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聂梅生:大量资金沉积于土地 安全堪忧

2011年03月16日09:23地产中国网我要评论(0)
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  进入房地产领域的大量资金沉积在土地中,其安全性令人担忧

  此次“限购令”出台的直接原因是,在一系列调控后房价上升压力依然较大。针对二套房的调控政策从限贷上升到限购,从货币手段上升到行政手段,意在快速有效遏制炒房行为。

  全国35个大中城市是限购令实施的重点区域。2010年,35个大中城市商品房占全国销售总额的51.6%,占总销售量的35.6%。如果这些城市投资性购房比例平均为15%-20%,“限购令”可能使房地产交易量下降5%-7%,交易额下降7%-11%,控制资金量2500亿-4000亿元。

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  “限购令”能限制多少房地产贷款?2010年新增房地产贷款2.01万亿元,个人抵押贷款约占60%,即1.2万亿元。交易额下降将使开发贷和个贷下降10%左右,约减少2000亿元。

  “限购令”限制了一部分资金进入楼市,但更重要的作用是使市场陷入观望状态,对后市的威慑力量远高于实际限购的数量。对这种临时性政策的实际影响,仍需密切观察。

  回顾近八年来的房地产调控政策,呈现出三个特点:

  一是短期行为。自2003年央行121号文件发布以来,国务院及有关部委针对房地产共发布了40余个全国性文件,多以“通知”“意见”形式下发,大部分没有上升到法律和法规层面,说明对房地产调控总的路数仍是边看边调,有较大的临时应对性质。

  二是政策重复使用,力度不断加码。政府多采用货币、土地、税费和对市场供需双方(开发商和购房人)的控制等办法,多管齐下。

  三是政策变动大。2010年12月中央经济工作会议指出,要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,对房地产市场首次提出了双轨制设计,令业界倍感期待。但两个月后,全国性商品房限购政策却迅速铺开,这与1月房价大幅上涨不无关系。

  本次调控的表象目标是房价,但实质上,从社会角度看是民生问题凸显;从经济角度看则是如何在通胀预期下保障经济平稳运行,防止资产泡沫上升,避免对实体经济的破坏。

  这其中,保障性住房无论从民生还是经济角度考虑,都刻不容缓。

  2011年全年保障性住房完成投资约1.3万亿元,将拉动房地产开发投资增加约10个百分点,拉动GDP增长约1个百分点。

  上述规划若完成,将对房地产市场的稳定,乃至经济的稳定起到重要作用。但是土地指标和资金筹集仍不容乐观,2010年、2011年保障性住房的实际效果应在今年四季度显现。

  事实上,在中国房地产市场起关键作用的是土地供给,制度性改革需要跟上。近十年来地价不断领跑房价,且速度越来越快。土地已经成为平抑房地产市场的权重力量。

  2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元,较前一年增加69.4%(北京为1628亿元,上海为1513亿元,大连为1157亿元)。2010年全国土地出让收入预计占地方本级财政收入的71%,比上一年增加22.2个百分点。很显然,地方政府是最大的受益方。

  金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场,形成了土地金融。国土资源部公告显示,2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元,同比增长42.8%。2010年土地抵押贷款则会超过3万亿元。

  这部分资金的安全性令人担忧。开发商贷款后需要两年左右的开发周期。如果这期间市场形势发生大变化,贷款风险将关联金融层面。

  在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下,地根吸住了银根,尤其是在宽松的货币政策下,进入房地产领域的货币大量沉积在土地中,2010年尤为突出。如何疏导积聚在土地中的资金需要被高度重视。

  政府一方面要抓紧进行财税和土地供应制度改革,使地方政府的土地财政比例降低,和房价逐步脱钩;同时要促进已出让土地的合理开发利用,尽快形成有效供给,平抑市场。

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[责任编辑:wysdelee]
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