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潘石屹:住房市场投资价值大降

2011年03月03日09:3221世纪经济报道伍永达 谭璐我要评论(0)
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  刚开年的内地房地产市场,调控政策趋紧,房地产商作何反应?

  3月2日,SOHO中国[简介最新动态]公布的全年业绩显示,去年SOHO中国实现纯利36.36亿元,同比上升10%,营业额上升146%至182.15亿元,毛利为92.57亿元,取得合同销售额238.1亿元,合同销售面积39.5万平米,平均销售价格为每平方米59824元。

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  当日,SOHO中国董事长潘石屹在香港表示,“住房市场的投资价值大大降低”,因此今年将“避开住宅”,继续偏重商业地产。

  150亿元收购资金

  SOHO中国董事长潘石屹透露,今年SOHO中国计划用于收购的资金为150亿元,高于2010年的100亿元。

  数据显示,SOHO中国流动资产中,现金及现金等价物为177.25亿元,另有银行存款38.41亿元,手上共计超200亿元的资金,流动资产净值为193.65亿元。中航证券报告指出,该公司实际净借贷资本比一直为负,留出较大的潜在负债空间。

  实际上,SOHO中国2010年计划的100亿元收购资金,并未全数用完。公告显示,2010年公司收购的外滩SOHO、虹桥SOHO、复兴路SOHO、丹棱SOHO这4个项目的总金额为61.79亿元。

  “长期以来,市场普遍认为SOHO中国手上的项目并不多,业绩比较依赖当年入账的项目,因此波动性较大”,国都证券分析师Bernard Chu称,通过收购一批项目,能提高盈利稳定性。

  潘石屹估计今年部分房地产开发商的资金链会出现问题。他对本报记者表示,今年房地产市场的资金情况与去年不一样,去年非常宽松,总销售额达到5万亿元,开发商在内地购买土地的地价款就达2.7万亿元。

  “但今年有两个新形势,第一是从紧的货币政策,全国计划新增贷款量是7.5万亿元,今年第一个月就放贷1万亿,通胀情况下,存款准备金与利率的提高是趋势。特别是银行对于开发商的贷款量会比较少。”潘石屹说。

  而第二个新因素是限购政策。潘石屹指出,“以北京为例,限购政策出台后北京的房地产交易网关了4天,我们看到按照周算,北京‘十五条’出台前和出台后的数据比较,北京一手房和二手房的成交量加在一起,下跌了90%。如果按照天来算,成交量下降了65%。所以下周开始,如果成交量继续萎缩,地产市场就会受到大的影响。”

  潘石屹表示,今年SOHO中国[简介最新动态]的策略就是避开住宅,积极配合兴建地铁和高铁所带来的城市经济格局变化。

  商业地产竞争加剧

  十二五期间,政府决定建设3600万套的保障性住房,这将彻底改变中国房地产市场的格局,尤其今年中央政府已经与地方政府签订了1000万套保障性住房的责任书,意味着将有一半以上的住房市场由保障性住房所替代。

  潘石屹估计这一决策对于房地产市场影响深远,今后住房市场的投资价值大大降低,地方政府对商品房的销售都采用一房一价的审批制度,房价可以控制得住。

  “我们知道的情况是,住宅开发商都想转到商业地产开发上,但是由于涉及系统性转变,包括产品、定位、土地、销售等都需要转换,因此真正转型的并不多。反而过去两年我们看到很多原来不是做地产的大央企,进入写字楼和商业地产的比较多。”潘石屹说。

  Bernard Chu亦表示,商业地产的范畴很广,以写字楼为主的SOHO中国面对的竞争并不大。

  作为一直耕耘商业地产市场的内地房企,SOHO中国一直在加紧收购项目。除了2010年以共61.79亿元收购的4个项目外,2009年,公司收购了SOHO东海广场、望京SOHO、SOHO嘉盛中心[最新消息价格户型点评]3个项目,收购总金额为105.6亿;2008年收购了朝阳门SOHO以及中关村SOHO[最新消息价格户型点评]两个项目。

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[责任编辑:wysdelee]
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