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业内称楼市调控下半年见效 二线城市或先降价

2011年02月21日08:16重庆商报我要评论(0)
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从春节前的“国八条”开始,第三波楼市调控频频出招:春节假期刚过,央行就宣布加息;北京出台史上最严厉的限购政策;上周五,央行再次提高存款准备金率。

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货币政策与行政手段结合的调控正逐步形成合力,对楼市形成长远的影响力。本期特别邀请几位业内嘉宾,结合自身发展及对市场的判断,把脉楼市的现状及发展趋势,希望读者能从中得到一些投资建议和后市预测。

4月份之前楼市处于“寒冰期”

重庆商报:在一系列调控组合拳下,目前楼市情况如何?

黄雄:这轮调控下,北京、上海和广州等一线城市,楼市成交量下滑厉害。春节假期结束后,市场并没有出现预想中的回暖。在北京,外地人缴纳社保未满5年不能买房,这导致未来的成交量将大幅下滑。

如果一线城市比照北京出台限购令,未来市场将进入“寒冰期”。即买卖双方都观望,市场成交量下滑。观望期估计要持续到4月。分类看,首先出现销量下滑的将是高档房。

代育松:今年上半年,市场的整体情况是量跌价稳。新房、二手房成交量下跌两三成比较正常,但价格会稳住。一手房方面,房企的资金还能维系,没有降价的压力。二手房方面,业主惜售,担心房屋出售后,自己不能再买回新房。

范小冲:这轮调控的目的,是“以时间换空间”,政府通过信贷手段与行政手段,摁住快速上涨的房价。在保障房建设没有跟上市场速度的情况下,楼市调控一看疗效,二看时效。疗效就是摁不住就要加力,时效就是直到保障房建设功成之时。

调控效果看限购细则和执行力度

重庆商报:自去年四月份开始,现在已经进行的是第三轮调控,这轮调控将在什么时候收到显著效果?

范小冲:今年下半年,房产供应量会增加,在货币政策回归常态背景下,市场需求量下降。从而导致市场供大于求的局面出现,此时为调控效果见效最佳期。供应量下半年增加的原因是,房企在2009年下半年至去年上半年,拿了大量的土地,开工量也很高,比如重庆去年的开工量超过5000万平方米,这些房源大部分将在今年下半年上市。

黄雄:政府要摁住快速上涨的房价,在限购细则和执行制度上就要多花功夫,这是影响调控效果的关键。比如很多地方的限购政策规定,拥有房屋总量不能超过两套。这个两套是以银行的贷款记录算,还是按房产登记记录算?如果按银行贷款记录算,拥有两套住房的人就不敢轻易卖房,卖了以后也无法买新房,改善型住房需求将大幅下降。如果按房产登记算,有两套住房的人,只要卖一套房,就还可以买新房,那么这个政策力度就小很多。

房价下降将从二线城市开始

重庆商报:老百姓对调控最大的期望就是降房价,诸位认为在本轮调控下,房价会不会下降?哪些城市会率先降价?

黄雄:二线城市会比一线城市先出现房价松动。一线城市的房企都是大块头,承受能力较强。除了贷款,还有很多融资渠道。二线城市有很多中小房企,在调控下,银行给他们的贷款额度有限,其他融资渠道又较少,他们就想快点出货,此时价格就会出现松动。

代育松:一些大型开发商也喜欢选择在二线城市降价促销。大型房企在二线城市的项目较大,一般都要分多期开发,当市场不景气的时候,他们在首期就低价开盘,聚集人气,后期的楼盘再逐步提价,从而达到项目的总盈利与预期持平。另外,二线城市的自住需求较多,只要促销就容易收到效果。

重庆商报:你们认为房价会降多少?

范小冲:调控持续,未来房价会略降,但降幅很小。政府调控的目的是摁住快速上涨的房价,而不是让房价一下就降个三分之一,甚至拦腰一刀,历次出台的政策里面也没有这么提过。去年成交量达9亿平方米,即便严格的调控下,我预计今年成交量会下降到7亿平方米左右。

黄雄:房价的变化要分地域。一些房价上涨过快、被有关部门重点监控的城市,房价下降的幅度会较大。但二线城市的房价会出现结构性的变化,中低端楼盘会降价,中高端楼盘价格会稳中略升。

地产行业将掀起一波并购潮

重庆商报:在这轮调控下,地产业将出现什么变化?房企又该如何应对?

范小冲:房企将出现一波并购潮。一些中小房企将成为大房企的项目公司,业内将进行新一轮洗牌。

在限购的情况下,购房者更加理性,一些专注于产品品质开发,并取得成功经验的房企,将获得购房者的青睐。

调控还封堵了房地产开发的诸多漏洞,工商、税务、房管所等多部门信息联网,以前那种靠资本运作、靠涨价等手段运作的粗放式发展方式行不通了。地产开发越来越回归本质,需要一整套科学的、精细化的管理手段。在这个转换的过程中,不适应的房企将被淘汰或兼并。

黄雄:从全国看,开发商的出路不少,比如万科、保利这样的大型房企,早已开始着手持有商用物业,并已在全国布局商业地产。一些中等房企可能会转型开发特色地产,比如度假旅游地产项目。还有一些房地产企业会拿出资金成立地产产业基金,纯粹做投资人。

2年后房价不会出现报复性反弹

重庆商报:有房企的内部会议表明,调控下,房企拿地谨慎,开发量逐步降低,负面效果将在2年后开始显现,未来房价会不会反弹?

范小冲:调控加码,开发商握有资金,但买地的积极性比去年降低,显得谨慎。这种谨慎,会影响未来的市场供应量。但是,两三年后,保障房增加,满足了大部分没有买房的刚需人群。比如说重庆,到2012年,将建设4000万平方米公租房,覆盖25%以上的“夹心”住房人群。届时,有钱人买市场提供的商品房,钱少一点的就住保障房。单从市场这一块看,房价可能会比现在高很多,但社会的住房问题,却没有现在这么突出。

代育松:供应量减少,未来房价反弹幅度不会太大。从今年开始,信贷政策回归常态,市场上的货币逐渐减少。存款准备金率达到19.5%的新高,未来还将加息,市场将由负利率转正。在上世纪末的香港,当初房价涨幅较大,后来负利率转正,房价回到半山腰,现在的房价还没有彼时高,信贷政策收紧的威力可见一斑。

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南京太原等城市相继出台限购令

继北京16日出台“国八条”实施细则后,近日,南京、太原等城市也相继出台限购令。

19日晚,南京市政府发布限购令。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其销售住房。

太原市政府19日也出台11条细则,原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭,暂停在本市向其售房。

此外,贵阳限购令在2月16日出台,对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房。广州版限购令虽没有全文公布,但18日已获广州市政府常务会议原则通过,在一定时期内,暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前两年内在本市累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购一套住房。

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[责任编辑:wymurtel]
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