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叶檀:房地产业处于大裂变前夜

2011年03月04日08:31新民周刊我要评论(0)
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  笔者曾经在2010年预测,2011年房地产开发商开始洗牌。现在,洗牌的声音已经越来越响。

  笔者曾经在2010年预测,2011年房地产开发商开始洗牌。现在,洗牌的声音已经越来越响。

  很多房地产商负债率处于高位,患上融资饥渴症。

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  来自国家统计局数据显示,2010年中国房地产开发企业资金来源中,开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据显示,去年中国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10%,其中地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。目前,包括大型开发商在内的房地产企业负债上升,万科、保利的负债率都达到70%,一些公司在100%以上。

  资金饥渴症状无法缓解。

  开发融资来源被一一封堵。从去年开始,各银行房地产信贷拆包分解调查,今年未见松动迹象。信托水源太小,无法从根本上缓解开发商资金压力。2011年2月21日,有报道称“银监会放松地产信托贷款”。但两天后即2月23日,银监会出面辟谣:“银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。”根据用益信托网的统计,2011年1月份发行的集合信托计划中,房地产信托的规模占全部信托的37%。按Wind资讯统计,中融信托在不到两月的时间内就发行了18只信托产品,其中投向房地产的就占1/3。对于开发商而言,信托融资成本节节上升,抵押杠杆低,而利率等成本上升,并且一般无品牌的开发商还得不到高价融资机会。海外融资只是部分在境外上市的大型开发商的特权,并且融资额不大。

  原有预售回款由于成交量下行而大幅下降,银行每年的房地产信贷加上按揭贷款差不多有10万亿左右。以2009年为例,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,其中银行贷款11293亿元,企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%,也就是说,银行贷款、定金与预收款、按揭款等是钢铁长城,是开发商的主要资金来源,如今成交量下降,贷款与预收款下降,资金会更趋紧缩。而从2010年下半年开始,预售款已受到监管,中小开发商度日如年。据莫尼塔证券判断,今年全年地产开发商现金流可能为负,在中性假设下这一缺口可能略高于200亿元。这是一个乐观的估计。

  限购令出台后,2月全国商品房成交量预计下挫70%以上,预计2011全年交易量下滑20%或以上,销售价格下跌5%至15%。按照库存与资金链的估计,今年下半年将展开房地产市场的并购大潮,一些没有资金实力的中小开发商将成为被吞并的对象。

  为了应对困局,开发商开始转型。

  常见的转型是多元化经营,转型为实体企业或者资源性企业,以获得在证券市场融资的权利。2010年至今,共有16家上市房地产公司开始涉足其他行业的业务,其中主要以三大方向为主,包括新兴产业、金融业和矿产资源业。这是证券市场的常态,当房地产行业受追捧,不少上市公司纷纷注入房地产资产,摇身一变成为房地产公司,当房地产市场受打压,则纷纷变身成为高科技或者资源性企业,值得关注的是,这些变身的企业无意成为房地产市场的百年老店,因此,变身也就意味着这些企业无法承受压力,不可能成为房地产市场的顶梁柱。

  与此同时,一些大型开发商或者有母公司资金支撑的开发商却在逆势扩张、逆势拿地,这些房地产市场上的巨鳄将成为可怕的吞并者。如今年2月,海航置业收购九龙山三成股权,再次启动借壳上市之旅;2月25日,中海旗下子公司青岛中海华业房地产有限公司竞得青岛李沧区河南、南庄项目9宗地块,成交总价为32.86亿。大型企业、央企房地产公司以及部分外资在市场低迷期扫货。

  中小开发商身处冰冷的海水,大型开发商依然有恃无恐。未来数年,中国房地产行业的集中度将大大提升,此时正是出台节能规则、提升房地产质量的好时机。中国的房地产业处于大裂变的前夜,中小开发商正在等待并购的发令枪响。

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[责任编辑:wysdelee]
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