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易宪容:房地产市场的“黑天鹅”事件

2011年04月13日09:27京华时报易宪容我要评论(0)
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昨天,各大媒体都关注了一个消息:今年3月,北京商品住房市场成交量持续回落,成交均价为每平方米19679元,环比下降26.7%,同比下降10.9%,为19个月以来首次同比下降。

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这让人想起前几天温总理在浙江的讲话:中央加强房地产市场调控的目标是明确的,决心是坚定的,各级政府要切实担负起责任。

市场可能会问,多年来,为何调控政策出了一波又一波,住房价格越调越高,利益冲突则越来越大?由于十几年来中国住房市场从没有出现过周期性调整,更没有出现价格真正下跌,导致整个市场都预期房价只是会上涨而不会下跌。由于市场经验显示房价只上涨不下跌,靠调控政策让房价立马回归理性就极不容易。虽然北京新房价格变化还不能充分证明房价就此进入下行通道,但房地产市场的“黑天鹅”事件终究还是出现了。

所谓“黑天鹅”事件,是指在近代欧洲,一千多年见到的天鹅都是白色,于是有人就得出结论,所有天鹅都是白的。后来欧洲人到了澳大利亚,一上岸竟然发现了有黑天鹅,从根本上颠覆了过去一千多年观察总结出来的“真理”认识。《黑天鹅》一书作者就把这种有颠覆性影响的事件看作“黑天鹅”事件,这类事件的特点归结为:一是发生的几率很小;二是该事件一旦发生将完全颠覆以往积累的经验;三是这种事件事前是不可准确预测。

十几年来,国内房地产市场出现前所未有的繁荣,住房需求越来越膨胀,绝大多数人至今仍认为房价只会上涨不会下跌。这是很危险的预兆,如果政府不作调控任其发展,楼市最后只能以“硬着陆”崩盘收尾。引发全球金融危机的美国次贷危机,让国家和人民皆受其害,就是个活例子。可政府若要进行住房宏观调控,必然会暂时有限度地伤害到市场,因为只有既切中要害,又有相当力度的政策,才不那么容易被乐观预期对冲掉,不会被利益集团消解掉。

2010年以前,由于没有根据住房的投资与消费采取有效的区别性调控政策,导致国内房地产市场几乎成了人类历史上投机炒作最严重的市场。而过度炒作,特别是过度使用银行金融杠杆炒作,不仅会制造整个社会财富分配不公平,严重伤害多数人的利益,而且还增加金融市场的风险,埋下金融危机、银行危机及经济危机的因素。从历史上来看,任何一个国家的房地产泡沫吹大后,最终总是要破灭的。美国、迪拜、爱尔兰、西欧都是如此。

因此,温总理指出,当前中国房地产市场的问题,不仅是最大的民生问题,关系到广大民众的切身利益,而且关系到国家经济健康稳定发展、关系到整个社会和谐稳定。住房的问题既是经济问题,也是社会问题及政治问题,所以政府对此问题不可短期化处理。

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[责任编辑:胡可璐)]
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