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韩世同:关于解决保障房建设资金的讨论和思考

2011年03月10日10:38羊城晚报我要评论(0)
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  羊城晚报昨日报道:2011年全国计划建设保障性住房、改造各类棚户区住房1000万套。记者从有关渠道获悉,广东分配到的任务为31万套,其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套,此外还有棚户区改造2.35万套。与2010年新开工各类保障房12.5万套、竣工6.1万套相比有了明显增长,也相当于过去多年的建设总量。

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  据悉,省政府将与各市签订责任状,将31万套保障性安居工程建设任务分解到21个地级以上市,并通过新建、改建、购买、长期租赁等多种方式,创新土地供应和资金筹集方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障覆盖面。

  值得一提的是,广东省住建厅每年与各地级以上市签订一份《广东省解决城镇低收入家庭住房困难目标责任书》,通过签下这份“军令状”将保障房建设与地方政府的政绩直接挂钩,效果明显。仅2010年,广东住房保障就完成投资89.6亿元,新开工各类住房12.5万套,竣工各类住房6.1万套,同比增长165%,完成国家下达广东省目标责任的202%。

  在今年的保障性住房建设中,重点发展公租房尤为突出。去年年底,广东正式出台了《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》,从今年初步确定将建设、筹集公租房9.28万套,几乎占了保障房的1/3。公租房将保障城市中等偏下收入住房困难家庭和新就业职工,并逐渐覆盖外来务工人员,租金限制在市价的80%以内。住房保障体系的保障范围,开始从低收入住房困难家庭向非低收入家庭和流动人口覆盖。据了解,在公租房的起步阶段,政府将发挥主导作用,在资金、土地、财税、信贷等方面予以支持。

  点评:其实1月底就已经有媒体报道广东未来五年要建180万套保障房,这个数字已经写进广东省“十二五”经济社会发展主要指标中,而且注明是“约束性”指标,即根据国家分解下达意见调整后的任务。

  而在“十一五”期间,广东一共建了20万套保障房,未来五年的保障房建设任务是过去五年的9倍。而在“十一五”期间,广东一共建了20万套保障房,未来五年的保障房建设任务是过去五年的9倍。

  据说广州今年要承担保障房的任务是13万套,而广州保障办不久前透露今年计划投资89亿,建4.3万套保障房。89亿已经相当于去年全省保障房的投资总额了,但只能建4.3万套;如果要建13万套,所需资金大约要260-270亿。

  看来资金会是个大问题,网上微博有对保障房资金问题做过一些简要讨论:

  李迅雷:【2011年1千万套保障房建设是指开工不是指竣工】,故今年如果能够竣工700万套就相当不错了,在700万套中,设经济适用房占40%,也就是280万套,又假定这比去年增加一倍(按国家十二五比十一五增加一倍提法),即比去年增加140万套,假如每套60平米,则增加8400平米,占去年销售面积8%。太多假设,抱歉!

  陈劲松:钱的问题!700万套假设每套成本20万需一万四千亿。建议:1,采用更宽松预售制;2,鼓励银行全成本支持开发商;3,商业部分全产权进入市场!否则实现难度甚大。

  韩世同:预售或集资的方式只适合于经适房和限价房这类产权式的产品;银行或社保基金全成本支持政府的可能性比支持开发商的可能性要大;商业部分全产权进入市场的问题在于谁愿意早期进入未成熟的保障房社区投资商业,这类物业价值提升需要很长的时间。

  我看到媒体报道全国社保基金将30亿元投资南京保障房项目。新京报[微博]记者从全国社保基金理事会网站获悉,全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目26日在南京签约。这是全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单。30亿元社保资金将专项用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设,建筑总面积将达980万平方米,可以为南京市提供8万套保障性住房。据悉,全国社保基金以信托贷款的形式向南京市保障房建设有限公司发放的30亿元贷款,期限为2年11个月,利率6.05%,由江苏国际信托有限公司发行,民生银行提供连带担保责任。

  媒体还报道全国首个公租房基金获批在即,规模达200亿元。财经网[微博]报道由全国工商联主导设立的全国第一个公共租赁住房(下称公租房)基金--建银精瑞公租房建设投资基金,现已上报国家发改委,正待审批。 2月28日,全国工商联房地产商会执委会副主任、副秘书长王玉清告诉《财经》记者,该基金规模初定200亿元,由上海建银精瑞资产管理有限公司(下称建银精瑞)具体运作。全国工商联房地产商会人士认为,如能得到政府扶持,公租房基金不仅可以实现自身财务平衡,还可以为投资者提供稳定的回报。

  但即使有社保基金和公租房基金的扶持,资金来源还是严重不足,而且也会进一步加重地方政府的债务负担。不过,我看到媒体报道广东分配到的任务为31万套,其中廉租房4.79万套、经适房3.08万套、公租房9.28万套、限价房11.5万套,此外还有棚户区改造2.35万套。实际上是传统的保障房、公租房和限价房各占三分之一。按此比例推算,广州市13万套保障房中,应该三者各4万多套。

  换言之,如果说廉租房、经适房或公租房对商品房市场的冲击不大,但限价房如果真的每年要建4万多套,那对市场的冲击显然就会很大了。而且,限价房政府只要出地,可以由开发商负责投资建设,减轻一定的投资负担;当然,如果操作得好,经适房和限价房是可以采用提前预售的方式来集资建房的,只要政府的监管严格到位,这样也可以在一定程度上减轻建设资金的负担。

  总之,未来五年我国房地产的格局可能会发生巨大的变化,除非这一建设保障房的目标半途而废,否则商品房的市场必然要大幅萎缩,以适应房地产市场格局的发展和变化。土地、资金和市场是影响保障房建设和发展的三大瓶颈和障碍,但温总理日前明确表示:前不久,国务院主持各地与中央签订了保障性住房的责任书。关键不在一张纸,而在于决心。有了决心就会有资金,就会有土地,就会有办法。没有决心,眼前到处都是困难。我想中央已经下了这个决心,我们计划在今后五年,新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,不要走偏方向。

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[责任编辑:wysdelee]
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