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限购下市场压力增大 厦门楼市还有多少购买力

2011年03月03日09:45厦门日报徐鲁鹭我要评论(0)
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今年厦门楼市的供给大于需求,在当前限购等政策下,需求将继续受到抑制,开发企业更应加大营销力度应对市场形势。

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从春节前开始,国家对楼市的调控政策频出,“国八条”、加息、提高存款准备金率等一系列金融和行政手段并用,2月21日,厦门的“国八条”实施细则也正式对外公开。在此情况下,楼市的市场反应如何?限购下,市场的购买力又在哪里?开发企业又如何面对当前的市场形势?日前,在厦门的一个房地产沙龙上,到场的开发企业、代理机构等诸多业内人士畅谈新政、分析形势, 积极找客户、抢市场。

市场

限购影响大,市场有压力

从“国八条”以及厦门实施细则的具体内容来看,总结起来有两个关键词:一个是限购。与去年9月30日出台的厦门“限购令”相比,此次的限购政策更为严厉。另一个关键词就是保障。根据最新要求,厦门今年需完成4万套保障房的任务,并且已签下了“军令状”。这些政策业内人士如何解读?

“‘国八条’用当下最流行的语言来说,是最给力的政策,对市场的影响很大。”立丹行机构总裁董媛表示,限购政策对厦门市场的影响很大。她分析,从厦门近6年来的供销数据来看,年均住宅供应量为252万平方米,年均去化量为284万平方米。而今年预计的供应量在521万平方米,在限购之下,市场竞争将十分激烈。她预计,今年厦门市场如果能达到150万平方米的销售量就已经十分乐观了。均和评估董事长王崎认为,由于投资渠道较少,大量资金流入楼市,推高房价,因此在当前市场大环境下,出台限购政策是不得已的,也是最有效的,这是端正市场的一种行为。他预计,今年房地产的总成交面积不会改变,但是成交类型可能会转向其他物业,如商业等,并且房价在短期内也不会有太大的变化。有巢氏翁鹏也认为,此次调控政策的影响面较广,特别是对外地人的限购,对厦门的市场打击较大,因为厦门市场长期以来外地购房者占的比例较高。

而市场的实际反应也是如此,据海投房产王顺发介绍,旗下楼盘去年异地客群大约占42%左右,而今年同期已经大辐减少,限购对外地购房人群的影响很大。同样的状况也发生在一些高端项目。“春节期间,有一客户的朋友到他家里参观,发现小区不错,也想买一套,但后来限购政策出台,就买不成了。”佳瑞房产霍树敏表示,虽然公司的项目只剩下几套,但还是明显地感到了政策的威力。

购买力

供给大于需求,购买力受抑制

厦门限购政策的细则规定:本地家庭限购2套,外地累计交满1年社保或纳税的家庭限购1套。因此,置业客群“被萎缩”,住宅客户仅存本地无房户、本地一套房客户以及在厦工作至少有缴交社保或纳税一年及以上的无户籍异地居民家庭。另一方面,今年厦门市场商品房的供应量预计在521万平方米,再加上4万套保障房的供应量,在如此矛盾的市场环境下,限购政策到底限制了多少人?市场中还有多少客户能够买房?

沙龙举办之前,主办方联合立丹行机构特别对当前厦门市场的购买力做了初步分析。根据厦门统计局最新数据,2009年厦门常住人口约255万,其中户籍人口177万(城镇人口142万),按照城镇人均住宅面积等数据推算,预计今年本地无房户购买力为6100—8800套。另一方面,根据过去五年去化产品面积段统计分析,今年本地首次置业预计购房数量8358—8800套。此外,根据国家统计局2009年城镇居民家庭第二居所比例情况分析,预计今年本地改善置业购房数量为7400—10000套。从近五年厦门的异地购房人群分析,预计今年在厦工作无户籍异地客户将去化2300—4300套。以上所有总计,预计2011年厦门商品住宅购买力为18000套—23000套。

而从供应量来看,截止到2011年1月厦门在售项目库存套数为13900套,2011年预计新增供应商品住宅29000套,335万平方米。因此,2011年厦门市场商品住宅供给量约为42900套,521万平方米。总体市场供给是大于需求的,在当前限购等政策下,需求将继续受到抑制。

对策

挖掘客群,主动行销

从当前的形势来看,国家对房地产的调控将会是一个常态,甚至有出台新一轮调控政策的可能。同时,在通胀背景下,加息和提高存款准备金率也在所难免。在这种市场形势下,一些购房户为了躲避限购政策的影响,采取了补交社保、假离婚等一些非正常手段。那么,对于要持续发展的开发商而言,应该以什么样的心态、采取什么行动面对这个市场的转变?又如何争取到有限的客户?

“现在的房地产市场是一个政策市场,大家要有打持久战的准备。”王崎表示,限购政策是一个短期行为,而市场对政策的反应需要一个过程,他建议开发企业应放缓节奏,静观市场变化,“下半年更值得期待,或许经过一段时间的观察,刚性需求会逐渐释放出来。”更多的业内人士认为,现在开发企业应该转变思路,并不是都要像以前那样一推盘就“日光”,慢慢卖是很正常的。联发房产总经理陈蔚程表示,企业应该将重心放在对产品对市场的研究上。其实已有二套房的居民或已有一套房的外地人也是潜在的购房户,只要产品足够好,能契合这部分人的要求,这部潜在客群也可能卖旧买新。

董媛认为,厦门有先天的优势,资源型楼盘将继续吸引客户的目光。她建议,企业要关注消费市场客户群的分化。岛内高端产品可以从公司实体等方面来寻找新的客群,而岛外的楼盘则要研究保障性住房以及高端产品的户型等,差异化定位产品,寻找客群。同时,在金融政策上加以研究,可以适当加大一次性付款客户的优惠比例。另外,在营销方式上要有所转变。一方面,可以在条件允许的情况下采取旧房换新房的营销策略,另一方面,应增加营销力度,采取主动行销的方式,走出售楼处推广,将房源信息全面地告知购房者。霍树敏则建议,地产企业可以关注除高端项目以及保障房群体之外的中间夹心层客群,多开发适合他们的房源,挖掘大量的中间层刚性需求。

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[责任编辑:wymurtel]
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