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贾康:创新引资模式 鼓励社会资金参与保障房建设

2011年03月28日10:13中国证券报我要评论(0)
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加快提供保障性住房是当前政府解决民生问题的一个重大事项。今后5年新建3600万套保障性住房的目标已明确,今年新建1000万套保障性住房的“硬任务”已具体划分为各地的建设任务目标。据估计,1000万套保障性住房需要1.3万亿元以上的资金。如此巨额的开支,仅仅依靠政府财政投入是不可能的,政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式。显然,必须积极引导、拉动社会资金的参与,才能顺利实现保障房建设目标。

当前保障性住房包括廉租房、公租房和经济适用房等。鉴于各地经济适用房、“双限房”供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实,除“共有产权”式的有利于封杀套利空间的经济适用房之外,我们原则上并不支持再继续提供完全产权经济适用房,我们倾向于引导非政府资金参与廉租房和公租房建设。

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三种方式建设廉租房

廉租房是政府向低收入家庭提供的租用房。由于房租低,不可能由市场自行提供,必须由政府提供特定政策支持来建设这种住房,但引导、拉动非政府资金参与建设仍是必要和可能的。我们建议廉租房可以通过以下方式提供。

建议一:政府与投资机构合作,通过建设-转让(BT)的模式提供廉租房

BT是Build(建设)和Transfer(转让)两个英文单词的缩写,BT的含义是:政府公共部门通过合同约定,将拟建的项目授予投资人,在规定的时间内,由投资人按照政府要求,在得到合同确定的政府特定政策支持的条件下,承担工程的融资和建设,合同期满后政府按照合同的约定回购该项目。

BT方式的基本操作过程是:政府公共部门通过公开招标的方式选择一个项目公司,与项目公司签订一个包括政策支持内容(如优惠条件提供周边开发权等)以及回购内容的合约。项目公司根据此合约进行融资并建设,项目建成后项目公司根据回购的相关条款转让给政府的相关部门。政府接收部门根据回购条款一次或分次将资金付给项目公司。

BT方式的关键点有三个:一是选择的投资机构要有足够的资金实力,同时应有较强的融资能力。因为选择BT方式一个重要的原因是解决廉租房建设中的资金不足问题,如果项目公司融资能力不强,就失去了选择BT形式的意义。二是回购的方式选择要合理。政府在选择回购时,可根据资金情况来确定,如果未来资金不够充裕可分阶段来回购。三是政策支持条件应合理,符合国土开发的“顶层规划”和适度、可操作的原则。

将BT作为建设廉租房的适用模式,主要基于以下几个原因:

首先,政府提供廉租房的一大障碍是建设资金不足,而BT这种形式最大的优势就是为项目提供和筹措建设资金,缓解建设期间的资金压力。通过成立BT项目公司,项目建设方可采用项目融资方式实现表外融资,实际借助市场筹资从而后移与平滑分散处理“还本付息”压力,并有效提高资金的使用效率,分散投资风险。

其次,采用BT方式可以降低工程实施难度,提高工程投资建设的效率。BT项目由建设方负责工程全过程,包括工程前期准备、设计方案细化、施工及监理等建设环节,有利于有效实现设计、施工的紧密衔接,减少建设管理和协调环节,实现工程建设的一体化优势和规模效益。

第三,BT方式一般采用固定价格合同,通过锁定工程造价和工期,可有效地约束工程造价,降低业主的投资建设风险。廉租房建设中控制造价的效果尤为明显。

第四,BT方式目前是国际上通用的首先以融资为目的的公私合作形式。通过设置回购承诺和回购担保条款,可降低项目投资风险,对资金实力雄厚、管理运作规范的大型施工项目而言,BT项目属良好投资渠道,通过BT方式参与工程项目的投资建设,能够充分发挥企业自身技术和资金的综合优势。政府则通过这种BT方式,既为建设廉租房融入资金,也为社会较快提供了更多、更好的廉租房。

建议二:政府与房地产商合作,通过土地“拼盘开发”方式提供廉租房

政府引导、拉动社会资本参与廉租房建设与提供的另一个可行办法,是政府在向房地产商转让土地使用权用于开发时,拼盘搭配式地要求开发商必须向政府提供占整个建设面积一定比例(如30%)的廉租房。

这种做法的实质是政府用原可得的更高土地出让金的一部分用于建设廉租房,只不过在这种办法中,政府省去了许多中间过程,表现为廉租房直接由开发商提供,其费用在土地转让金中直接减去。

通过这种方式提供廉租房过程中,政府的责任是:一是负责组织土地使用权的出让,可以仍然采用招投标方式,由竞争中的中标者取得开发权。二是负责开发地块与其整个辖区建设的通盘规划的优化协调匹配,以及地块开发具体方案内部各要素的合理拼盘搭配。三是全面、清晰、合理设定廉租房建设的具体规格、标准及相关管理要求。四是持有廉租房所有权并负责廉租房的公平合理分配。五是组织必要的工程监理与验收。开发商的责任包括按照中标合同要求建设廉租房;负责廉租房建设的融资。

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[责任编辑:wysdelee]
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