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房价十年涨3倍 中国楼市13年二次房改现端倪

2011年03月04日09:52南方都市报我要评论(0)
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从1998年启动房改取消实物分房到近年来“国八条”、“国十条”、“新国八条”等调控政策密集出台,中国房地产市场走过曲折复杂的10余年历程,已经从快速市场化阶段进入房价艰难调整期。伴随着房地产行业的突飞猛进而出现的房价高涨也日益成为困扰民生的首要难题。如何驾驭楼市这匹“脱缰野马”,如何引导房地产行业回归稳健发展道路,已经成为全国两会代表委员关注的焦点。

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在今年全国两会前夕,温家宝总理在与网友在线交流时再次表达了调控房价的信心。今年我国将史无前例地开建1000万套保障房,未来五年保障房建设规模达到3600万套,占全国住房比例的20%。种种迹象表明,中国的住房政策正在发生方向性改变,市场化和保障房双轨制也许将成为破解楼市迷局的钥匙。

十年时间房价涨近三倍

中国房改肇始于1998年国务院发布的23号文件,这份名为《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的文件明确了“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”的房改核心内容,从此宣告了中国近半个世纪福利分房制度的终结,房地产市场化也就此拉开大幕,随着2000年全面停止福利分房后,中国经济开启了房地产业的黄金十年。

21世纪的第一个十年对于很多城市家庭来说,住房条件的确在改善。广东省房地产行业协会会长蔡穗声就用“新时代”来形容这十多年的房地产变化,他用一组数据说明房改后城市住房条件的变化。2000年,广州市人均居住面积是13.13平方米,2009年是20.93平方米。广州市的家庭平均是3.1口人,如果按照30平方米的人均建筑面积计算,广州每户家庭平均有100平方米的住房。

房改在带来市场的效率的同时,也带来了房价的不断攀升。据广州市年鉴记录,2000年广州商品住宅均价为4209元,而到2011年1月,广州十区一手住房均价已经高达13572元。十年间住房价格涨了三倍,而且这还只是平均统计,如果关注个盘价格走势,涨幅更令人咋舌。深圳楼市自2003年走出低谷以来,城镇居民人均可支配收入上升了不到13%,但同期房价却上升了162%,后者的上升速度比前者快10倍多。

很多人被抛离了住房供应的“列车”,对于许多没有享受过房改时代福利分房的年轻人和中低收入家庭来说,房价已经成为他们生活中难以承受的负担。与此同时,大批由于结婚成家等刚需倾其所有按揭购房的家庭,他们或由于入市时间较早,后来看着房价连创新高而笑逐颜开,或由于是高价入市而成为负担沉重的“房奴”。

多年调控屡调屡涨

其实早在2005年,国家就已经注意到房地产市场过热、房价上涨过快的苗头。当年国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》,被业内和媒体称之为“国八条”。这也开启了国务院连续多年以行政条文调控房地产市场的先河。

随后,2006年的“国十五条”、2010年的“国十条”、2011年的新“国八条”等,纷纷从税收、金融信贷、土地供应、市场监管等多个手段入手调控房价。这些数字化的概括,让很多市民甚至感到难以区分和记忆,同时频繁出台的调控措施也一度陷入“越调越涨”的怪圈。

回顾以往历年的调控政策,一般都是“五一”黄金周前夕出台政策(比如2006年的“国十五条”,2010年的“新国十条”),业内认为之所以选择这样的时机,主要是为了防止黄金周期间交易过热,房价上涨过快。但每一次新政颁布,似乎只是在短时期内封冻成交量,一般是经历三个月到半年的低迷期后,往往迎来的是更加严重的量价齐升。比如2010年4月出台的新政,到当年9月再次出现楼市过火情景,国务院在“十一”黄金周前夕,又紧急追加了“9·29”新政,防止黄金周交易过旺,让调控效果荡然无存。

值得注意的是,楼市调控政策一直以来遇到执行难的问题。比如,2006年出台的政策要求加大中小户型住房供应,90平方米以下住房用地面积要占到城市年度住房建设用地供应的70%。但很多地方在执行中,出现了开发商“见招拆招”的现象,销售时将两套小户型打通成为一套大户型,一套房子出两个房产证。

2008年金融危机突然袭来,无疑增加了中国楼市调控的复杂度。曾经打压房价的政策不得不在这一年掉头转向,降低首付门槛、减免房产交易税费等优惠政策重新登场。同时,超发的货币也成为推动房价上涨的强劲动力,2009年房地产市场经历了一段短暂的低迷期后,出现了报复性反弹。

据统计,2008年我国新增人民币贷款4.9万亿,其中房地产贷款4800亿;2009年,新增贷款9 .6万亿,其中房地产贷款2万亿;2010年,新增贷款减少为7 .5万亿,房地产贷款不减反增,达到2.022万亿。

民建中央在今年两会前提交的提案对游资进入房地产感到担忧,提案中以温州民间资本为例,指出目前只有30%的温州民间资金回归实体经济,65%则流向了楼市和股市。人民银行温州中心支行的调查报告显示,60%的被调查企业由于“实业不太好做”而将部分资金用于购买非厂房的不动产。

2010年是楼市调控政策最严厉也是出台政策最频密的一年,首次在大城市中推行“限购”政策,此举被业内认为是政府连续多年打压投机和投资性购房需求效果并不显著后,祭出的更具杀伤力政策。虽然成交量应声回落,但很多城市的房价仍难以撼动,国家统计局最近发布的今年1月份70个大中城市房价数据显示,68个城市的房价仍在上涨。

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[责任编辑:wymurtel]
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