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刘煜辉:楼市泡沫在“慢撒气”

2011年03月08日09:23新快报我要评论(0)
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  当下房地产调控最实质性的是直接限制需求方——限购。这是设立市场准入的条件,北京甚至推出户籍和五年(含)以上纳税证明的高门槛。

  限购最直接的作用肯定是缩量,一时间楼市交易陷入冰点。现在手中有多套房子的人,即便挂出来,符合资格的买家也会寥寥;开发商暂时也不缺钱,在资金链拐点到来前,他们不会急于降价出售。

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  楼市交易转淡一段时间后,开发商的资金链会逐步受到压力,资金链若出问题,就会影响到上游行业,投资就会失速。之后政府会受到资产部门越来越大的压力,政策就有可能松动,因为以前的调控政策每次出现收尾的迹象时,房价便报复性反弹。

  行政调控的不确定性就在于此。正因为如此,大多数投资房屋持有者会认为这些行政的非市场的政策都只是暂时,憧憬着终有撤销的那一天。所以硬挺着不出手的时间可能比想象的要强很多。

  中国房地产市场的实质是地方政府融资的一个制度安排,即便是卖地的收入,也是借来的,开发商从银行融资买地。从这个角度看,中国楼市的杠杆主要不是加到家庭部门,而是地方政府,是地方政府向家庭部门借钱的一个手段。

  中国的地方政府或早已不堪重负。据有关部门最新的数据统计,至去年年底,中国最大的六家银行(包括国开行)融资平台贷款余额已经高达9.15万亿,全部金融机构平台贷款余额高达12.5万亿。当卖地越来越成为地方政府最为重要的收入来源之后,地方政府的资产负债表会呈现越来越强的正反馈效应,地价和楼价的上涨掩盖了其财务的脆弱性,它们的负债率容易被低估,而信用能力容易被高估,一旦楼市下行风险的出现,土地市场将落入谷底,地方政府平台债务将演变成银行的“幽灵”,而使得整体银行信用被动陷入收缩,因为中国银行信贷的90%是以人民币资产作为抵押而发放的。经济有可能失速。

  这既是中国楼价存在泡沫的评判证据,也是房地产市场的参与者认为宏观管理者不敢一下子改变过去八年的“宽货币”常态的原因。

  过去8年,中国的货币量从2002年底的18.5万亿涨到了2010年72万亿,涨了3倍,中国的高速工业化驱动着名义经济总量涨了2倍,土地和房产等像海绵一样吸食着溢出的货币量。

  今天这多出增长一倍的货币存量被锁在房地产里面,随着时间的流淌,耗费着资金成本,就像一只大气球,让其慢慢撒气。当然这取决于中央政府的调控的韧劲要足够强。

  这或是中国房地产市场未来调整的轨迹,做顶的时间会比较长。逻辑很简单。经济中货币的整体水位不下降,从楼市中挤出的资金必将推高物价通胀压力,整体负利率的加深反转过来又将会成为资产价格的支撑。因为市场会迫使我们改变我们长期以来所习惯的市盈率(租金回报率,内部隐含收益率等等),人们的风险忍受能力被负利率所催升。

  现在看来,只有外部条件到来,才能促使这一调整过程加速。

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[责任编辑:wysdelee]
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