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227家央企子公司仅26家挂牌转让旗下地产业务

2011年02月22日09:56财经国家周刊魏洪磊我要评论(0)
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曲线转让、寻求特批……央企“退地令”下达一年间,各方围绕退与不退的路径博弈始终没有停止。

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文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊

2011年1月28日,新“国八条”出台后第三天,一份发自国土资源部的特急文件迅速传达至整个国土系统。《国土资源部关于加强地价监管、确保不出现住房高价地的紧急通知》明确提出,“对可能在公开出让中成交总价或单价创历史新高、成交楼面地价超过周边地价的,一律暂停出让,已公告的要立即撤销公告。”

文件同时提出“限房价、限套型、竞地价、竞配建”的土地出让方式,目的是“把地价降下来”。可以判断,这一思路将体现在近期的土地供应中,杜绝高价地将成为各地国土部门的首要任务。

这一动作的源头可以追溯到一年前的3月15日,全国“两会”结束第二天,北京一日三地王,引燃调控导火索。

2011年“两会”在即,市场辗转一圈后,重现2010年高涨之态。以行政手段对市场严防死守,成为政府无奈之选。

曾经一日三地王的结果是央企“退出令”的出炉——国资委迅速明令78家不以地产为主业的央企退出地产业。时至今日,“退出令”出台已有一年,此间各方围绕是否退场、如何退场的博弈却始终没有停止。

“被闲置”的地王

2011年2月中旬,北三环的积雪尚未融化,蓟门桥“地王”周边荒草丛生。此时,距北京市国土局规定的该地块开工时间已逾期3个半月。

自2010年入市,蓟门桥“地王”30197元的楼面单价纪录至今未破。

“地王”制造者是北京世博宏业房地产开发有限公司(下称“世博宏业”),其大股东为央企中国兵器装备集团公司(下称“兵装集团”)。竞拍当日,世博宏业与上海绿地竞价达58轮,最终如愿以偿。

北京市国土局资料显示,该地块约定开工时间为2010年10月30日。但自“地王”诞生之初,调控风声趋紧,国资委针对央企的“退地令”,造就了蓟门桥地王“被闲置”的命运。

尽管78家央企退出房地产并无严格时间表,对央企已实施的项目,国资委的规定中也明确放行。但对世博宏业而言,当下形势颇为微妙。

知情人士透露,国资委下达“退地令”之际,国务院高层曾单独点名兵装集团,“要求它必须要退出地产业,业务跨度太大了。”在此基调之下,世博宏业另觅大股东的动作一直在进行。这也成为蓟门桥地王迟迟未能开工的主因。

“不开工唯一的因素就是等待大股东入局,地块怎么做,规划需要由新股东来决定。”中国兵装集团内部人士说。据《财经国家周刊》记者调查,新股东已经基本确定,为16家允许涉足地产的央企之一,诸多接盘工作已接近完成。

上述人士表示,接盘人被确定为央企,与兵装集团的意见有关,而这也代表了国资委的态度。“大股东兵装集团尽管只有40%股份,但其话语权远大于40%。”

按照相关规定,国资转让须公开挂牌交易。知情人士表示,买卖双方各自选择了资产评估公司,正在对40%股权进行资产评估,结果出来后,将在北交所挂牌上市。“就世博宏业来讲,蓟门桥地王是其在京唯一项目,其挂牌转让资产的价格,应该与这块地的价格相符合,因公司之前的债权债务比较平衡。”

世博宏业内部人士对《财经国家周刊》记者表示,按照国资委意见,兵装集团去意已决。“地产并不是它非要做的,以前量也不是太大。”

不过对于兵装集团来说,北京业务的罢手,并不意味着地产业务的彻底消失,除了世博宏业这样的地产新平台,兵装集团还直接或间接掌控更多地产公司,比如重庆的南方东银。而这一公司的后续命运,还不知晓。

知情人士表示,南方东银是兵装集团旗下掌控已久的地产平台,在重庆已有不少项目。国资委退地命令下达后,2010年4月3日,兵装集团将其整体出售给上市公司迪马股份。

公开资料显示,迪马股份主营业务为防弹运钞车等专业汽车,并非专业地产公司。公开资料显示,兵装集团目前为迪马股份股东之一,拥有5.48%股权。此举或可曲线掌控地产业务。

“这当然不算是彻底退出,即使股权投资也不行。”分析人士表示,国资委在“何谓退出”问题上的语焉不详,给予了企业运作空间。

特批经营?

央企“退出令”面世一年间,进程看似缓慢平静,实有暗流涌动。各央企因地产业务发展规模不同,心态迥异。

《财经国家周刊》记者多方调查得知,退出政策并非一刀切,国资委或将特批78家央企中某些企业继续涉足地产,深圳中航地产股份有限公司(下称“中航地产”)或将成为幸运儿。

但中航地产人士在接受《财经国家周刊》记者采访时说,对是否存在特批一事并不知情。

中航地产(000043.SZ)为中航国际旗下地产业务平台,1994年改组上市,至2008年底,旗下控股和参股企业达25家。公开资料显示,其地产业务目前已经扩张至长三角、环渤海、西南、西北和中南地区。

中航地产2010年三季报显示,前三季度公司实现营业收入17.12亿元,同比增81.62%,实现净利6714.35万元,同比大增1088.6%,实现每股收益0.302元,同比增1088.98%。

对中航地产而言,大量土储为其提供了发展助力。中航国际及母公司中航工业拥有大量自有土地,伴随城市化进程,有不少地块目前已经位于城市中心区——但地方政府缺乏搬迁资金。

国资委的退出令下达后,中航工业总经理林左鸣曾公开表示,通过开发自有土地获得的收益,用于新厂区重建,这是中航地产类资产的基本处置方式。

林左鸣说,中航国际旗下的非专业化房地产公司将不再涉及房地产业务,未来3~5年能否成功退出,取决于各地项目的进展速度,“一下子全部退出是不太可能的”。

分析人士认为,中航地产作为中航国际最大的地产业务平台,被寄予了更大希望,因而在退出问题上会“谨慎地争取”。

知情人士介绍,国资委的“退地令”下达不久后,中航地产曾向国资委上报了一份材料,介绍公司地产业务状况,希望继续保有地产业务,“近一年来沟通得还不错。”

上述人士透露,中航地产在这份文件中强调了三方面原因:第一,中航地产为上市公司,其发展规划要为投资者考虑;第二,中航国际旗下的地产业务年收入100多亿,规模已经很大,在央企中排名靠前;第三,中航地产一直希望壮大地产业务,反哺航空工业的发展。

接近国资委的人士表示,基于以上因素,中航地产或将被特批,保留地产业务。

知情人士分析,78家待退出央企中,中航地产作为唯一的上市公司,具备获批保留地产业务的可能性。“国资委当时的决定是一刀切,现在需要回头考虑企业具体状况。”他同时预测,“获准保留地产业务的央企也许不止一家。”

中远样本

数据显示,截至2008年,78家不以房地产为主业的央企下属三级以上房地产子公司共227家,但据《财经国家周刊》记者统计,至2010年12月28日,只有26家公司挂牌转让旗下地产业务。

其中,中远集团退出远洋地产(3377.HK)最为彻底。2010年底,中远集团通过子公司中远国际间接持有的远洋地产约8%的股权全部出售,最终完成退出。

然而,中远退出计划已久,并非朝夕之功。

知情人士表示,中远退出远洋地产,与3月份的调控无关。“决策早就决定了,不做大股东就是退出的前兆。”

2007年9月,远洋地产赴港上市后,中远国际持有远洋地产的股权约为20%。2009年12月,远洋地产增发股份引进中国人寿,中远国际持有远洋地产的股权被摊薄至16.85%,随后中国人寿通过收购,以24.07%的股权成为第一大股东。

上述人士透露,中远的退出计划从2005年就已开始施行,在当年的集团规划中,决策层要求中远集团退出,并划出了路径和条件。

“包括中远从大股东变为小股东,包括远洋地产07年红筹上市,都在这一计划之内。”上述知情人士说。

实际上,78家央企退出地产业,这一决定在09年底就有定论。远洋地产董事局主席李明告诉《财经国家周刊》记者,当时决策层召开了央企地产业务会议,有100多家央企老总到场。之后的78家名单,都是在这次会议上定下来的。只是3月份的“一日三地王”催生了决定的提早公布。

尽管退出不是秘密,但国资委的突然命令让多家企业有措手不及之感。

这也催生了中远的紧急表态。2010年3月19日,中远总裁魏家福公开表示,中远将在半年后退出远洋地产。知情人士透露,远洋地产对这个表态事先并不知情。接下来的3月22日的董事局会议、3月23日的投资者见面会上,远洋地产管理层“在没有剧本的前提下,解答了投资者的各种问题”。

中远集团的迅速退出,得益于接盘者的迅速确认。这一过程中,香港南丰集团与大股东中国人寿曾有多次磋商,而远洋地产管理层也起到相当作用。李明表示,远洋地产对接盘者的标准有三个:第一,非金融保险机构。现在的大股东中国人寿不希望后来者与其战略目标相冲突;第二,非央企国企。央企的不确定因素太多,担心未来再生变数。第三,对同业对手慎重考虑。

在这一目标下,李明接触了几乎所有香港的知名企业高管。

大股东最终选择了南丰集团。“尽管它也是地产企业,但主要开发业务都在香港,内地的业务只限于投资。”李明说。

长期关注远洋地产的分析师表示,南丰集团和中国人寿的定位差不多,都可称为战略投资者。“股权比例超过了5%,要说没有战略意图是不可能的。”他同时分析,南丰集团对远洋地产的公司治理结构将不会产生影响。“从管理团队到经营安排,均无干涉。远洋现有管理层会保持原有架构。”

中远的退场,有赖于长期的战略谋划;而南丰的接受,则有赖于大股东和管理层的强力配合。此例在央企“退地”过程中,或可提供良性参考。

数据显示,截至2008年,78家不以房地产为主业的央企下属三级以上房地产子公司共227家,但据《财经国家周刊》记者统计,至2010年12月28日,只有26家公司挂牌转让旗下地产业务。财经国家周刊

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