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易宪容:中国需要公平的房地产税

2011年04月07日10:24一财网易宪容我要评论(0)
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一般来说,房地产税应该分为房地产交易营业税、房地产交易所得税及房地产财产税。房地产交易营业税主要是指房地产交易过程中所交纳的税,当前的税率为5.5%,以前实际执行在1.5% 3%的范围内。当前的房地产交易所得税是20%,但早些时候全国各地基本上通过地方政府化解了(即按照交易总金额1%征收),新“国八条”之后,其征收按照交易所得征收了。而当前所讲的房地产税主要是指住房物业税,或住房持有税,或不动产税。

对于房地产税或不动产税,几年来,一直是讨论十分热烈的一个话题。对于房地产税该不该开征?其意义何在?开征房地产税对住房市场有何影响?对未来房地产市场的发展影响如何?它合不合适中国的国情与实际?征收房地产税有没有遏制国内房地产价格快速上涨?可不可代替地方政府的土地财政?等等问题都是当前社会讨论重点,特别是最近重庆与上海征收房地产税的征收试点,房地产税征收更是成了国内民众关注的话题。

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其实,开征房地产税,自然是与最近国内房地产市场的发展有关,自然是与国内房价疯涨有关。尽管目前国内房地产价格严重高估已是不争之事实,但是国内反对房地产市场泡沫存在的声音却在国内占主导,何也?其根本原因就在于,中国房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制。地方政府出于获得财政收入目的是高房价坚定的支持者,而且通过土地垄断等方式支撑了房价的上涨;开发商作为地方政府代理人,只有在房价的攀升中获得银行的资金与政府的土地,而房价的非竞争性或垄断性则为此创造了条件,也为开发商获得暴利创造了条件;商业银行则通过银行房价的虚高来扩大其贷款规模、降低不良贷款率及增加利润,只要看这几年国内商业个人信贷资金与房地产开发贷款快速增长,只要看这几年国内商业银行利润成倍的增长,我们就能够从中明白点什么;对于消费者来说,又可以分为两种情况,已经购房者则希望房价的攀升来增加其财富效应或转手交易获利,没有购房者由于缺乏谈判力量、加上商业银行贷款支持,只得被迫接受高房价。在这样的情况下,国内房地产的价格在地方政府、商业银行、开发商相互的推动中还能不疯狂上涨吗?这就是国内房地产市场的问题,这些问题都是由于政府房地产政策缺陷所导致的结果。在房地产税收政策严重缺陷的情况下,住房市场岂能不成了疯狂投机炒作赚钱工具?因此,要打击房地产投机炒作,公平公正的税收政策出台是必然,而不是单纯的出台政府干预的限购令可以解决的。

就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看,不仅名目繁多,而且极不规范,因此,开征房地产税的主要目的能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用,能够让房地产市场回归到其居住的本性。特别是在目前国内房地产价格疯涨与炒作严重的情况下,开征房地产税对遏制房地产市场的过度投机、保证国内房地产市场持续稳定发展能够起到十分重要的作用。

首先,在一个发达的市场体制下,房地产税又称不动产税,它是一种选择性的财产税,同其他财产税一样,是一个国家赋税结构中的三大支柱之一。开征房地产税,它能够起到以下几个方面的作用:

一是可以矫正现行所得税的某些缺陷,堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家,由于未实现的资本收益在计算上有实际困难,通行会把它不列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收,这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞,使得政府一部分税收流失而无从补救;

二是发挥量能课税的原则,促进社会所得的公平分配,有效减少财富过度集中;

三是征收财产税也是符合谁收益谁付费的课税原则的;

四是随着人口增加和经济发展,国人所拥有的财产会不断增加,个人财产征收可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不严扩大,使得财产税收入得以稳定发展,加上房地产的不动性,从而减少了逃税的可能。当然,财产税还能提高资金市场的利率,从而使生产成本的增加,引起产品及劳务价格的上涨,而部分税务负担会透过价格的上涨而转稼给消费者身上,从而遏制房地产的过度需求等。

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[责任编辑:wysdelee]
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