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杨红旭:房价调控是纠结也是考验

2011年04月13日08:19新闻晨报杨红旭我要评论(0)
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  昨天关于北京楼市的一则新闻,似乎传达出“房价调控见效”之类的意思——今年3月,北京市商品住房成交均价环比2月下降了26.7%,同比去年3月下降了10.9%,这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

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  成交价格出现环比和同比下滑,不是没有可能,主要原因不是楼盘降价,而是高档楼盘成交量减少,从而拉低了均价。不过,让笔者疑惑的是,北京3月新建商品住房日均成交套数,居然比含有春节因素的2月减少了41.5%。有点违反市场常理。

  从全国市场来看,上周中国房地产指数系统百城价格指数显示,3月全国100个城市住宅平均价格为8738元 /平方米,较上月上涨0.59%,其中82个城市价格环比上涨,2个城市与上月持平,16个城市环比下跌。由此反映出,3月全国房价总体是上涨的,而北京的明显下跌,即便是真实成交数据,也具有一定的偶然性和局限性。

  另外,从开发企业的业绩角度观察,房价变化情况与北京数据相悖。根据上市公司一季度公报,万科、保利、复地、富力等十大开发商今年一季销售业绩不错,八成企业的销售额同比去年一季度增长15%。

  尤其值得关注的是,七成开发商的成交均价逆势上涨,其中5家开发商涨幅超过15%。若以大部分城市制定的今年房价控制目标10%-15%来衡量,至少是第一季度整体已经超标了。当然,现在还不能仅以一季度的数据下论断。 1月26日新的调控政策才出台,整个1月份楼市成交活跃,成交量在一季度总成交量中占有较大比重。

  今年二三四季度,房价到底会不会跌,调控能否达到预期效果?这是一个谜团,恐怕要到年底回过头来算账,才能真正揭开谜底。从宏观经济看,一季度经济增速有所下滑,在紧缩政策影响下,预计今年下半年还会继续下滑,届时稳定经济增长将可能成为国家的头等大事。而当前,政策重点是抑制通货膨胀。一旦保增长压力增大,则国家可能在调控房地产方面出现犹豫。

  从资金面观察,流动性过于充裕。 2008-2009年,国家为了刺激经济增长,发行了巨量货币和信贷。直到2010年底,流动性都未退潮,比如广义货币供应量达73万亿元,超过美国的60多万亿人民币,而中国GDP却只有美三分之一。流动性泛滥的后果,不是CPI涨,就是资产价格涨,或者一起涨。当前CPI增幅保持在5%左右,而连续加息四次后,一年期定期存款利率还只有3.25%,存款负利率,无论是企业,还是老百姓,都不愿将钱存在银行,总归要找投资方向。这也是当前抑制住宅投资需求难度大的一个原因。

  从地方政府立场分析,既要落实中央调控政策,又要发展经济和社会,难免遇到一些矛盾。就房地产业而言,当前地方政府既要调控房价,又要推进保障房建设,且二者皆被列为约谈和问责的范畴。今年全国要新开工1000万套保障房,大部分财政投资都须地方拿钱。当前地方政府面临的尴尬是:大力调控房价,则楼市低迷,继而收入下降,保障房资金或许会捉襟见肘。

  这才叫纠结。不过,这也正是考验地方政府执政能力的机会。值得关注的是,前天上海市召开第二季度工作会议,韩正市长强调:要坚决贯彻中央要求,落实市委、市政府具体部署,坚定不移控制房价,全力以赴认真抓好房价调控和加快保障性住房建设。这项工作必须取信于民,今年要向全市人民交出一张满意的答卷。

  迎难而上,将成为包括上海在内的不少城市的必然选择。希望会有一个好的结局。

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[责任编辑:wymurtel]
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