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“新国八条”落地加速 限购或催生三重效应

2011年02月17日08:42每日经济新闻我要评论(0)
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春节前后,新国八条落地的速度骤然加快,上海、北京等城市相继出台严厉的限购措施,各地市场从去年年底以来的井喷态势转入观望。

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当前,购房者和房产商进入了势均力敌的拉锯战,市场的供需看似一潭死水,但水面之下却暗涌流动,新版限购令正引发三重效应:

市场面,严厉的限购在经过一段时间的拉锯后,是否会引发类似2008年的退房潮?产品面,对住宅地产需求的打压,是否会挤压资金涌向商业地产?公司面,主流的房地产开发商是否会在今年出现分化?《每日经济新闻》兔年首期房产周刊,将为您揭开谜底

一重效应·退房潮隐现

北京“京15条”空前严厉 或催生违约退房

2月16日,北京市出台“新国八条”的地方实施细则“京15条”,由于“京15条”还未正式落地,众多买方在地方细则实施前抢购房、抢过户。不过,业内有专家认为,“京15条”实施后,看空心理及二套房首付比例提高等因素,或导致北京楼市出现部分违约退房现象。

过户排长队

春节后的近几日,北京各区县房屋登记办证大厅皆人满为患,套用宋丹丹小品中的话,场面可谓“锣鼓喧天、人山人海”。

实际上,自1月26日晚“新国八条”面世后,过户潮就开始到来。

1月27日,北京市房地产交易管理网的统计数据显示,北京楼市单日过户数自2010年4月29日以后再次突破2000套,达到2093套。

这股过户潮一直延续至今。

2月15日,一位在北京朝阳区房屋登记办证大厅排队过户的客户说:“想抓紧时间把手续办了,因为贷款刚批下来,就是担心再有新的政策,回头又出什么新的问题,影响过户。”

对此,北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析说,这是典型的政策末班车效应。虽然自1月28日起实施的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》降低了这种效应,但由于还面临着限制购房等第三轮调控,市场仍然疯狂。春节后的第一周,即2月8日~2月13日,北京市二手房的成交量为3109套,同比上涨约25%。

或催生部分退房

张大伟指出,待“京15条”落地后,新政带来的看空情绪可能会引发小部分违约现象。另外,由于“京15条”十分严厉,一些买方或因不符合新政购房条件而无法过户。

记者注意到,自去年5月开始实施的北京限购令规定,外地人购房须提供一年以上本市纳税证明或社保缴纳证明,而在“京15条”中,相应规定变成了外地人需提供5年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明。门槛的提高,可能会使不少交易无法过户,从而不得不退房。

链家地产统计数据显示,2009年,外地人在北京购房的比例高达38%,2010年5月京版限购令出台后,外地人购房占比降至34%左右。

张大伟认为,因为第二套首付比例增加等导致小部分商品房期房需要增加首付比例,也可能导致不少违约退房。去年4月和9月末的两次调控后的一个月,退房数量都有所增加。

上海 1月新推楼盘订金逾期超百次

2月1日,距离国务院发布“新国八条”仅5天,上海就出台实施细则,对在上海已拥有2套或以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、未能提供2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停在上海向其售房。

《每日经济新闻》记者对上海部分1月份新开盘的楼盘进行统计发现,这些楼盘的订金逾期次数已超过100次,其中更有部分楼盘撤消了数套预售合同。个别房地产中介机构透露说,有客户在限购令出台后撤消了订金合同。

新楼盘频现高撤消率

官方网站显示,1月26日新开盘的齐河溢翠苑,当日新推房源共190套,订金逾期总次数达到174次,合同总撤消次数为4次。

于1月9日开盘的兆丰嘉园二期,新推房源251套,一共预售了45套,订金逾期总次数达到51次,并有2套已撤消售房合同;于1月18日开盘的莲花河畔景苑,总共售出46套,订金逾期总次数超过了43次;于1月27日开盘的金山名邸,订金逾期次数为11次。这三个楼盘均是第一次开盘。

业内人士黄志坚说,订金合同分为“大定”和“小订”,“小订”是交纳购房意向金,“大定”则是签订订金合同。通常“小订”是可以撤消的,“大定”是不能撤消的。一般情况下,楼盘订金逾期次数应该不高,如果订金撤消次数占已售房的比例过高,原因可能有两种:一是开发商人为虚假交易,炒作楼盘;另一种是受新颁布政策的影响。

国务院于1月27日出台的 “新国八条”,对限购令的范围和力度进一步升级。黄志坚认为,受限购令影响,部分购房者由于失去了购房资格而不能再买房,也有购房者因为对后市不看好而放弃购房,这都是新政下的正常现象。

退房压力显现

为了解上述楼盘订金逾期的原因,记者昨日在现场进行了调查。

齐河溢翠苑的销售人员说,他是新来的,不知道为什么会有那么高的订金逾期次数。售楼处其他的销售人员也不清楚原因。兆丰嘉园二期销售人员的解释如出一辙。莲花河畔景苑销售人员则明确表示,限购令出台以后,不少已订房者因为新政策不能再买房,所以不得不撤消订金合同。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,这些楼盘的高撤消率不完全是因为限购令。因为上海在1月27日“新国八条”出台前曾出现过大规模的成交热潮,大部分购房者早在那个时候就已经完成了交易,在这之后购房,受限购令影响失去购房资格的是少数。

不过,中房信分析师薛建雄却认为,去年12月和今年1月刚好是成交最高峰,很多人因为贷款办不出来,导致被限购或被征房产税,造成退房。这个比例虽然不高,但体量应该会很大。

此前,上海银监会公布的数据显示,上海一二月份的房贷额度均被提前用完,导致暂时无法贷款的案例增多。薛建雄据此认为,上海新一轮潜在的退房压力已经开始显现。

广州 新政尚未落地 退订苗头先现

尽管“新国八条”尚未落地,但广州部分楼盘已出现了退订或退房的苗头。

近日《每日经济新闻》记者对广州番禺某大盘项目进行调查发现,虽然目前该楼盘全部属于二手房交易市场,刚需旺盛,但在1月26日后,仍或多或少出现一些退订意向的客户。

“由于政策因素产生退订的情况肯定有,成本的提高使购房者不得不作出这样选择。”合富辉煌首席市场分析师黎文江坦言。

不少业内人士表示 ,地方细则出台后,市场成交量在两三个月将持续低迷,但地方版细则若规定卖一套可买一套,将促进整体市场活跃度,改善型买家或将入市。

退订很难

“因为税费增加、首付提高等因素,是有一些客户有退订意向,但要成功退订基本上很难。”位于上述番禹项目周边的中原地产顾问黎伟峰表示,若出现这样的情况,在没有签订合同的前提下,只能跟中介、业主私下协商来解决。

中原运通的梁小姐表示,现在中介选择客户都很谨慎,看他们是否真正有意向买房,最终决定是否下单。她表示,如果客户实在要退,“肯定是要吃一些亏,比如订金是1万元,可能只能拿回8000元。”

黎文江指出,“一手市场退订情况通常较少,首先客户在交订金,签订认购书后,到交首付签订合同之间有十天半个月的考虑时间,如果这段期间因政策因素出现变卦,开发商都可以退订金。”黎文江表示,现在开发商在客户签订认购书时,通常都会注明,“若政策因素出现不能贷款等情况,认购取消,订金退还”。

广州市国土局官方网站显示,1月17日~2月15日,广州市退房套数为99套,退订集中在远郊。

陷入观望

2月16日,广州市房管局公布1月数据显示,广州一手住宅网上签约面积73.25万平方米,同比增加12.3%,环比增加52.3%;均价13572元/平方米,同比上升3.2%,环比下降5.8%。自去年10月15日限购令出台后,签约量连续2个月在40多万平方米低位徘徊后,出现了一定幅度的回升。

黎文江表示,成交量回升主要是因为广州细则还没有出台,落地时间不定,不少购房者赶在政策出台前签约,规避政策带来的限制。如果贷款方面未能达到要求,部分开发商还可先垫一成首付。

“一般来说,政策出台都会有两三个月观望期。”黎文江表示,现在银行信贷收紧比较厉害,目前广州有约四成购房需求为二次置业,政策影响面较广。对于资金较为充裕的改善型客户,首付提高一成影响不大,但资金不充裕的客户就会因此暂缓置业计划,或降低要求。

黎文江表示,从后期影响来看,高端住宅会在细则出台前加快出货。地方细则出台后,市场将进入一段时间的观望和消化期,商务公寓、商铺会间接受益。

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[责任编辑:wymurtel]
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