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叶檀:捂房惜售非良策 深圳楼市将去泡沫化

2011年02月18日08:53南方都市报我要评论(0)
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  在市场转型初期,总有一些投资者不愿意相信房价下跌。

  据媒体报道,深圳二手房市场成交量下降,1月份全市二手房成交10831套,环比小幅下降2.18%,成交面积99.06万平方米,环比小幅回落3.06%。据中原地产的数据,2月7日到11日二手房成交657套,成交面积5.57万平方米,二手房成交量相比春节前一周下降了77.18%。

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  与其他城市需求不足导致成交量下滑不同,媒体报道深圳成交量下降的部分原因是捂房惜售。业主捂房惜售,将发现自己错过最佳出货时机,他们以为房地产价格将在高峰上永久停留,总有一天会意识到房地产也会跌入地狱,从长期来看价格会处于均衡。

  房地产新政出台后,出现了悖反的市场现象,这导致房地产市场行为分裂:京沪等地提高外地人购房门槛,在深圳的非本地户籍人士急于购房,大批刚性需求被释放;沪版房产税不收存量收增量的做法,导致一些投资客抢在深圳房产税出台之前购房;也有投资客担心,深圳房地产细则不日出台,无法再买房投资。真正的捂房底气来自于房价上升,二手房价格依然坚挺。

  与二手房坚挺不同,新房价格下降,拥有高端物业者出货较为活跃,一些风险意识高的投资客这两年陆续退出市场。目前深圳处于房价下降通道的前夜。

  就大环境而言,目前正处于全球产业转移升级的过程中,以代工为主的珠三角、长三角将经历一轮痛苦的转型过程。当越来越多的人回到二三线城市、回到中西部,就意味着一线城市的刚性需求将下降。市场也正是如此,从中原地产的数据可知,2010年中国房地产市场的销售热点是在条件较好、经济发展较快的二线城市。其次,投资成本提高,银行提高了二套房的首付比例与利率,严格了营业税的征收。在“国八条”出台后,2月14日,深圳发出通告,明确了个人住房转让营业税的适用范围和有关认定标准。房价下降而成本提升,投资收益空间越来越小。

  世界上任何地区商品房价格上涨遵循两种模式:一种是实体经济兴旺推动房价上升,这是所谓的良性泡沫;另一种是货币泡沫催生的房地产泡沫,是谓恶性泡沫。

  二战以后美国经济迅速回暖,加上军人复员婴儿潮涌现,导致房价在上世纪五六十年代上升,这是实体经济向好的必然结果;而在互联网泡沫破灭后,美国以低息货币、降低房贷条件、房贷证券化让每个美国人都能圆住房梦,结果是催生了史无前例的房地产泡沫,一个地广人不多的国家在全国范围内兴起房地产热潮。任何泡沫的结果必然是崩溃,无论泡沫持续时间多长,在美国大约持续了七八年的时间。

  中国不可能游离于规律之外,一二线城市的房价大幅上升既是实体经济发展的结果,也是货币泡沫催生的结果。政府目前着手撤去房地产市场的货币杠杆,同时中国的经济开始痛苦转型,制造业转向中西部,东部地区向品牌、创新、节能的方向迈进,这绝不是喊两句口号就能成功的,预期中国东部地区转型为全球中高端制造中心、金融与服务中心还需要几十年的时间。

  难道一线城市房价就不可能上升了吗?在下一轮周期,确实如此。等到一线城市的市场程度与香港、日本接轨了,房价才可能与香港、日本接轨,现在还早得很。

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[责任编辑:wysdelee]
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