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报告称高房价向二、三线蔓延 成泡沫高危区

2011年02月17日08:12时代周报张睿我要评论(0)
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当房地产宏观调控的板子打在重点一线城市的时候,二、三线城市正悄悄拾起房价上涨的接力棒,在更大范围内制造楼市泡沫。

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中国社科院最新发布的楼市绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》,通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析,得出结论—中国二、三线城市才是房价泡沫指数最高的“危险区”。

二、三线城市房价上涨快

根据社科院的绿皮书,全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5% ,其中,二、三线城市的泡沫开始高于一线城市。

泡沫指数最高的前七个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄,这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上;而泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。

尽管绿皮书中披露的各城市泡沫指数的具体数据和排名遭到不少地方的质疑,但二、三线城市楼市泡沫泛起的结论,却并未引起太多争议。

事实上,在北京、上海、广州、深圳等一线城市,因为飞涨的房价而吸引了诸多目光并被列为重点调控对象时,二、三线城市的房价上涨也丝毫不逊色。

在国家统计局随后发布的1-11月全国房地产信息表明, 11月,全国新建住宅成交价格同比上涨9.3%。其中普通住宅销售价格上涨9.4%,高档住宅销售价格上涨14.1%,经济适用房销售价格上涨1.0%。与上月相比,商品住宅销售价格上涨0.4%,其中普通住宅销售价格上涨0.3%,高档住宅销售价格上涨0.7%;经济适用房销售价格上涨0.1%。

绿皮书中提到的几个城市,福州的新建住宅价格同比上涨5.9%,杭州2.5%,南宁2.4%,青岛7.7%,天津9.4%,兰州10.2%,石家庄9.6%。泡沫指数居第二梯队的城市中,武汉11月新建住宅价格同比上涨7.3%,长春5.6%,宁波5.5%,哈尔滨7.7%,大连8.1%,贵阳5.5%,郑州9.5%,成都3.9%。

北京中原地产提供给时代周报记者的报告就指出,在宏观调控政策较为紧张的一线城市,房价出现了明显的涨跌不一,但二、三线城市价格上涨的速度依然很大,包括大连、厦门、南昌等二线城市的新建住宅价格环比上涨甚至超过了1%,远高于全国环比上涨0.4%的平均水平。

泡沫样本

万科董事长王石在一年前的担忧正在逐渐变为现实。去年12月,王石在接受媒体采访时称,“目前全国二、三线城市还没有泡沫,但是我非常担心这种泡沫向二、三线城市蔓延,这就非常像日本的泡沫经济时代。”

一语成谶。中部城市武汉连续经历了“金九”、“银十”、“金十一”的销售高潮,最近四个月的成交套数均过一万。武汉亿房研究中心的统计数据显示,11月武汉主城区在售楼盘350个,成交均价6861元/平方米,较上月涨了160元/平方米,环比涨幅2.39%,与去年同期相比增幅11%。

而克尔瑞信息机构对典型楼盘“武汉天地”的追踪,更勾画出武汉楼市的疯狂:该楼盘在2008年5月均价为14536元/平方米;2008年8月,均价为17012元/平方米;2009年9月,均价为16987元/平方米;2010年10月,均价达到29223元/平方米。而其对汉口市中心区域价格亦提供了数据:自2007年均价达到6251元/平方米之后,该区域的房价就进入“跳涨期”,2009年该区域均价涨至8245元/平方米,今年截至10月,均价为10595元/平方米,突破万元大关。

即便如此,武汉并不在全国实施“限购令”的十六个城市之列。在住房绿皮书中,武汉以48.1%的泡沫指数排行第十。

住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对时代周报记者表示,“一个城市的房地产市场是否存在泡沫,存在多大程度泡沫,要有一定评判标准,如居民的购买能力、投资性购房比例、家庭收入与房价比等。”

官方数据显示,2009年武汉人均年收入18385元,按照此平均水平初步估算,一个武汉人不吃不喝,要三十年以上,才能挣够钱购买一套90平方米左右的住房。

而时代周报记者从武汉伟业顾问市场部了解到,目前武汉核心区精装修的一居室,租金能够达到1000元/月以上,而售价也早已突破1万元/平方米。按照60平方米一居室计算,租售比(每平方米月租金和每平方米售价之间的比值)至少高达1∶588。

南京克尔瑞提供的一份统计信息显示,目前南京全市11区的商品住宅均价为每平方米14746元,这是对全市200家左右在售楼盘统计之后的结果;如果只在江南八区买房的话,其商品住房的均价已经达到每平方米17431元,为历史最高位。

相比高企的房价,南京居民2009年人均可支配收入为25504.12元,也是杯水车薪。

而根据兰州当地媒体的报道,甘肃省住建厅副厅长郭明卿日前在公开场合承认兰州房价存在泡沫。该媒体还称,兰州市房管局向省建设厅上报的今年前3个月兰州房屋空置率的通报显示:前3个月兰州商品房空置面积达到86.25万平方米,同比增长23.2%,商品住宅空置面积增长幅度更是高达60.54%。

对于各地泡沫的严重程度,各界说法不一。虽然受制于各地经济发展水平和收入水平,二、三线城市的房地产价格绝对水平,同北京、上海、深圳等一线城市相比仍有距离。但从数据上看,这些城市都存在房价严重脱离收入水平、房屋销售价格严重脱离租金水平的共同点。

“绿皮书中‘二、三线城市泡沫甚至超过一线’的观点并不是空穴来风。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对时代周报记者称,“根据上海中原对国内多个城市房价租金水平的跟踪监测,眼下,泡沫已经不再是从一线城市向二、三线蔓延的问题,而是已经全面铺开的局面。”

泡沫逻辑

毋庸置疑,与一线城市越来越高的土地门槛和越来越重的购房负担相比,二、三线城市的房地产发展还大有可为。一方面,未来中国城市化重心将更多转向二、三线城市及中小城市,住房市场的发展空间也会相应转移;另一方面,在如今的政策环境下,一线城市受到的政策打压会比二、三线城市更为紧张。在此背景下,开发商和购房者围剿二、三线城市,亦属顺理成章。

12月7日,武昌滨江商务区一宗地楼面地价再创新高,高达8754.6元/平方米,使得武汉单价地王一个星期内三次易主。

这种场面,在今年的二、三线城市并不鲜见。11月25日,杭州土地出让市场再掀“火爆”行情,4宗地块共拍出48.82亿元。杨家牌楼地块和之江旅游度假区地块双双创下了杭州住宅用地和商业用地单价之最,分别以25735元/平方米和37069元/平方米成就杭州住宅和商业两个“新地王”。其中,之江度假区的成交价格是起拍价的7倍多。

二、三线城市俨然已经成为开发商的另一个主战场。万科、保利、恒大等全国性的开发商在今年遭遇史上最严厉宏观调控的背景下,仍能够捷报频传,与其在二、三线城市的深入布局紧密相关。

开发商的掘金路线,正迎合二、三线城市政府的口味。就在武汉土地市场火爆的同时,有消息称,宜都、黄梅、蕲春和钟祥等城市的市政府有关领导,携当地优质地块组团前往武汉招商。

开发商和地方政府的一拍即合,鼓励了更多开发商蜂拥而入。在提高了当地房地产开发水平的同时,也提高了当地土地拍卖的价格,从而进一步提高了房价。

房价的上涨预期引发了刚需者的恐慌和投资投机者的追涨心态。在通胀和流动性泛滥的经济环境下,“到二、三线城市去”,成为更多投资客突破地缘界限的选择。11月27日,长沙十家房地产企业旗下楼盘在深圳以“回家”的名义举办了一次巡展,就吸引了1200批次深圳居民参观了这次展览,其中200多位还有了明确意向。

“受到外来投资客群的引导,二、三线城市的居民对房地产投资投机完成概念启蒙,闲置或流动资金被大量吸引追涨房地产价格。”宋会雍对时代周报记者分析道,“地产泡沫的泛起,其背后是社会流动性的泛滥,以及民众投机热情的调动,通货膨胀和地方政府对调控的掌控不力是继续追涨房价的直观理由。这种景象折射出的是,民众对管理层调控国内经济和楼市的信心不足,因此多方出击,力求自保。”

“近两年我国许多城市的住房价格增幅比较大,超过了正常市场发展规律,说明市场中存在的问题过多、过于严重;再有就是出现了过多、比例过大的投资性购房,这都给市场泡沫增加提供了基础。”王珏林对时代周报记者表示。

渣打银行在最新一期的中国房地产调研报告中就分析道,中国房地产市场的泡沫,成因复杂,诸如存款利率实际为负,居民缺乏多样化投资渠道,同时还有土地的垄断、币值低估等。如果上述根本问题不能解决,房地产市场的长期预期就不会改变,而一旦货币政策再次放松,房地产泡沫将重新显现。

“由于二、三线城市基础设施、经济发展以及居民收入水平在日前都还有待提高。相比一线城市也更缺乏承接购买力,投资性房产找谁来接手会是一个更严峻的问题。”深圳资深房产投资人士邹建民对时代周报记者称,“因此,楼市泡沫在二、三线城市的泛滥,会更加危险。”(张睿)

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