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杨继瑞:楼市不会出现拐点 房价要降真的有点难

2011年02月25日06:45每日经济新闻杨雪峰我要评论(0)
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杨继瑞:楼市不会出现拐点 房价要降真的有点难

  ■人物简介  杨继瑞 2011年1月任重庆工商大学校长,享受国务院特殊津贴专家,国家二级教授、博士生导师,中国策划学院客座教授。

  此前曾任四川大学副校长、西南财经大学党委副书记等职务。  杨继瑞 记者 欧阳祖兵 摄

  本报讯(记者 杨雪峰 实习记者 蔡锦玲)在一系列楼市调控措施下,许多专家和机构都预测中国房价将下降,但在昨晚举行的“房产税背景下中国房地产发展趋势与对策”的演讲中,新任重庆工商大学校长杨继瑞则认为楼市不会出现拐点,房价会要降真的有点难,未来10年房价将稳中有升。

  “我的观点不是摸着脑袋想出来的,而是我们有一个100多人的博士团队对市场进行充分调研,以及对宏观政策的研判得出的综合结论。”杨继瑞还例举了10条理由。

  人均土地少 地价下不来

  杨继瑞说,房价的第一个构成称之为楼面地价,土地价格取决于需求,中国人均土地相对较少,因而地价就贵,土地成本占房价成本的25%。

  “西南财大有一位教授住在美国西雅图旁边的一个小镇上,我到他家做客,在绿叶成荫的掩隐之中是一个小的独栋,加上花园近1亩,我问他多少钱,他答曰:22.5万美元!我想这个房子搬到中国来,价格肯定会涨。”杨继瑞说,中国的土地越来越少,地价下不来,房价也别想下来。

  开发成本营销费用上涨

  “我们再来看开发成本和营销费用,这个占40%,我们看它能不能够降?”杨继瑞说,这就包括建材和人工费用。水泥、钢材资源性转化产品,肯定是随着开采难度增加和数量的减少而涨价;再说人工费,最低工资标准在不断提升,五险一金都不能少,用人还不好招,企业都只有加工资才能招到人,这些都涨了,房价会降下来吗?

  第三,减税让利政府已经做了,现在又面临着新的通胀预期,国家不会轻易减税。

  开发商不会轻易让利

  “第四是开发商的利润,15%。你肯定会说在帮开发商说话,怎么才15%?我说的是理论利润,开发商肯定不止15%。”杨继瑞说,开发商为什么要把一小块地都要分成N期开发?就是等地价升值,他就越卖越贵。

  要想让开发商让利只有一种情况:当他的资金链要出现断裂的时候。杨继瑞说,但开发商资金链不太容易断裂,因为他前期已经积累了雄厚的资源,而且现在融资途径也很多,还有政府肯定不愿看到开发商倒下,留下个烂摊子。“开发商找不到理由要让利,所以房价肯定涨啦。”

刚性需求还会继续释放

  杨继瑞还分析了市场的供需关系。“我们认为刚性需求还将释放,为什么?城市化现在正处于加速期,每一年有几百万的城市人口要应运而生,其中至少有100万以上要买房,这个需求大家都会看得很清楚,楼市从来都是供小于求,从经济规律来讲价格就不会下跌。

  ”杨继瑞说。

  除了上述理由之外,杨继瑞还例举了旧城改造增加被动性的住房需求;居民收入增长产生的改善性住房需求;中国人口规模扩大,并且家庭小型化趋势焕发新需求;招商引资刺激楼市;以及通胀预期放大楼市需求五大方面产生的购房需求远远超过市场的供应量。

  观点

  人人有房住不等于人人有房产

  杨继瑞说,房价还会稳中有升,这不是宏观调控失灵了,而是宏观调控的表现,如果没有这些宏观调控的措施,没有房产税,房价又不知飞涨到哪里了。不是说宏观调控一定要把房价调跌,宏观调控是双向的。既要调控房价涨得过快过猛,也会防止房价暴跌。

  杨继瑞认为,调控房价的核心不像有的老百姓通常理解的,要让低收入者都能买房,人人有房住不等于人人都有自己的一套房产,这一点在宣传上要跟老百姓进行对称信息交流。让低收入者买房是不对的,为什么?会让人成为房奴,他们正常的消费得不到保障,同时会引发金融风险。

  “不让低收入者买房,而让低收入者有房住,这才是我们政府的明智之举,重庆为什么建公共租赁房,就是这个道理,让买不起房的人都租房住。”杨继瑞说。包括发达国家,美国也有30%人靠租赁解决自己的居住问题。

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  发改委报告称

  房价不稳将问责省级政府

  据中国青年报消息 “加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”,全国人大财经委23日向十一届全国人大常委会第十九次会议提交了《发展改革委关于落实全国人大常委会对国民经济和社会发展计划执行情况报告审议意见的报告》。报告提出,对省级人民政府住房保障和稳定房价工作进行考核和问责,对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈,直至追究责任;严格执行好差别化房地产信贷政策,对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实严肃处理;切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划,督促房价上涨过快的城市增加居住用地的供应总量。

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[责任编辑:wysdelee]
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