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店面出租15年仅收17万 执行人导演转租闹剧

2011年04月13日08:56法制日报刘百军我要评论(0)
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  一起民间借贷纠纷,历经福建省两级法院审理终结,顺利进入执行程序。可是,当申请执行人张某眼看着就要拿到属于自己的被执行财产时,在法院拍卖产权之前,作为被执行人之一的吴某却突然出示了一份长达15年的租赁合同,不仅低廉的17万元“租金”被一次性收取了,而且吴某的弟弟在签订合同后,又把该店面转租给第三人。

  近日,福建省福州市中级人民法院执行庭法官张敏就此案接受了《法制日报》记者的采访,她认为这种现象是典型的规避执行行为,应予强制执行。

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  店面租赁期长达15年

  案件发生于2008年,原告张某因借贷纠纷到福州中院起诉陈某和吴某夫妻二人。2008年10月28日,福州中院判决,被告陈某在判决生效的15日内,一次性偿还原告张某188万元及利息。败诉方陈某、吴某不服,上诉到二审法院。2009年8月,福建省高院作出了维持了一审判决的民事裁定。判决书生效后,由于陈某、吴某未能自动履行生效判决所确定的还款义务,张某于2009年10月向福州中院申请强制执行。

  执行过程中,承办法官张敏向被执行人寄发执行通知书、限期履行通知书和申报财产令,但是二被执行人均拒绝履行还款义务,而且均无法联系上。在诉讼阶段,依据张某提出的诉讼保全要求,法院查封了被执行人吴某名下的位于晋安区新店镇福飞北路某店面。为保护申请执行人的合法权益,依据法律规定,法院决定对此店面进行评估拍卖。

  但是,在法院拍卖产权之前,作为被执行人之一的吴某突然出示了一份长达15年的租赁合同。吴某称,早在2007年,她已经将店面租给了其弟弟,租期是15年,并已一次性收取17万元的租金。吴某的弟弟在签订合同后,又把该店面转租给了第三人。

  姐弟串通“转租”假象

  申请人张某得知此事,非常气愤。她立即向福州中院提交一份报告,称她曾去店面找吴某,亲眼看到吴某亲自向次承租人(转租后的承租人)索要租金。她认为这份合同明显是被执行人吴某和其弟弟串通并伪造的。

  随后,张敏查明,吴某与其弟弟的租赁合同上约定:每月租金为950元(后转租价格是每月1800元),付款方式为一次性支付,租期15年。吴某和其弟弟二人坚称,此合同是双方意思真实体现,真实有效。但是由于其租赁合同约定的租金太低,租期又长达15年,根据“买卖不破租赁”的法律规定,若要拍卖该店面,很可能无人竞买。这将大大损害申请人的合法权益。

  张敏又找到该店面前后的几个承租人,证实每个月租金确实一直是吴某亲自来收取,而且950元不可能租到这个地段的店面。

  在掌握了基本的情况后,张敏约吴某弟弟了解情况。吴某弟弟承认,转租发生在2009年3月,当时姐弟二人已经知道法院查封了该店面的事实。此次转租,完全是吴某以其弟弟的名义一手操办,连转租合同上吴某弟弟的署名也是吴某所签,向第三人收取租金也是吴某亲自收取。吴某之弟一次性收取的17万元。对此,他辩称,吴某是向他借钱买了店面,然后约定拿该店面的租金,分15年支付给他,所以每个月的租金他并不需要支付给吴某。

  一次性收租金有违交易习惯

  调查清楚后,张敏认为,该店面的租赁不影响被执行人财产的处置。若租赁行为发生在法律文书生效之前,则可裁定提取租金收入,作为执行款项;若租赁行为发生在法律文书生效后,则属于擅自处置查封物的行为。

  “吴某在法院决定拍卖前,突然出具的这份租赁合同效力无法得到法律的认可。”张敏分析,本案吴某和其弟弟签订的租赁合同,约定租金明显低于市场价格,且时间长达15年。另外,法院的拍卖公告中,告知了被申请人有权在10日内提出异议。但是,吴某没有在规定期限内提出异议,这在程序上等于放弃了这一法定权利。

  “这种约定将房产长期出租,并一次性收取租金的做法明显不符合交易习惯,明显属于恶意逃避法律所确定的赔偿义务的行为。”张敏说。

  最终,福州中院依据民事诉讼法规定,裁定拍卖此房产。经过评估拍卖,此店面顺利变现为执行款。同时,吴某弟弟主动中止其与吴某原来每个月950元的租赁合同。次承租人改向新的买受人交付租金。“吴某弟弟退出了涉及租赁、转租的三方租赁合同关系,实现了案结事了,维护了申请人的利益。”张敏表示。

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[责任编辑:wysdelee]
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