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鲁桂华:楼市调控的精准打击点在哪里?

2011年04月02日08:50第一财经日报鲁桂华我要评论(0)
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  继中国取代日本成为全球第二大经济体之后。中国的楼市,仅次于黄金,或可能成为全球的第二大泡沫,这可能也是国务院下决心调控楼市的主要原因吧。

  但是,为什么中国的房价屡调屡涨?正如同我们此前的研究,“政府的土地出让收入与各项税费收入和房地产商的毛利润,各占房价的四成左右”,因此高房价不仅是地方政府和地产商的共同利益,并且地方政府与地产商可能在“精巧”的平衡中分享着这一共同利益。这也正是中央政府责成各地政府出台并公布楼市调控目标的理由所在。但是,目前已经出台的一线城市楼市调控目标,除北京强调“稳中有降”之外,其余城市的楼市调控目标,不是控制房价而是在控制房价的涨幅。如何设计精准的楼市调控政策?我们不妨在招商地产、保利地产、万科A以及金地集团(下称“招保万金”)这一背景下,以保利地产为例,展开一些分析。

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  保利地产业绩为何大幅增长?

  如图表1,保利地产2010年的净资产报酬率为17.19%,这一盈利水平在已经公布年报的A股上市公司中位居前10%,与2009年比较,增加了2.33%。保利地产2010年与2009年的比较分析表明:

  1. 保利地产的销售净利润率却从17.44%下降至15.34%。销售毛利润率从36.81%下降至34.12%。销售毛利润率的下降,是销售净利润下降的主要原因。根据杜邦分析法,销售净利润率的下降,无疑将导致净资产报酬率的下降。

  2. 总资产周转率从0.2559下降至0.2356,这也将导致净资产报酬率的下降。

  3. 权益乘数(资产总额/股东权益总额)从3.3318上升至4.7572。这意味着保利地产的负债水平在大幅度上升。这也是保利地产在销售利润率和总资产周转率下降的背景下,净资产报酬率仍然有一定程度增长的主要原因。同时,大幅度地举债,导致保利地产的资产负债率从69.99%进一步上升至78.98%。

  图表_保利地产的主要财务指标(图表1)

  2010 2009 2008 2007 2006

  I. 净利润/净资产=II IV V 17.19% 14.86% 19.42% 12.69% 18.26%

  II. 净利润/主营业务收入 15.34% 17.44% 19.61% 20.06% 18.21%

  III. 毛利润/主营业务收入 34.12% 36.81% 40.80% 38.50% 35.82%

  IV. 主营业务收入/总资产 0.2356 0.2559 0.2894 0.1984 0.2442

  V. 总资产/净资产 4.7572 3.3318 3.4219 3.1863 4.1081

  VI. 资产负债率 78.98% 69.99% 70.78% 68.62% 75.66%

  保利地产缘何大幅度举债?

  从图表2来看,2010年,虽然保利地产赚取了55亿元的净利润(含少数股东权益),但其经营现金净流量却为-223.6亿元。为什么保利地产赚了利润却赔了“钱”?

  进一步观察图表2,我们不难发现,2010年,保利地产的存货水平上升了498亿元,从而吞噬了498亿元的现金。而2006年至2009年这四年间,保利地产的存货水平总共上升了543.8亿元,换句话说,保利地产去年一年增加的存货,几乎相当于2006年至2009年这四年增加的存货。随着存货水平连年攀升,尤其是2010年存货水平大幅攀升,不仅吞噬了保利地产赚取的利润,还给保利地产带来持续的现金缺口。

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[责任编辑:wysdelee]
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