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杨少锋:楼市调控出路何方?

2011年03月25日09:32凤凰网房产杨少锋我要评论(0)
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反思房地产行业多年宏观调控之所以一直未能奏效,核心原因在我们并没有真正把握房地产行业所存在的根源问题。打个比方,中国房地产就像是一个得了重大疾病综合症的病人,这个病人从小体弱多病,从南方到北方生活水土不服,凑巧偶感风寒,然后遇到突发事件受到惊吓,之后一病不起,面对这样一个病人,医生该如何开药?你说他体弱需要进补也对,你说他水土不服需要调理肠胃也对,你说他风寒感冒需要退烧也对,你说他受到惊吓需要心理辅导也没错,可是,你要只治疗其中的某一两项病症,这个病人就好不了,而之前我们的宏观调控颇有头疼医头脚疼医脚的味道,每一个药都对症,然而每一个药都不能根治,关键,就在于只治疗了病者其中一个症结。”

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房地产行业存在的问题,概括起来有以下几点:一是现有土地招拍挂制度造成的土地供应不足,二是因房价上涨过快导致的未来需求提前透支,三是因流动性过剩导致的投资需求过于旺盛,四是因国有资本控制过多盈利行业导致的民间资本没有投资渠道,五是因现有财税体系造成的地方政府过于依赖土地财政这五大问题。中国房地产的宏观调控要真正见效,需要同时解决以上五大问题。

在现有的政府工作中,政府每年按部就班的供应土地,而土地进入流通环节却被开发商囤积,造成了表面的供求不平衡。举个例子,某个城市十二五规划中,预计五年将新增人口50万人,原有人口800万人,十二五目标是人均居住面积要从原来的25平方米提高到30平方米,所以,这个城市应该出让的建设用地目标就是800万人口人均5平米,加上50万人口人均30平米的总需求,结果,4700万平方米的新增建筑面积就成为这个城市十二五规划中总的土地出让标准,然后在这个数字上进行调整,得出具体到每年的土地出让计划。然而,政府一边按部就班的出让土地,可是在现有招拍挂制度下,开发商出于对土地储备的恐惧,拿到地之后并没有马上全部开发,而是将这些地块分成若干年,也就是政府希望在五年之内形成供应的土地,结果却被开发商分成十年开发,这种现有土地出让制度和土地资本化造成的供应缩水,一方面减少了供应,另一方面也给开发商的囤积提供了巨大的空间。开发商往往通过囤地获取得利润要数倍于直接开发获取的利润,根据上市公司公布的财务报表,截至2010年12月31日,全国土地储备排名前十位的房地产开发企业囤地总面积超过4.3亿平方米,若以人均30平方米的居住空间计算,这些土地足够1400万人居住,由此可见,房企囤地已经陈给房价过快上涨的一个核心原因。

一方面是囤地导致供应严重不足,而另一方面,则是购房需求严重透支。按中国经济现有的发展水平,要基本解决全国绝大部分老百姓的居住要求,至少还需要数十年的努力。然而,一方面因为房价上涨过快,引发了普通百姓恐慌性的购买需求,许多人在孩子还在上高中,父母已经考虑或者着手为孩子置业。而一些刚参加工作的年轻人,本来应该在工作若干年之后依靠自己的积蓄和奋斗买房,但在房价高企的今年,绝大部分普通工薪阶层数十年的工资总和也没有能力买房,所以,“啃老”就成了中国楼市一个非常令人遗憾的现象。可以说,基本上未来二十年的需求,在近几年都提前爆发,对政府造成极大地压力。一方面是供地不足,另一方面是需求提前投资,中国房地产供求的矛盾由此无可调节。

除了刚性的购房需求和改善性的购房需求,近几年中国投资需求已经在楼市中占据了半壁江山。根据对北京2010年全年成交数据调查显示,2010年外地人在京购房比例已经达到全年成交量的44.8%,加上北京户籍的投资需求,投资比例在北京房地产市场上基本可以占到一半。之所以投资如此旺盛,关键,在于中国的流动性过剩。造成流动性过剩,一是出口顺差,二是海外民间资本回流,三是央行货币扩张,四是民间资金没有投资出路。现在中国民间资金这么雄厚,而几乎所有挣钱的行业都被央企和国有资本控制,你不可能让百姓都把钱放在银行等着缩水,政府想让老百姓投资股市,然而中国股市是世界上最不值得投资的地方,所以老百姓就只能炒煤,不让炒煤炭就炒大蒜、炒绿豆,更多的当然是炒房。大禹治水,关键在于疏导而不是堵,所以,只有放开一些行业,让宽裕的民间资本有投资去处,社会的资金才不会一窝蜂的涌进房地产。这是中国经济的结构性问题,而房地产投资过于旺盛,只是经济结构问题的一种体现。如果民间投资渠道没有放开,即便房地产问题得到解决,这些资本也会进入其他行业,从而对这些行业的发展造成巨大的冲击。

过多的资金进入房地产,导致了房地产价格过快上涨,投资回报放大,从而又吸引更多资金进入房地产,这样,社会资金纷纷流入房地产,房地产成了中国经济的一个资金黑洞,把其他行业需要的资金大量吸纳,数据显示,2010年中国全年社会商品零售总额为154554亿元,而房地产销售额则高达4.5万亿元,房地产行业的销售总额接近社会商品零售总额的三分之一。全年银行贷款余额增长8万亿元左右,而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿元。可见房地产在中国经济中占据的比重已经严重超过了三分之一,房地产,已经不再仅仅是房价上涨过快导致的民怨问题,过于依赖房地产带动的中国宏观经济发展,已经到了经济结构必须调整的时刻。

在以往的宏观调控中,中央政府的文件只是一个方向性的意见,而更多执行细则则由地方政府来制定。然而,由于地方政府恰恰是房价地价上涨最大的受益者,在其位谋其责,在职的地方政府主要领导需要考虑地方经济的发展,因而谁也不愿意放弃最大头的房地产相关收入。而造成地方政府对土地财政严重依赖的关键原因,则在于中国现有的财税体系。在现有财税体系中,基础县级政府的财政收入及转移支付,往往只够解决教师、公务员和退休人员的工资问题,而市政建设、各种基础设施投入,如果离开土地拍卖收入和房地产税收,中国绝大部分基层政府都将面临破产。因此,如果现有财税体系不改变,地方政府对土地财政的依赖就不可能跟本上解决,房价就无法得以控制。

综上所述,这五大方面的原因是造成中国房地产的泡沫和房价过高的关键点(而城市之间发展的不平衡,则是带来房价高涨的另一原因,但如果以上五大问题都解决,其他问题也就迎刃而解),只有同时对以上症状进行根治,才能从根本上解决中国房地产行业的问题。

在供求关系上,我们政府需要改变按部就班的供地模式,在需求旺盛的时候,就应当加大土地的供应量,同时采取彻底的措施打击开发商的囤地行为,将囤地的土地变成现实的商品房供应;还需要改变的是对土地利用率的观念。作为一种不可再生资源,一块地一旦盖上房子就不可能再次利用,所以,对于符合条件的地块,建议大幅提高容积率,增加实际的房地产供给。

对需求的提前透支,其中关键是建立有效的保障性住宅体系,确保那些买不起房的人能够有房子住,在现有的保障性住宅建设中关键的亮点,一是土地指标二是建设资金,同样作为建设用地指标,政府出让的是商品房用地,就可以获得巨大的土地出让金收益,而如果做保障性住宅,政府还需要对其投入。所以,如果没有有效地政策制约,地方政府是没有动力建设保障性住宅的。由此,中央政府可以硬性规定,每个城市每年建设用地其中50%必须用来建设保障性住宅,而保障性住宅的容积率可以定得较高,资金上,开发商没有热情建设保障性住宅,则可以引导数量庞大的建筑企业来建设保障性住宅,同时对保障性住宅给予合理利润,吸引社保、保险资金来投资建设,一方面保障了建设资金,另一方面也确保了稳定的资金回报。

在治疗流动性过剩的问题上,最关键要放开一些行业,让民间资本进入,使得民间资本有投资出入,对于一些投资周期较长、回报较低的行业,可以通过银行贷款利率降低、税收降低的方式给予利润的弥补,使得这些行业资金的回报能够达到一定的水平。

解决地方政府对土地财政的依赖,则需要对现有的财税体系进行改革,在改革没有形成之前,可以借抑制房地产投机需求的时机开征房产税,为地方政府形成一个稳定的税源,同时改变单纯的GDp考核模式,将房地产从GDP中剔除,同时要求土地出让和房地产税收收入50%必须用于建设保障性住宅,这样,可以实现取之于民用之于民,房地产发展越快,用来建设保障性住宅的资金就越多。

通过针对这些问题的制度性探讨,我们认为,房地产问题才能得到根治。

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[责任编辑:wysdelee]
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