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秦前红:物业管理 有法可依

2011年03月02日00:00人民网-《人民日报》唐六勇 李安安我要评论(0)
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秦前红:物业管理 有法可依

武汉市十二届人大常委会委员、武汉大学法学院教授

  现实生活中,因物业纠纷引起的社会矛盾日益凸显。武汉市物业管理覆盖面达70%左右,涉及人口400万以上,物业管理成为当地政府与社会公众最为关注的议题之一。在这种背景下,地方政府出台相应的规范性文件,使物业管理有法可依,其重要意义不言而喻。今年1月1日,备受关注的《武汉市物业管理条例》(以下简称《条例》)付诸实施。就其中空房业主如何缴纳物管费,部分小区停车费频现天价等焦点问题,笔者采访了武汉市十二届人大常委会委员、武汉大学法学院教授秦前红。

  交房后空置一年

  物业费打七折

  《条例》第十二条规定:房屋交付使用前(含当月)所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用。

  买房之后不入住而任其空置的现象可谓多发常见,房屋空置期间的物业费如何收、收多少成为立法过程中争执最激烈的问题之一。全额缴纳对于买主过于苛刻,缴纳过少则会损害其他业主的利益。秦前红在立法过程中力主“三七开”,即交房后空置一年内物业费可享受七折优惠,并被立法最后采纳。秦前红说,“三七开”并不是拍脑袋的,而是在实证调查的基础上提出的可行方案,这里面蕴含着利益权衡的合理尺度,还有调控房价的良苦用心。房屋空置期间虽然不会发生生活垃圾费用,但小区道路、园林等管理费用并不会因房屋空置而减少。据他调查,生活垃圾等费用约占物业管理费用的30%,因此规定交房后空置一年内物业费打七折的法律规定,可以较好地处理业主与物业管理公司的利益冲突问题,不仅坚守了立法公平公正的价值取向,而且取得了双赢的社会效果。

  小区公共车位

  属全体业主共有

  《条例》第64条规定:利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

  天价停车费之所以屡禁不止,一方面是由于车位的稀缺性,另一方面是源于开发建设单位利用法律的漏洞来谋取额外收益。遏制不合理的天价停车费,关键在于堵住制度漏洞,减少房地产开发建设单位的权力寻租空间,进而遏制其道德风险。秦前红说,《条例》第64条明确了全体业主对公共停车位的共同共有权,一旦发生关于车位的物业管理纠纷,可以援引物权法关于共有的规定进行处理,从而能够充分发挥法律的“定纷止争”作用。

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  秦前红说,全体业主掌握了车位的定价权并不意味着天价停车费就此终结,因为业主在优先满足了自己对车位需求的基础上,也有可能与物业管理公司达成协议,将车位以天价对外出售或出租。为此,政府必须进行调控,通过政府指导价的形式确保车位价格的公平合理。武汉《条例》意识到了该问题的重要性,于是便有了第51条的规定对此加以限制:确定和调整车辆停泊服务费政府指导价时,应当采取座谈会、论证会、听证会等形式,广泛听取意见。实行政府指导价的,市物价主管部门应当会同市房屋主管部门,根据物业种类、服务内容、服务质量等级和物价指数变动情况,制定相应的基准价,确定不超过基准价20%的上浮幅度,并向社会公布。

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[责任编辑:wysdelee]
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