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唐学鹏:限购 能否更聪明一点

2011年02月18日09:1821世纪经济报道-21世纪网唐学鹏我要评论(0)
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  2月16日,被称为“北京版国8条”出台,它的严厉程度超过了很多人的想象。在15条内容里,其中最瞩目的是,对非京籍居民设置纳税5年(及社保)条件,不符合条件则暂停向其售房。对拥有2套住房以上的京籍家庭和一套以上的非京籍居民家庭暂停售房,对仅有一套住房的京籍居民家庭限购一套住房。

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  北京的调控政策的出台引发歇斯底里的批评,我在微博上看到很多人都在失态地咒骂着。“野蛮的管制”、“回归计划经济”、“北京排斥外来人口,原居民是活宝、货币是通宝”等等,当然,真心地说,这些批评是很有道理的。不过,如果谈论经济自由的话,我想,就不应当是“片段式自由”:政府控制了土地,控制土地供应的量和节奏,又不允许其他土地供应者入市,造成了“基点非自由”,然后在这个基础上用泛滥的货币政策、“救市”的财税政策,人为制造需求(“唯需求论”非常流行,只要是需求就是好的),推行投资或投机的自由化。基点不自由下的后半截自由,只能算“片段式自由”或者是G点自由。

  购买、投资或者投机的自由化被行政大手控制住,然后很多投资者或者购买者的怒火迸发,大叫大嚷“现在已经回归计划经济了”。实际上,它一直都不自由,过去是针对别人,现在又转向了另外一些人,也许这就是一些人所说的“中性政府”的特征:它敢于得罪不同类型的人,从而看上去,它的利益似乎是独立的。

  北京房地产新规让北漂感到憋屈,也让北京户口的人很“拽”。北漂的人觉得短期内没指望能在北京买上房了,他们因焦虑而抱怨。当然,那些拥有很多房产的投机客也大光其火,新规在短时间内差不多消灭了5成需求,分析师都认为,如果新规真的坚持下去,2011年北京楼市将暴寒无比,赛过南极。

  让我们换位一下,北京市政府到底想怎么样?首先,他们会觉得投机需求太强大了,价格高的离谱还能有强大的购买力,这难道跟富裕的投机客没关系?房子毕竟是用来住的。其次,他们觉得外地人在北京短期住,纳税不长,没有生根的心,那么热衷买房干什么?肯定是炒房的,动机不纯。

  坦白说,不怕挨砖,我很同意北京政府的判断,应该将那些赌博式的投机需求剥离(隔离)出去,无论是在《唯需求论的破产》还是《任志强的断裂》里面都表达了这种观点,并不是所有的需求都是健康和需要尊重的。剥离掉投机式需求,并增加可控性供给,这是恰当的政策。

  但是,这种基于“身份控制”的限制行为的确令人很不爽,如果严格执行,它可能会猛烈地剥离掉投机需求,但是它也伤害了想很快在北京生根发展的外地人,那么有没有一个聪明的办法可以代替这种严酷的基于身份控制的限购政策呢?

  我知道每个人都是房产专家,他们总是会指责别人的观点幼稚、不全面或者不懂政治,但是你努力动用脑力,却始终弄不清楚这些人采用什么样的分析范式,以至于你无法理解他们说的话的条件适用性。我必须要亮出牌,我针对房地产供需关系的分析,是非常朴素的“资产选择理论”,如果我的推论错误,大家可以觅着“牌理”方便找出破绽。

  我将房租看作是房价的利息流,存房子跟存钱没什么差别。就绝大多数老百姓预期而言,房子的无风险性几乎等同于固定利率的储蓄产品,从6124点崩溃的股市其实在预期中被剔除了。当然,储蓄类里面会有一些固定收益无风险的理财产品,但是它发行很小,很容易被抢光。所以,房价的利息流还是要同一般的储蓄利率做选择性比较。

  最近一线城市房租有一些上调,但大致的住房租金回报在3.5%左右,现在一年期储蓄利率是3%,五年的储蓄利率是5%。我们一般都会将存房子看作是较长期的“储蓄”,现在看上去存房子的利息不如存五年的银行利息。但这中间有一个机关被忽略了?

  我们不会将首套房(自住)纳入资产选择理论,因为那不是投资,投资是从二套房开始的,如果二套房的首付是50%,那么即使存房子的利息(房租回报)只有3.5%,但是投资者在开始阶段只用房子总价的一半钱来获得着3.5%,实际意味着存房子的利息是7%,要远远高于5%的五年期储蓄利率。当然随着按揭还款的继续,付的本金和利息越多,那么存房子的总体利息水平是从7%开始往下降的。如果政府将二套房首付提高到6成,那意味着存房子的利率水平变成5.83%。为什么呢?因为按揭的杠杆率被压缩了,导致存房子的利息也会被压低。

  如果我们将这个思想延续下去,将“禁二禁三”转化为“购买第三套以上住房则需要付全款”,这避免了限购导致的购买自由丧失,至少没人会大骂这是计划经济了,它不过是压缩杠杆。但这还不够,因为如果投资者付了全款买房,然后拿到房产证后抵押给银行或者其他金融机构,套现出8成款项,那么这个策略就破产了。实际上,这个策略的目的是将“钱沉淀进去”,所以还需要加上一条,“第三套以上会有特殊标志的房产证,它不可抵押”。

  将京版的“禁售”变成“全款支付,不准抵押”,那么购买者就会思忖,“我花了总价去买房子,但它带来的利息流要低于5年期储蓄,我是否合算?”这是一个简单的资产选择理论题。当然,房价不败的神话预期会支持一部分人继续冲动地购买房子,因为他们会说“房价上涨收益是独立于租金回报的,等着瞧,只要人们认为涨就会涨,租金再低也没关系”。是的,我不排除“乐观的子弹”会再飞一会,但是,地心引力已经在那里了,收益率的比较已经构成了一个牢固的计算关系,偏离,但不会疯狂离谱。水最终会下流。

  这轮房价之所以如此疯狂,最根本原因就是泛滥的货币政策,它创造了通胀魔鬼,正确的做法应当是提高利率来制服这个魔鬼。因为通胀会提高名义的租金回报,如果储蓄利率不能同等程度的上调的话,那就表示存房子更划算了。如果大力压缩杠杆率的同时,再提高储蓄利率,让其能够稳定地战胜CPI,那么我们将看到高房价受到资产选择理论的“两面夹攻”,一面是它必须要沉淀全款,一面是储蓄利率变得越来越有吸引力了。另外,利率上调也会导致存量房贷款利率成本上升,持有成本上升,我相信,投机客的脑子是非常聪明的,他们会迅速领悟这中间的机关。

  将京版的“禁售”变成“全款支付,不准抵押”,它既避免了所谓计划经济的恶名,降低了北漂的怒火,又避免了存量房囤积,没有“冰封交易”,它就像酒谱一样,温柔地让你选择两种酒:敬酒或者罚酒。计算和选择都在你自己手里!

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[责任编辑:wysdelee]
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