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中国楼市进入限购时代 重新调整已势在必然

2011年02月23日10:40上海证券报我要评论(0)
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目前,限购成为全国楼市唯一的关键词。由于各地出台限购政策的时间、限购的严厉程度不同,各地楼市表现不一。有已经进入“冰冻期”的,也有限购之前成交量激增的。开发商策略也出现了分化,有的加紧促销推盘,有的捂盘观望。而购房者一方,为了规避政策继续买房,各种怪招“八仙过海,各显神通。”然而,调控仍在不断加码,楼市重新调整已经势在必然。

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上海楼市已遭“冰冻” 开发商寄望“小阳春”

楼市调控政策席卷全国,各地限购细则纷纷“出炉”。而年前就已落实调控细则的上海,在限购和房产税等政策的多重打压下,楼市已先进入“冰冻期”。整个2月上海鲜有新盘推出,成交量始终在低谷徘徊。不少开发商寄希望于3月小阳春,纷纷将开盘计划推迟至下月。

连续两个周末“零开盘”

作为最先出台限购细则的城市,上海的楼市调控地方细则已落地近一个月。限购和房产税试点的叠加效应使上海成为全国最先显现调控效果的城市。上周上海市商品住宅成交面积仅为5.1万平方米,虽然相比前周有了六成的大幅增长,但依然与19.1万平方米的年均水平相去甚远。网上房地产数据显示,前一周获取预售证的几个项目销售情况颇为惨淡,绿洲康城、御景熙岸公寓至今未有成交,恒盛鼎城、飘鹰锦和花园销售量也在5套以下。

在销售不畅的情况下,开发商更加不敢推盘。上周上海商品住宅新增供应面积仅为1.2万平方米,这甚至低于春节假期中的供应量。上海搜房网数据监控中心的统计也显示,上周末(2月19日-2月20 日)整个上海没有住宅项目开盘,春节假期结束后连续两个周末出现“零开盘”的情况。

二手房出现议价空间

不仅是新房市场,二手房市场也是一片惨淡,尤其是去年销售火热的大面积房和高端住宅首当其冲地受到打击。21世纪不动产上海区域门店的调查显示,自1月28日房产税等新政实施以来,大面积房源成交量出现急速萎缩。1月份前28天,144㎡以上二手房成交套数占总成交套数的10.6%;而1月28日至2月7日,此类二手房成交比重仅为总成交的4.2%。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为,目前房东基本已形成两大阵营,一类为惜售派,另一类则为诚意抛售派。惜售派房东较为坚定,不愿有价格上的松动,甚者会出现撤牌情况;诚意抛售派则已出现5%-8%幅度的砍价空间,个别更有达到10%的可能。

主营二手高端住宅业务的德佑地产旗下70家门店业务数据显示,年后营业第一周的委托房源数量较年前少了895套,仅为年前的86.7%,委托租盘增加了506套,相当于年前的112.3%;而增加的委托租盘中,有386套是“转售为租”,占新增租盘总量的76%;有227套委托卖盘房源取消买卖交易委托,暂时不租不售,占德佑地产门店总委托卖盘房源的3%。

3月开盘量大增小户型紧缺

更多的开发商寄希望于3月楼市小阳春。截至2月18日,搜房网数据监控中心统计显示,上海3月将有53个住宅项目开盘,环比2月开盘量陡增2.7倍,同比去年3月增长71%。其中,公寓项目38个,别墅项目18个,3个为混合盘。

统计数据还显示,在3月份预计开盘的53个项目中(包括别墅),70平方米以下小户型房源仅占7%,70-90平方米中小户型占22%,90-120平方米户型占24%,120-180平方米户型占27%,180平方米以上户型占20%,中大户型依然占重头。然而,据搜房网对网友的购房需求调查显示,现在有50%的购房者希望购买90平方米以下小户型。而在3月预计开盘的53个项目中,90平方米以下房源仅占总量的29%,3月住宅市场或将出现小户型供不应求的局面

京津 限购令赶走炒房客大开发商加快出货

目前已经有14个城市出台房地产调控细则,其中北京等地猝不及防的升级版限购令在把炒房者赶出市场的同时,也打乱了开发商销售计划。从目前来看,万科等大型开发商正在加快销售步伐,而中小开发商却捂盘观望。

外地炒房客猝不及防

记者从多家中介公司了解到,升级版限购令使很多外地炒房客猝不及防。一些正处于交易中的炒房客被政策卡住脖子,不得不撤单退单,有些人还不得不赔偿违约金。

据北京伟嘉安捷机构统计,目前“北京因个人原因或因政策受限而退单的占总交易量的10%左右”,而中原地产资深专家张大伟告诉记者,未来违约和退单的数量还会增加。“本周一天津也出台了限购令,虽然没有北京政策严,但也对外地人进行了限购,成交量随之大降。”中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉说。“据测算,此前受天津买房能得到天津蓝印户口等政策影响,天津远郊五区县和滨海新区外地人购房占比均超过30%,有些项目外地人购房占比甚至超过50%。”钟文辉直言,可想而知,限购令对天津房地产市场的打击会非常大。

成交量降五成 一些中介关店

实际上,政策前后,无论是北京还是天津,成交量均大幅下降,其中北京下降近9成,而天津也下降了五六成。据天津房地产官方网站统计,2月19日,天津商品住宅网签量为358套,政策出台后的20日、21日两天,其成交量只有138套、167套,分别下跌了61.5%、53.4%。而北京政策前后的表现更为明显。16日北京住房成交量创兔年单日新高之后,17日楼市新政实施首日,全市成交住房389套,较前一日2942套下降87%,较15日也下降了近7成。

限购令政策的影响还表现在一些中介公司已经“先知先觉”开始关店。北京一家位居北京二手房成交排行榜前五名的中介公司——鑫尊置地闪电关闭了50家门店,迅速成为京城楼市的焦点。对于此事,业内人士解读为“楼市出现逆转的先兆。”

一线开发商寻价出货

需要指出的是,对于限购令的威力,大部分中小开发商仍心存侥幸,而万科等大开发商却在积极应对。

“去年北京是实施限购令最早的城市,但实际上去年北京楼市依然很火爆,所以限购令的影响究竟有多大还不好说。”一位开发商向记者私下说,他还想再等等看。正是在这种心理影响之下,目前中小开发商普遍采取延长推盘时间等办法“观望”,北京入市项目也出现缩水迹象。

北京中原地产数据显示,截至2月20日,有意在3月开盘的项目合计25个,仅有15个已经确定了价格,未出现上涨。

然而,首创置业、远洋地产等北京一线地产开发企业却已经开始寻价出货。据了解,北京万科已经调整销售策略,将开盘日期提前(2个月左右),争取尽早完成销售任务,绝不拖拉。目前销售人员正忙于与客户沟通核实购房资格。

逾半城市“爽约”限购令 已落地城市宽严不一

随着厦门、哈尔滨“新国八条”落地细则的相继推出,截至2月23日,“新国八条”执行城市已增加至17个。其中包括北京、上海、成都、青岛、长春、广州、南京、南宁、太原、宁波、贵阳、天津、哈尔滨、无锡、厦门、石家庄、武汉。

1月27日“新国八条”推出,明确提出“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要在2月中旬之前,出台住房限购实施细则”,从而推动全国限购骤然升级。

根据要求,京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,明确将要实行限购的城市应该达到36个。然而,到2月23日为止,仅有17个城市出台细则,过半城市“爽约”。

在今年2月10日公布的《2010年中国城市房价排行榜》上,房价排行跃居第一的杭州新房均价已达25840元/平方米。中国指数研究院数据显示,上周杭州商品房成交913套,成交面积10.71万平方米,环比上涨134.75%。2月初受春节影响,全国楼市均陷入低迷,但杭州年后回暖明显快于其他城市,上周成交量已高于去年平均水平。

然而既作为省会城市,又是房价过高城市,杭州却至今未出台“新国八条”落地细则。虽然在去年“新国五条”出台后,杭州曾出台限购令,规定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州新购买一套商品住房,但这旧版限购令显然已不符合“新国八条”更为严格的要求。在全国主要城市纷纷出台升级版限购细则之时,杭州却出乎意料地保持了沉默。

一方面,部分城市对“新国八条”的落地细则不积极,另一方面,已经出台细则的部分城市,在限购范围、限购时限、限购对象等方面也宽严不一。

从限购范围上看,大多数城市都在限购细则中规定在本市内限购,广州则在新版限购细则中增加了从化和增城两个外围县级市,这也意味着广州全市十区两县都将限购。而成都的细则中仅对“主城区”限购,贵阳更是明确仅对“一环内”限购,被指“太温柔”。

从限购时间来看,大多数限购城市未明确政策截止时间,但石家庄、厦门、贵阳的细则中则提出了限购政策有效期到2011年12月底。

从限购对象看,大多数城市都比照“新国八条”中“本地限三外地限二”的基本要求执行,但对外地人纳税年限和社保证明年限的要求却长短不一。例如北京限购细则被称为“最严厉”,时间要求为5年;而上海、南京等地的要求则为一年以上即可。(记者 朱楠 ○编辑 王晓华)

各地怪招频出规避楼市“限购令”

2月16日“京15条”出台,当日微博上开始盛传一个“北京人赚钱妙招”,称买不了房的外地人,可以先跟拥有北京户籍的人假结婚,然后贷款买房,再离婚,户籍人可收房款1%作为安置费。不管此帖是否靠谱,现实情况却是随着各地限购令的落地,诸多规避政策的招数应运而生,例如假离婚、假结婚,以及办理假纳税证明等等,可谓“上有政策,下有对策”。

在北京,部分人设法与有北京市户口的人结婚后获得购房的资格,购房之后再离婚。或者假离婚,成为两个家庭,而达到各有两套购房资格的目的,购房后再复婚。

对于这些为了购房而“假结婚”、“假离婚”的人,业内人士提醒,法律规定婚后房产属于夫妻双方的共同的房产,“假结婚”后购房再离婚时,若结婚双方协商不好将会面临财产分割的纠纷。并且现实生活中已经出现了为了购房假离婚,可是离婚后却没有复婚的情况;也有假结婚后购房,在离婚时出现财产分割的纠纷等等。

对于部分外地购房者没有符合年限要求的纳税或者社保证明,有经纪公司称可以帮助办理假纳税或者社保证明,这更是一种犯罪行为了。另外,有经纪公司会建议购房者可以先签购房合同,在日后有购房资格之后再过户。然而,由于没有过户,虽然合同有效,但并不能够完全保证房产就能归购房者拥有,可能会出现业主“一房二卖”现象。更何况,从签订合同到正式过户的时间内难保政策不会发生变化,一旦楼市或房价出现变化,买卖双方是否还愿意履行合约就很难说。

面对歪招横出的楼市,业内人士提醒购房者,政府对于购房资格的审查越来越严格,利用假证明来购房,一旦被审查出来之后将失去购房资格,并损失已经支付的定金或者首付款。而利用假结婚、假离婚、先签合同后过户等手段购房的,不仅有可能造成经济损失,还可能引起家庭纠纷,切勿“中招”,得不偿失。

最新限购消息

石家庄:外地家庭须提供1年纳税证明

石家庄市明确规定:对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、提供本市1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍证明家庭、无法提供1年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。

限购令实施日期为2011年2月19日至2011年12月31日。

厦门:本市户籍家庭限购第三套房

厦门市政府近日出台文件规定,对已拥有2套及以上住房的厦门市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非厦门市户籍居民家庭、无法提供在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其售房。

实施日期为2011年2月20日至2011年12月31日止。

宁波:三类人禁止再买房

宁波市政府下发通知,明确规定三类人禁止再买房:在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,以及不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

贵阳:“限购令”对准房价过高中心城区

贵阳市将主要调控目标放在了中心城区人口密集、房价过高的住房上。

对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,自《实施意见》实施之日起至2011年12月30日内,暂停向其出售贵阳市一环内的住房。

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[责任编辑:wymurtel]
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