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任志强:房地产调控已误入歧途

2011年03月08日10:46中国经济网任志强我要评论(0)
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改革之后,小平加快了城镇住房的建设工作,但大多数单位的职工平均分房年龄为42.7岁,从住办公室到住筒子楼、再到合居一套房逐次过渡到单元住房,同是并存的住房差别则是中央机构、单位或大国企等有钱或有拨款的单位可以优先分配;而地方的、集体的企业则无能力解决职工的住房问题,并让这种劳动分配的收入差别在住房上不断扩大。

正如陈志武教授所言,货币化是给人们平等和自由权利的前提,住房制度的改革也许是出于亚洲金融危机对中国经济的影响,中国试图用房地产的市场化拉动中国的经济增长;也许是出于财政无能力支付全民的住房分配,不得不用市场化的方式发挥各界的力量多渠道的解决住房问题;也许是中国要打破计划经济的体制向市场经济过渡,以实现自由的合理配置……

但不管有多少个也许,可以肯定的是货币化、市场化给了公民自由选择的权利,不至于死死的将生命中的一切都捆绑在住房的福利分配上。

当今天人们在讨论收入与房价之间的差别时,是否想到过历史上的福利分配同样是劳动报酬的体现,是一种收入的差别。能在货币化分配中提供高收入的恰恰是在福利分房中能提供劳动报酬补偿的。而当年无能力提供住房福利分配的也恰恰是今天仍无能力提供货币化分配中的收入补偿的。这种收入与住房需求之间的差别并非是因为市场化而造成的,更不是货币化分配造成的,而是天生就存在,只不过变现的方式不同而已。

过去的收入分配依赖于统一工作分配的企业条件,而今天劳动力有了选择权、有了劳动资本价格、有了创造性和激励机制、有了劳动技能与资本的结合、有了投资市场、有了资本市场和财产性收入,也因此有了更大的收入差别。但市场中的房价并不由无购买能力的收入群体决定,而由收入较高的群体选择,这就是市场竞争与淘汰的结果。

但市场经济让大多数人成为了受益者,获得了自由、尊严和日益增长的物质消费的满足。1998年非市场化阶段房地产开发的投资仅占全部房地产业投资中的20%,年生产的住房套数仅为130万套;但到2010年房地产开发的投资占到了房地产业投资的78%,而住房竣工的套数翻了几倍达到了560万套左右,占到了全部住宅建设的70%多。可见是市场化、商品化、货币化的改革让更多的人解决和改善了住房问题。全国城镇在城市化率不断提高的过程中,让人均住房面积不是在缩小而是在逐年的扩大了;住房私有化率不是在降低而是在大大提高了;城市住宅的总存量不是在减少而是大大的成倍数增长了,这本是件全世界都公认的飞跃发展与进步的过程,但为什么在中国内部反而成为一件不光彩的事情呢?

原因大约在于任何的市场竞争中都必然会有一部分失败者,一部分刚刚参与竞争的弱势者,一部分正在努力攀登的中途者,他们缺少了保障与过渡。

人们的消费和收入成正比,都会有一个随着年龄、知识、技术、经验的增长而逐步发展的过程。当收入提高时,消费的能力也逐步提高,这样就形成了一个梯次消费的台阶,如住房会先租后买、先旧后新、先小后大梯次升级。这样就要求市场发展的过程提供这种梯次消费的产品、环境,让梯次消费成为可能的现实。

但中国不是一个从开始就是市场经济的国家,中国有五十年计划经济住房实物分配制度的历史,而房改一刀切的将全部住房房改并货币化分配之后出现了一个严重的断层,即原有租赁的住房全部变成了私有住房(全国不能房改的公房租赁仅剩不到7%,而通常这个梯次消费的台阶要有20—30%的租赁住房),私有住房中用于出租的比例仅占2—3%,并不能有效的形成租赁市场。同时二手房交易市场形成的速度缓慢、税费极高且许多房改房无法进入市场交易。这样就将所有的压力和出口都集中于仅有全部城镇家庭户数2—3%的商品房身上,而每年1000万户的新增家庭面对500多万套的商品房的战争又怎么能让梯次消费的台阶有效发挥作用呢?

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[责任编辑:wymurtel]
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