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克尔瑞闫涛:面对调控开发商不能存在侥幸心理

2009年01月21日20:42新京报彭欣我要评论(0)
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  提要:调控的目的是要解决市场问题,第四轮的调控政策刚刚才出台,市场问题是否得到了解决现在都是一个问号,这一次我们可以看出来,中央政府对房地产市场的决心,这一点大家首先不要心存幻想。

  

克尔瑞闫涛:面对调控开发商不能存在侥幸心理

嘉宾:中国房地产信息集团克而瑞成都机构总经理闫涛

  采访:彭欣

  本轮调控已经是第四步了,管制进一步的升级,是不是意味着本轮调控的政策已经出尽了,以后会进入一个平稳期呢?

  闫涛:调控的目的是要解决市场问题,第四轮的调控政策刚刚才出台,市场问题是否得到了解决现在都是一个问号,换句话说如果是大量开发企业,假定还有一个侥幸心理,因为头三次调控,开发商尝到了一些甜头,扛一扛就过去了,这一次我们可以看出来,中央政府对房地产市场的决心,这一点大家首先不要心存幻想,在这种情况下地方政府出台了问责制度,同时还有大量的经济适用房推向市场,400万方,重庆是一千万方,400万方占到了2010年主城区市场供应的一半,2010年整个供应量大概800万方,郊区在一千多万方左右,这个可以看出来,这次不要存在侥幸心理,是否出尽还是要看市场反映,我们的判断有一个重要节点,就是今年5月,3—5月市场的整体反馈,不仅是政府要看,我们的开发企业,消费者我们都看,如果相对来说市场是得到了一个非常有效的遏制,或者是解决了相对以来前一段时间沉淀的一些泡沫的话,相比这一次在短时间内是出尽了,如果像以前,尤其是像第三轮调控一样,这个市场一点儿反映都没有,那我们几乎不敢肯定,今年还会有更多的一些细则出来来控制这个房地产市场。

  近几年来房地产行业发展的历程来看,体现了一个周期性,您认为这一系列的调控对本轮房地产发展的周期有哪些影响,包括后期的走势是什么样的?限购对以后的成交量有哪些影响?

  闫涛:首先我回答你第三个问题,限购肯定对成交量有影响,这个是毋庸置疑了,如果成交量继续攀升,价格再继续稳中有升的话,我们可以想到第五轮调控,第六轮调控也就出来了,我们这里有这么一点,这个调控是针对全国宏观市场,我们谈的是成都地方市场,这例如是有共同点,但更多的是差一点,我们要看到这一点,再说到房地产这一波,首先是这样的,我不知道大家研究“十二五”规划没有,房地产行业在“十二五”规划中已经不是作为绝对支柱性行业在进行提及,同时就成都房管局而言,今年成都房管局很重要的任务考核已经不是从过去的保量,等于在业务考核里面,工作成绩的评判里面不存在保量这个概念,而是什么?控环比,环比增长这是一个非常重要的价格指数,这一点我们几乎可以,我们这边认为,实际上这一波从07年开始的一个房地产的井喷的这么一个效应,在2011年应该会打上一个顿号,但是注意这是顿号,不是句号,房地产,或者是不能叫房地产,任何行业都是波段性的发展,怎么样踩到波高和波底是很关键的一点,但是现在肯定会迎来波底,不能说还会引来恶性反弹等等一些情况存在,你要有恶性反弹就会有恶性调控,这一点大家应该都非常清楚,还有房地产市场价格上涨过快,发展过快,价格和量的增幅过大,对任何一个行业,对我们消费者,对开发商不是好事。

  我们也知道短短的两个月央行也先后提高了准备金和加息等等,这种货币政策的紧缩信号是非常明显的,很多开发商也表示这种资金的压力,另外可能未来还会有一些加息,您认为这种商业门槛会不会越来越高?放贷的力度会不会一直加大,进一步把开发企业推到一个不利的位置?

  闫涛:这里面有这样一个问题,我要解释一下,你这个问题里面把放贷放在一个问题,这实际上是两个不同的问题,第一个针对开发商的开发贷款,这个从09年以后,开发商纯粹从银行开发贷款已经拿不到了,这一点几乎不用太考虑,各级开发企业有另外的资金渠道,比如说基金,比如说一些投资,这些都是,在这里所说的贷款是个人住房按揭,住房按揭在这里要说到,目前的银行市场已经在逐步放开,我们都知道是有效的补充,从国有银行到地方银行到现在的城市级银行都有补充,它的这个按揭政策最后怎么样,还是要看整个国民经济环境。

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  最后请谈一谈最近不少二级城市出台的限购令,分类型限购会不会造成区域或者是产品类型形成冰火两重天的现象?

  闫涛:首先是这样的,这个政策一出来,我们了解的可能还先于大众,我认为所谓的这个限购令就是郊区房产的促长令,如果是一个成熟的开发企业,如果你对于你的行业还有维护的心理,对市场都还有基本的判断能力的话都不要理解为它是促长令,首先我们要看到它只是不限购,但是第二套仍然是高额的按揭利率,同时我们还要再看到,当前这个房地产市场如果还保持我胜了这一把,我再涨涨价,再溜达一下,一定还会有更严格的政策出来,对于还想在这个行业中发展的开发商来说不是一个好消息,反过来我倒认为,不会是冰火两重天,而是进行了客户的合理分流,本身我们来说一个成熟的房地产市场,我们都应该看到主城区的房价不应该是说成为所有客户都追逐的目标,我们看发达国家能购买一套住房那也是需要多少年的付出和努力,才能在比较好的区域来买的,像所有的豪宅,比如说纽约,中央大道旁边的高层豪宅几乎都是一些贵族世家垄断的资源,不是说普通消费群,我通过怎么样的努力,在十年以后就在成都的中心来一个豪宅,这种思想本身就不对,但是反过来成都是一个很典型的单中心多循环的城市,其实在东西南北几个方向发展蛮好了以后,驱车是很方便的,环境也蛮好,我倒觉得这一波郊区房地产应该是比较平静的认识这个市场,按照机油的频率进行消化,不要存在着我会涨价,我会怎么样的想法,我一点儿都不认为会出现冰火两重天,整个客户的观望气氛是完全存在的,不是说你是郊区的我就不观望,同时我们可以看到能关注主城区的客户群的资金实力和在郊区的资金实力肯定是不一样的,我认为在这时候还出现一些大涨价,尤其是操盘手自己这么认为的时候是很危险的。

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[责任编辑:wysdelee]
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