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楼市临大变局 八成开发商或将调整开盘价预期

2011年03月03日08:15时代周报我要评论(0)
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降价,还是不降?推盘,还是不推?撑着,还能撑多久?变局来临之前,拿什么自救?

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在新"国八条"满月之际,一线城市商品住宅的成交量大幅萎缩,创下5年来最低,由量到质的影响已经显现;与此同时,落实新"国八条"的限购令细则连城而至,"限购版图"逐日扩大;土地市场也由"热火朝天"转为"冷热不均";大小地产商们开始各出招数,应对"风暴"-楼市大变局已经开始。

一线市场2月成交"腰斩"

房产税的传闻总能在每轮宏观调控未见成效之际牵动市场神经,而沪渝试点满月之际,上海零税款、重庆17笔税款15万元的税费却并没有让市场尝到"尚方宝剑"的威力。短期内难以大范围实施的房产税似乎成了"哑炮",相反,限购令却给楼市注入了一剂猛药,北京、上海、广州等地的楼市成交量陡然下滑。

北京房地产交易管理数据显示,北京2月共成交商品住宅3535套,环比上月成交套数下降69.4%,成交量达到了近3年来的最低值;佑威机构提供的数据显示,上海2月商品住宅成交面积仅16.5万平方米,环比上月大跌84%,同比去年下跌46%,降至2006年以来月成交量的最低谷;广州市国土房管局阳光家缘数据显示,广州2月份一手住宅网签成交量约为4130套,环比上月减少4318套,下降51%,总成交面积约51万平方米,环比下降49%。

尽管如此,楼市价格依旧坚挺,并未出现大幅下滑。中原地产研究咨询部总监宋会雍向时代周报记者表示,成交量的低迷有几个方面原因:首先,从往年数据来看,春节所处月份普遍要环比缩水5-6成,春节前后的低迷局面往往持续2-3周。其次,随着2010年底房价再度上扬,各地地王频出,调控压力已非常明显。多数开发企业都做好了收缩过节的准备,这让假期交易缺少了供应的推动。再次,严厉版的限购令和房产税出台之后,投资性购房基本消失,改善性群体中有2套以上的改善被抑制,保守估计直接被政策剔除掉的客群应该占到2-3成。

恰在此时,位于上海松江区的绿地新南路壹号抛出了契合政策的"奇招",售楼处宣称购房3天内付首期房款总价可减26000元,最具噱头的是,绿地还赠送房屋5年需要缴纳的房产税税额,相当于房屋总价优惠十多万元。而来自佑威的数据显示,2月份至今,新南路壹号只卖掉10套房,同期市场的热销楼盘可以卖出60套左右。

无独有偶,上海市宝山区的春江美庐别墅项目刚一开盘,就打出"购买138平方米送200平方米"的促销口号,除地下室面积全部附送外,地上3层每层都有大面积附送,实际建筑面积最高可达338平方米,这种"偷面积"的方式一方面让购房者觉得按房产证面积算,单价过高,一方面今后交易可能面临麻烦,而且未必能少交甚至免交房产税。因此,该楼盘的销售状况并不理想,推出136套仅售出8套。

这些花样繁多的变相降价促销,到底是个案还是房价酝酿松动的先兆?

降与不降的观望

对此,上海同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功判断,在三四月份,80%-90%的开发商会调整开盘价格的预期,幅度在10%-15%之间。"我们从春节到现在,监测了江浙沪120个楼盘,成交量下滑80%。同时,开发商全年资金链都比较紧张,在7月份之前从银行做开发贷款都不太可能了,2月份上海申请开发贷款的项目有80个,真正批下来的不超过5个。因此,不仅是调低开盘预期,三四月份开发商明降暗降各种花样会很多,但不会直接打折,可能5月份会出现直接打折。绿地等开发商的打折促销已经是一个迹象。"

对于房价的整体松动,金地集团高级副总裁陈必安认为是必然的。"我们要看楼盘的具体情况,根据市场不断做调整。"陈必安告诉时代周报记者。

宝华集团副总裁杨健也给出了相同的答复,他称"限购不会马上结束,价格进一步下调成为必然趋势,降价幅度多少要看整个走势,每个区域楼盘下降幅度不同。但总体来说,上海和二、三线城市不一样,即使降价幅度不大,今年也是比较好的购房时机。接下来价格策略是我们要重点考虑的,有些可能比当初心理预期还要上涨,有些下跌,有些则要延后开盘。"

而部分开发商仍坚持不会降价,富力地产上海公司总经理王文光表示,优惠措施固然值得借鉴,但富力上海今年主要销售去年尾货,由于本身性价比比较高,短期并没有考虑促销,没有降价压力。

中介关门潮来临

一手房遭遇的"寒流",二手房市场也难以独善其身。

福美来董事长胡正华和汉宇地产董事总经理施宏睿均坦言,各自旗下门店2月份的成交量和挂牌量有60%-65%的下挫。

原本满大街遍地开花的房地产中介正面临着残酷洗牌。上海银都路的中介一条街,短短100米的距离,就有2家房产中介已经关门,玻璃门上贴着"转让"二字,其中一家门店开了不到半年。

"2月是传统淡季,以前会环比1月下降50%,但现在加上限购,房东和业主都出现观望,一方面不少业主失去了购房资格,另一方面很多房东没有资金压力,转售为租,这占了20%的比例,他们会等待更好的机会出手,这导致了淡季更淡的局面。传统3、4月份的小阳春今年可能持续低迷。"施宏睿告诉时代周报记者, 这轮中介门店的重新洗牌,上海至少有一半左右的门店将关门歇业,2月底3月初仅仅只是一个开始,而相对有规模的中介公司已经暂停扩张计划。

同样,在 "京十五条"实施后,位居北京二手房成交排行榜第三名的中介公司鑫尊置地短时期内关闭了50家门店。鑫尊地产代理集团董事长刘军称,关店出于无奈,主要是限购令误伤了二手房市场中的刚需购房者,使二手房成交量下跌,从而导致公司通过关闭部分门店来减少成本。刘军认为如果政策调控不放松、二手房市场不回暖,恢复这些门店很困难。

但得益于限购令,中介的租赁业务明显升温,租金出现普涨,这一定程度弥补了二手房业务下滑的影响。胡正华认为,中介行业以前一直以卖为主导,今后形式可能发生很大变化,更多以租为主。

土地市场多空胶着

土地市场一向是地产的风向标。1月26日至今的一个多月,温州一共出让了11宗土地,全部流标。温州天浩置业总经理王珍楠分析,11宗地块相继流拍,原因是多方面的。首先是近期国土资源部要求地块出让溢价50%以上要上报,使得政府大幅提高土地的起拍价,这让开发商一时无法接受。其次,楼市调控政策的"发威",使得购房者进入观望态势。另外,银行信贷额度紧张,直接导致开发商的资金链紧张。

与此同时,在上海的土地市场,一开发商以约等于市场价的7.8折甩卖一地块,但多数开发商仍觉得价格偏高,无人接手。

这与春节后上海宅地市场溢价率依旧居高不下形成了鲜明对比。此前,浦东金桥板块的浦兴社区Y000902编制单元19-04地块以6.61亿元被景瑞地产摘得,楼板价达21323元/平方米,已与周边一手住宅价格相近;崇明新城板块的城桥商品房基地1、2号地块,出让面积155318.5平方米,溢价率高达115%,楼面地价5866元/平方米,刷新了区域单价地王。

宋会雍认为,一方面,新房市场成交趋淡,开发商资金收紧,不会再像之前那样挥金如土,今年拿地可能放缓,降低风险。但另一方面,房企对于未来住宅市场依然保有谨慎的乐观,在资金没有过多约束的条件下,仍然愿意继续土地储备。

间歇性休克?

伴随着2月楼市成交量的大幅下滑,各地推盘量也明显减少,很多拿到了预售证的开发商并不敢轻易推盘。

数据统计,2月上海住宅市场有8个项目开盘,环比1月减少75%,2月延迟开盘项目则有18个,环比1月略增12%。北京2月仅有4个项目申请预售许可,比原本预计的19个项目开盘量减少了近3/4,相比2010年同期开盘量减少了1/2。

宋会雍认为,调控政策出台后,短期内购房者的市场预期尚不明朗,开发商面临定价难题,暂时不愿意打折的开发商只能延缓开盘,转入观望以等待市场明朗;同时,严厉的限购让大批购房者失去了购房资格,众多项目的前期储备客户中有效客户大幅减少,迫使开发商延长蓄客期。

"我们的客户70%-80%在限购令出来时就丧失了购房的资格。实际上从单个楼盘来看价格下降幅度有限,但由于高端产品没有成交量,所以房价下降会有比较明显的体现。我们对于后市还是非常有信心的。我们今年开工计划也在改变,很可能在产品出来的时候,市场也就迎来了转机。" 招商地产上海公司总经理吴粤向时代周报记者表示。

在多数开发商举棋不定的时候,各地仍不乏涌现逆市热销盘。上海万科锦源开盘当日即创下销售过半佳绩。对此,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为,目前形势下,开发商一定要认清大势,合理定价,低开高走,尽量降低资金链的风险。在供给策略方面,商品房要有大中小、高中低并举。

目前,对于开发商来说,两难的症结在于限购,若价格回调,未必一定会提高成交量,因为目前被限制的是购买力,而不是买不买的问题,反之,成交量上不去的话,开发商又很难看到主动降价的意义。

对于限购令何时会撤销,陈必安判断说,"全国1000万套保障房全部到位后,要看那时的房价和宏观经济,如果还不能解除,就要看GDP,假如GDP数字不好的话,限购政策就会放松。限购的问题对我们影响是最大的,如果现在是一片云雾,那么到时首先见蓝天的就是高端市场。作为金地来说,我们目前会在三线城市或者四线城市寻找道路,其实还有很多城市没有限购,所以开发商要抓住机遇,我感觉今年三四季度会很好。"

新联康(中国)有限公司董事长、总经理周小丽则把限购称为房地产业的间歇性休克,"因为它真的倒在那里休克了,但是政府不会让它不醒,所以这个时间不会太长,市场还是会回来的。今年不是比谁房子卖得多,比谁的营业额多,而是比谁的气长,谁能够撑得过去,这就牛。接下来房地产不管是开发商、代理商,要干的一件事情就是大家都"下乡"吧,也许接下来一、二线城市会很辛苦,但三、四线的城市空间会很大。"

政府的下一步棋是什么,谁都不敢去赌。但是开发商已经开始有意识地增加应对的筹码,以在楼市大变局中自保自救。

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[责任编辑:wymurtel]
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