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陈真诚:新一轮调控下房价想不降或难

2011年02月09日17:03中国经营报我要评论(0)
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  提要:公历新年伊始,农历春节迫近,虽然预期中的央行再加息没有到来,但中央政府果然进一步加码了房地产调控。出乎绝大多数人的意料的是,不但出台了比去年号称“史上最严”房地产调控政策更严的“新国八条”,以实例诠释了“没有最严只有更严”这句话的内涵,还让传说已久的房产税试落了地,将多项调控举措象鞭炮一样串起来,一口气全部燃放,可戏称为给房地产市场发放春节“红包”。

  一直以来,缺乏明确、可量化的调控目标是历次房地产调控存在的主要问题之一,也为一些地方政府没有严格落实中央政策提供了借口和空子。

  新一轮调控措施进一步强化地方政府责任,明确了地方政府在住房价格控制目标,出现未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务、未从严制定和执行住房限购措施等方面问题的省(区、市)人民政府,将根据规定进行问责。

  这样,中央政府要求地方政府确定并公布调控房价的具体目标,将使调控政策落实有据可循,对调控效果可以预期,对调控效果的评估可刚性化,有助于督促地方政府“动真格”地调控房价。这样,强化了地方政府责任。作为地方政府,则有责任也应有能力公布本地区的房价调控年度目标,有利于行政问责和群众监督相结合。

  应该说,强化政府责任和问责制之后,政策的执行效果值得期待,至少短期内房价的涨幅或将可得到有效遏制。

  同时,中央政府强化了问责制,细化、落实了被约谈问责的内容、标准、程序和对象,约谈问责不仅针对结果,还包括调控过程。地方政府提出明确的调控目标后,意味着地方政府的调控将接受全社会的监督,这样,将问责与社会监督结合了起来,强化地方政府住房保障和控制房价责任,落实好各项政策,将更加有效。

  其次是,中央政府进一步扩大了“限购”范围,并统一了“限购”政策标准,加大了行政“限购”这一调控政策力度。“新国八条”明确,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。

  这就是说,新的“限购”政策,不但将全部覆盖所有的一、二线城市,还将覆盖房价过高、上涨过快的省会以下城市,政策要求比除深圳外此前所有已经采取了“限购”措施的城市的政策要严格,而且没有明确“限购”时间。这样,已经出现限购令的城市将重新调整限购口径,不再能规定居民还可再新购一套住房。由此可见,这一升级版的“限购”政策的严厉程度超出了许多人的预期,相当严厉,是有房地产调控以来最严厉的控制需求的政策。一旦严格施行,不折不扣地执行,意味着目前很多家庭将被“限购”,异地投资的大门已经基本上被关上,将使市场再次出现观望,需求明显下降,对楼市成交量造成致命打击,起到立竿见影的效果。

  而且,1月27日,国务院办公厅已发出通知,对新一轮房地产市场调控作出具体部署。通知提出,尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则。其他城市,也要根据本地房地产市场出现的新情况,适时出台住房限购措施。中央政府并明确表示,如果地方政府不“限购”,相关官员就要被“约谈”、问责,进行定点施压。

  第三是,中央政府再次严格了二手房交易税费,加大了买卖二手房的炒房的成本。“新国八条”明确,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。财政部发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,加以落实。此前的政策规定是,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

  这样,相比之前执行差额收取营业税,使得5年内房源再交易成本将大增,明显加大了炒家的流转速度和税收成本,将明显遏制过度炒作,对炒家的打压力度明显,会让市场在未来一段时间内急剧降温。

  第四是,中央政府再次强化了差别化住房信贷政策。“新国八条”明确,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。此前2010年9月出台的“国五条”规定:对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策。3个多月后,首付再上提一成,将使得投资者最多只能贷款不到四成。根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准,而且首套房贷的优惠利率也可能取消,一些人即使卖掉手中贷款房产,名下无房也会算做二套房,意味着更加贷款买不起房,投资性买家购房预期减弱,就不敢轻易去买房。

  进一步地,不但贷款利率不低于基准利率的1.1倍,“新国八条”还明确,人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率,也为提升二套房贷款的首付款比例和利率留下了空间,力度罕见,强化了房地产领域的去杠杆化。

  再加上限购措施升级实施、不足五年转让全额征税等政策,这一差别化住房信贷政策的杀伤力巨大,加强了对投资投机购房者的控制,进一步压缩了投资投机性购房的空间,将进一步打击投机炒房,而且可避免金融机构的风险

  第五是,中央政府增加了供应预期。“新国八条”明确,2011年,商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。各地要落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款。

  这一控措施,进一步强调加大住房用地供应,既以商品房供地不低于前2年的平均供应量的具体指标来稳定土地市场预期,又从供地方式、企业土地市场准入资格和资金来源审查等方面作出严格规定,防止高价地、囤地等现象出现,从源头上确保增加土地有效供应。另外,国土资源部也一直在强化打击囤地闲地的力度。

  这些,将缓解市场对未来土地进而商品房供应和价格上的忧虑,稳定市场预期。

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[责任编辑:wysdelee]
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