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楼市调控成效给不给力关键看开发商资金约束

2011年03月08日07:57上海证券报我要评论(0)
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政府工作报告提出,将坚定不移搞好房地产调控,建立健全考核问责机制,若稳定房价不力,地方要被追究责任。近期,随着热点城市纷纷出台并实施限制购房的政策,楼市正面临变局。但限制购房政策能否抑制房价继续上涨,关键还是能否真正约束住房地产开发商的资金链条。

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回顾2003年以来我国房价运行的轨迹,只有在2008年上半年房价曾出现回调,一个重要的背景是,当时在适度从紧货币政策下房地产开发商资金链条绷紧。2008年,全国房地产开发企业本年资金来源同比仅增长1.8%,面对严峻的资金压力,房地产开发商不得不主动下调房价以回笼资金。

与2010年房地产开发商拥有充裕的现金流相比,2011年房地产开发商的资金链条将全面收紧。2010年,我国房地产开发企业本年资金来源同比增长25.4%,较上年同期下降18.8个百分点。在稳健的货币政策下,预计2011年房地产开发企业的本年资金来源增速将继续下降。在稳健的货币政策下,预计2011年房地产开发企业的本年资金来源增速将继续下降。

形势明摆着,不仅投向房地产开发的贷款规模将会大幅减少,而且贷款的利率也将明显提高。无论是从银行监管要求还是商业银行自身控制信贷风险的需要来看,当前背景下继续扩大商业性房地产信贷投入的可能性已不存在。特别是在信贷规模总体受限的背景下,商业银行“以价补量”的经营决策将抬高房地产开发企业的银行融资成本。

而房地产开发企业的自筹资金将面临多重约束。2010年,在2009年房价快速上涨和成交量急剧扩大的情况下,多数房地产开发商积攒了充裕的现金流。但在房价快速上涨的同时,地价和建筑成本也在抬升,即使2011年房地产开发企业本年资金来源中的自筹资金规模保持不变,支持的房地产开发面积也已缩水。不仅如此,2010年,商品房销售状况明显不如2009年。2010年,全国商品住宅销售面积同比增长8.0%,较2009年下降35.9个百分点;全国商品住宅销售额增长14.4%,较2009年下降65.6个百分点。值得注意的是,2010年房屋新开工面积较多,全国房屋新开工面积同比增长40.7%,较上年同期提高28.2个百分点。若按住房开发建设一至一年半的建设周期论,则2010年新开工房屋将在2011年下半年后形成实物供应。如果市场行情持续严峻,那多数房地产开发商将面临较大的资金压力。

房地产开发企业资金来源中的定金和预收款将受到严格监管。按照商品房预售资金管理办法,定金和预收款作为预售款的一部分将受到严格的专户监管,房地产开发企业不能挪用于滚动开发。资金来源中的个人按揭贷款增速也会明显下降。这主要是因为在高房价和严厉的二套房信贷政策下,全款购房的比例将会大幅增加。

从房地产开发景气指数走势看,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)下降明显。2010年12月末,国房景气指数为101.79,比11月份回落1.41点,比上年同期回落1.87点。其中,本年资金来源分类指数下降更为明显。2010年12月末,全国房地产开发企业本年资金来源分类指数为102.66,比11月回落2.08点,比上年同期回落8.11点。从房价涨幅看,2010年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比11月缩小1.3个百分点;环比上涨0.3%。由此可见,从总体上看,房价快速上涨势头正在得到初步抑制。下一阶段,如果继续对房地产开发企业的资金面保持高压状态,有理由相信,房价继续上涨动能将会下降,房地产调控将取得可观成效。

[责任编辑:wymurtel]
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