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规避限购令 厦多楼盘推出分期付款是否存风险

2011年03月09日07:02厦门商报张小玉 郑薇我要评论(0)
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加码的“限购令”在楼盘销售中产生了立竿见影的消极影响,众多拥有强劲购买力却被禁购的购房者,成了开发商“心里的痛”,如何吸引、挽留这部分客群,成为一些楼盘营销策略的重点。

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近日,记者走访厦门多个楼盘发现,为规避“限购令”,不少楼盘见招拆招,推出分期付款的营销策略。据了解,这招真吸引了不少购房者,但也有人提出疑问,这种行为是否存在风险?为此,本报特邀北京市大成(厦门)律师事务所律师许兴文,依据《合同法》及相关政策,解析此类做法的合法性及其中存在的风险,并提供给购房者切实可行的建议。

案例

针对全额付款但暂时被禁购的购房者,厦门部分楼盘推出“6+3+1”或“3+3+2+2”付款方式,即购房者与开发商“草签”购房合同,购房者按上述付款比例在规定时间内分期付款,整个时间约为一年,开发商为其保留房源,待房款全部付清后,再签订正式的购房合同。

由于“厦八条”中将政策执行时间定为发布之日起至2011年12月31日止,因此开发商以一年为期允许购房者分期付款的方式,其实就是为了规避“限购令”的限购时间。开发商还规定,“草签”合同到期后,不允许退房。

疑问

1 该规避做法中购房者与开发商所“草签”的购买合同是否有效?

许律师:据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应认定为商品房买卖合同”。所以如果“草签”的合同符合相关规定,应认定为商品房买卖合同。

该购买合同的规避做法并不导致合同无效,可致无效的法律根据在于《合同法》第五十二条第五款规定“违反法律、行政法规强制性规定。”而《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)属行政法规性文件,如果购买合同违反其强制性规定,则可能会被认定为无效;而《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)也并非“法律、行政法规”,因此,即使该购买合同与新国八条不符也依然有效。

2 签订此类合同的购房者和开发商是否都存在风险?谁的风险更大些?

许律师:这些做法实质是规避“厦八条”中限购令实施截止时间的举措。购房者和开发商都存在风险。同时开发商将部分风险转移给了购房者。开发商用策略来吸引和挽留目标客群,可提前收回一大部分预售款解资金链紧张的燃眉之急。而对买房人来说,一是假如调控力度下房价真的下跌,本来望解除合同从开发商手中追回定金等款项,却可能轻则被套在高位、重则负资产;二是假如房价依然高歌猛进,因这一年内预售合同未备案,届时开发商可以调控背景合同未生效为由退回已付购房款另售他人。总之,购房者所承担的风险更大。

3 若到明年限购政策依然实行,买卖双方将面临怎样的风险?

许律师:如若该限购政策在2011年12月31日得以延续,则开发商的风险主要在于:与购房者签订的合同无法登记备案、办理产权证,意即无法履行合同。而购房者的风险至少包括以下两个方面:其一,合同无法履行,开发商无法进行产权登记,此时可能还需要费尽周折从开发商手中追回已付购房款,此时购房者可能“人财两空”;其二,由于购房者与开发商签订的合同无法进行登记备案,无公示效力,从而潜藏着开发商“一房两卖”的风险。

建议

对准备签订这类合同的购房者,首先须审慎衡量上述的各种法律风险,并事先在合同中约定届时相应的违约责任,采取事先订立违约金条款的方式来分担可能遭受的风险。

对已签订该类合同的购房者而言:(1)及时行使不安抗辩权:可依据《合同法》相关规定,中止履行付款义务。(2)届时若限购政策延续,开发商无法履行合同的情形下,根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,采取约定解除或法定解除的方式解除合同、通知对方,并且依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。(3)在开发商利用与其签订的购房合同没有进行登记备案而一房两卖的情况下,购房者可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,请求开发商承担赔偿责任,并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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[责任编辑:wymurtel]
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