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政策叠加效应下半年或显现 房价下调预期正加大

2011年02月16日06:37厦门商报刘竞我要评论(0)
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政策叠加效应下半年或显现 房价下调预期正加大

  春节前后不到一个月的时间,号称“史上最严”的“新国八条”出炉,上海、重庆开征房产税,央行启动2010年来的第三次加息,一系列调控政策纷至沓来,让整个市场应接不暇。

  曾经,还有不少人认为高房价难以撼动,以“空调”来形容国家调控;如今,这样的观点已然发生了转变。在接受记者采访时,多位业内人士均表示,未来半年房价下调的预期正在“空前”加大。

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  “限购”威力出人意料

  调控已经是近两年房地产市场的常态。然而,就在距离兔年春节仅8天的时候,又一次调控重拳砸了下来。这一拳,着实不轻。

  据记者了解,1月26日晚“新国八条”公布后,厦门几家反应较快的开发商和代理机构,便迅速聚集高管召开会议研究新的政策。

  “在‘新国八条’中,二套房首付六成,全额征收营业税等,其实影响力还相对有限。真正致命的是‘限购’”,旺荣地产总经理王世忠表示,许多人一开始还是把注意力放在信贷、税费等政策调整上,但仔细研究就会发现,其中的“限购令”才是对市场最大的冲击,可谓“一石激起千层浪”。

  值得注意的是,这次“限购”的范围包括了直辖市、计划单列市、省会城市及房价过高、上涨过快的城市。按照这一表述,作为计划单列市的厦门,俨然在“限购”之列。

  新景祥市场分析师吴雅菲告诉记者,厦门楼市近两年有60%的体量靠外地的购买力支撑,剩下的40%中,改善性和刚性需求大概各占一半。在新的“限购令”下,这六成的外地客群大多由于没有在厦门纳税或缴纳社保、或因已在厦门拥有一套住房而失去购房资格;而四成的本地客群中,拥有购房资格的,也只有那些尚无住房或只有一套房的人,而其购房的额度也只有一套。

  蓝火置业总经理周访能分析,在去年的“限购令”中,不论一个家庭在厦门拥有多少套房子,都还允许其再购买一套。“而‘新国八条’彻底赌死了许多人再购房的口子。”

  虽然首次置业及首次改善的刚性需求还很旺盛,但这部分人群由于对信贷调整相对敏感,对市场下调的预期也较大,因此,“这部分购买力在目前的状况下也显得薄弱了许多”。

  记者了解到,目前厦门业内均在“紧张”地等待着地方细则的出台,且普遍认为不会松于中央的政策。在“‘限购’时限不清,又毫无空挡可钻的情况下,今年的市场的确令人堪忧”,某市场研究机构负责人的担忧,可以说代表了目前厦门业界的普遍心态。

  累计加息再构利空

  如果说“新国八条”已经超出了市场对调控的预期,那么,大年初七央行便早早宣布的新年第一次加息,则再一次挑战了供需双方的预期。

  本次加息是2010年以来第三次上调利率,无疑向市场传递了今年宏观货币政策继续收紧的信号。累计三次加息后,100万元20年的住房贷款还款总额已经增加了9万多元,购房还款压力进一步加大。而如果是第二套房贷,贷款利率则为基准利率的1.1倍,那么加息和利率上浮带来的还款增加幅度将更加明显。

  虽然,业内人士普遍认为央行加息主要是针对本轮通货膨胀预期的管理,并非针对房地产而来,但是却再一次对房地产市场构成利空因素。

  “虽然一次性加息0.25个百分点幅度并不大,但是却要看政策的累积效应。”厦门某证券公司的一位地产分析师在接受记者采访时表示,连续三次加息加重了购房者持有房产的成本,让很多购房者望而却步,从而会减少房地产市场的成交量。并且,“加息在未来可能还会继续”。最终,在与“新国八条”的政策累积作用下,一旦市场成交量受到显著影响,继而就将是房价的回调———“如果量下来了,那么价也会往下走”。

  不过,虽然房价的回落已成目前比较一致的预期,但众多业内人士在采访中也指出,即使房价有所回落,也不会出现“崩溃式”的下跌,而是“策略性”的回调。

  另外,根据昨天国家统计局公布的1月份宏观经济数据显示,1月份CPI同比增长4.9%,涨幅虽低于预期,但通胀压力并未减小。此外,CPI计算权数也进行了调整,包括建房及建材价格、住房租金价格等在内的居住类上调4.22%,仍值得关注,因此,有业内人士认为,接下来,除加息外,其他调控措施的再度出台也仍有可能。

  业内人士特别指出,接下来几个月,将是市场遭遇考验的关键期。地方政府公布细则及本年度房价控制目标,在政策彻底落地之初,“不论供需双方都会比较茫然并谨慎,随着后续的供给放量,市场也将出现适当合理的调整”。因此,公众对政策效果“还要有点耐心”。

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[责任编辑:wysdelee]
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