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房价十年涨3倍 中国楼市13年二次房改现端倪

2011年03月04日09:52南方都市报我要评论(0)
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成也土地败也土地

在房地产调控中一直存在着政府和开发商之间的博弈,当政府指责开发商赚取暴利的时候,开发商也经常抱怨政府高价卖地、土地供应紧张造成了高房价。究竟是谁推高了房价,谁应该为高房价负责?一直以来众说纷纭,争论不休。

追溯土地市场的拍卖风潮,就无可回避2004年的土地闸门收紧,这也是中国土地管理制度史上具有标志性意义的一年。2004年3月,国土资源部、监察部联合发文,要求从2004年8月31日起,所有经营性项目用地一律公开竞价出让,各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。此举被认为是中国土地交易市场正式形成的标志,开发商以低廉价格获得土地的时代一去不返,当年8月31日这一天也被业内称为“8·31大限”。

当时规范土地出让市场,初衷是为了限制无序开发,特别是为了防止协议出让土地带来的暗箱操作、权力寻租等腐败现象。但政府收紧土地供应后,全国各大城市一级土地市场的供应量也直线下滑。

以广州为例,住宅用地供应从2005年开始减少,当年经营性用地只出让了0.5平方公里,2006年虽然有所增加但也仅出让1.86平方公里,而往年广州住宅用地供应规模曾高达5平方公里,土地供应减少也造成了随后广州商品房预售量的减少。

毫无疑问,近年来房价的上涨和地价的上涨的确是同步的。很多城市的“地王”纪录屡次被刷新,甚至在去年全国两会刚刚闭幕后,北京在一日之内就诞生了三个“地王”,广州住宅地价纪录也在去年迈上2万元大关。一时间,业内有言,“房价的问题总理说了不算,总经理说了算”。

地价上涨的同时,地方土地出让金收益直线飙升。国土资源部部长徐绍史在今年初举行的全国国土资源工作会议上透露,去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元人民币,同比增加70.4%。而统计显示,1992年至2003年,全国累计收到的土地出让金才1万多亿元,也就是说去年一年的土地出让金规模是土地出让制度改革前十年土地出让金总额的近三倍。

土地出让金让曾经囊中羞涩的地方财政找到了“解渴”良方,更是很多城市启动基础设施建设的重要资金来源。广州为迎接亚运会而开展的很多城市建设项目,都在指望着通过土地出让金来筹钱还款。

可以说,土地财政既成就了地方城市的建设,同时也带来了棘手的传导效应。每有“地王”拍出,周边房地产市场坐地起价,在2007年,很多地方出现了地价贵过周边房价的“面粉比面包贵”的现象,严重影响了市场预期。于是,政府高价卖地—推高市场房价—上市公司融资—开发商高价再买地,一条以土地为传导核心、互为影响的楼市利益链条逐渐形成。

全国政协委员、央行货币政策委员会委员李稻葵就曾指出,要改变对土地财政的依赖,就要进行更深层次的改革。“说得更明白点,这需要改变地方政府的税收结构,要创造新的税收结构,创造新的税收增长的方式,而不要依赖土地。”

李稻葵进一步指出,土地财政问题使得现在的很多地方政府并没有很大的兴趣来控制房价上涨,因为他们担心,一旦地产价格下降或者增长放缓,土地出让金的增长速度就会下降,土地出让金下降,会影响地方的建设,地方建设的下降,会影响地方G DP,一系列的问题都会带出来。

经济学家谢国忠今年两会前夕接受采访时也指出,现在中国房地产市场对于政府的重要性是“融资”,地方政府财政收入非常依赖于房地产,而且地方政府的负债都很高,已经透支了,把希望寄托在高价卖地来还钱。

保障房地位日渐抬升

房改十余年,房地产市场在充分发展的同时,是保障性住房的严重缺失。值得注意的是,1998年国务院出台23号文在停止实物住房分配的同时,还强调了要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。然而,经济适用房的建设远远没有按照当初设计的房改“路线图”来实施,很多城市的保障性住房建设曾一度处于停滞或缺失的状态。

据业内人士反馈,去年楼市调控政策真正具有杀伤力的还不是“限购”,而是2011年全国要建设1000万套保障房。这个数字是史无前例的,今年保障房建设任务量比去年大增70%,这意味着保障房建设将进入“井喷”时代,恶补房改以来在保障性住房方面的历史欠账。

就在今年2月24日,国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书,将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副总理李克强在同一天强调,今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务,各地要抓紧安排开工,尽早建成投入使用。以广东为例,国家今年分解给广东的保障房建设任务高达31万套,是去年建设量的四倍。

住房和城乡建设部部长姜伟新日前也指出,住建部已经向地方政府下达“死命令”,所有分配完成的目标任务,必须在今年10月31日前全部开工,否则主要领导将遭到从约谈到行政处分乃至降级、免职的严厉处罚。

今年两会前夕,温家宝总理在和网友在线交流时,又进一步明确了整个“十二五”期间保障房的建设计划,预计未来五年全国将开建3600万套保障房,保障房总量将占到住房总量的20%。

在业内人士看来,此举传递的信号是,中国未来一段时间的房地产调控的思路已经明确,加大保障房供应和抑制投机性购房已经成为国家调控楼市的主要着力点。房改经历了十余年的发展,政府开始重新认识住房的“双重价值”。一方面,住房具有投资价值,另一方面,住房的民生价值不可忽略。可以预见的是,未来由政府提供的保障房所占比例还将持续扩大,业内认为1000万套保障房开建也标志着中国进入了“二次房改”时代。

虽然都是由政府提供住房,但这次大规模开建保障房和十多年前大规模福利分房又有着根本上的不同。温家宝总理在谈到保障房结构时明确指出:“保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,不要走偏方向。”

“这是一种警醒和提示。”上海易居(博客)房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博 博客)指出,2009年以前的十年左右时间内,我国住房保障产品以经济适用房为主,而这一产品存在较多的问题,备受争议,比如准入环节难以有效控制,导致权贵群体混迹其中,从中谋利,甚至部分城市只有所谓的“公务员房”,没有面向社会的经济适用房。

近年来的全国和地方两会上,减少经济适用房供应、加大租赁型保障房供应的呼声也越来越高。包括广州在内的不少城市已经开始调整保障房的建设结构,未来将有更多的租赁型保障房面世。

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[责任编辑:wymurtel]
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