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巴曙松:1000万套保障房在第三季度影响经济

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一、保障房的覆盖边界:3600万套是否已足够?

(一)以城市常住人口统计范围内的保障房潜在需求空间

大致测算,保障房的最大化覆盖范围及潜在需求空间应该是:1)24%的迁移人口,共计14738万人,以户均人口数3.3计算,约有4500万套;2)30%的城市户籍最低收入、低收入、中等偏下收入家庭共计约3800万套,两者合计8300万套。

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(二)以城市家庭住房支付能力测算的保障房潜在需求空间

按照测算口径,以城市家庭住房支付能力评估的保障房潜在需求空间为7600万套。

(三)真实的供求缺口有多大、3600万套是否足够?

未来保障房的存量供求缺口应为5500~6200万套之间,进一步考虑到“十二五”期末中国的城市化率将达到51.5%,每年新增城市人口超过1200万,从目前的情形来看,通常建造在集体土地上的“城中村”住房吸纳了绝大部分这类人口,约计有30%的部分需要城市保障房解决,为此,每年将新增保障房增量需求约计100万套。

然而,从中国现在存量住房的产权结构来看,城市人口的住房解决方式十分复杂,未来商品房与保障房的发展空间无非就是对平均楼龄接近或超过20年的原有私房、房改私房和原有公房的更新改造过程。此外,还有大量的“城中村”住房,也需求最终通过改造或拆迁变成商品房或者保障房。因此,保障房的大规模建设也必然意味着新一轮的“城市再造”及大面积拆迁、改造和扩建过程。

那么,“十二五”期间3600万套保障房建设计划意味着什么呢?首先,未来五年是保障房市场空前发展,也是中国房地产市场明显调整的五年,以目前的建设目标与竣工速度核算,未来五年平均每年竣工保障房超过700万套,市场新增住房中,保障房市场增量占比保持在50%左右,截至“十二五”期末,保障房存量占比将达30%,从而基本解决城市低收入家庭及迁移人口的“住有所居”问题。其次,以平均容积率为2计算,3600万套保障房,意味着有超过10亿平土地需要被清理或改造、拆迁出来。

二、2011年1000万套保障房的目标分解与资金、土地需求

(一)2011年1000万套保障房的资金需求

2011年1000万套保障房建设目标,分拆看,经适房与两限房、廉租房、公租房、棚户区改造分别为200万套、150万套、250万套、400万套。以上四类保障房所需求建设资金分别为2900亿、1460亿、3100亿、6300亿左右,共计约1.37万亿。依据同样的假设条件,“十二五”3600万套保障房在未来五年的资金需求分别为1.37万亿、1.08万亿、0.8万亿、0.79万亿、0.79万亿,五年累计需投入资金4.8万亿,超过金融危机期间4万亿的刺激计划,其中2011年和2012年为投资高峰期,开工、在建、竣工的保障房均为五年中最高。

(二)2011年省市保障房建设目标细化分解

我们统计了除西藏之外的所有省及直辖市2011年的保障房建设目标,合计的总量目标与资金需求规模与全国水平大致吻合,这也印证了我们的测算假设具有一定的合理性。除此之外,我们发现以下几个关键发现值得关注:1)2011年黑龙江80多万建设目标再次成为全国之最(2010年建设目标超过50万套,为全国总量的10%),其中超过80%的部分为棚户区改造,公租房占比较小,这也侧面反映出地方政府对投资支出成本高、资金回收慢的公租房建设仍然保持相对的谨慎。2)中西部省份建设目标平均高于东部省份及直辖市,其中安徽、河南、湖北、山东、四川建设规模居前,这意味着保障房建设的限制性因素可能并非来自于资金问题,而恰恰可能是发达省份的土地供给不足导致的土地溢价率较高,从而使得地方政府建设保障房的机会成本损失较大。

(三)2011年保障房建设的资金缺口与潜在的补充来源

综合而言,2011年政府、开发商、社会资金等多元渠道共需要为保障房提供的融资总量为1.25万亿。大致框算,2011年1.25万亿的投资额中约计有6000亿的部分需要地方政府通过多元融资渠道解决,潜在的来源可能有以下几个部分:1)通过地方政府划拨土地、以部分财政资金作为前期运作成本,并将政府存量公租房和廉租房等具有稳定收入流的项目资产注入,形成一个保障房融资平台。2)如果政策空间可以适当打开,社保投资基金、保险资金、住房公积金等其它社会资金的参与规模可能明显加大。3)土地出让金收益的10%:预计2011年土地出让净收益约为7000–9000亿左右,因此,可供用于建设保障房的资金规模约为700–900亿。不过,2010年的2.9万亿土地出让金中,尚有2314亿元结余,预计部分结余资金可用于保障房建设。4)国开行贷款约1000亿元左右,目前为止,一些商业性的银行参与的积极性不大。5)此外,资金压力也可以通过多元化的建设模式予以缓解,并形成一个可持续的资金循环。总体上看,以上多种资金解决方式基本可以覆盖潜在的资金缺口,资金压力难以成为保障房建设的主要障碍因素。

(四)土地需求与潜在的土地供给缺口

2011年1000万套各类保障房用地需求约为3.1亿平。我们曾经强调,土地供给一直是阻碍保障房大规模建设的核心原因,但是,2011年的土地供给问题基本可以消除,原因在于:1)保障房用地指标单列。2)2010获批但未形成实际供给的土地将成为2011年的土地来源。3)2011年实际需要的新增用地主要集中在廉租房和公租房用地上。4)国土资源局规定2011年“招拍挂”的每一宗土地的10%必须配建保障房,因此,商品房供地本身也将包含相应的保障房用地,其中商品房用地将按照市场价格进行土地出让,保障房用地则为划拨。5)虽然2011年土地供给总量缺口并不大,但从各省市的不同情况来看,北京、上海、天津、海南与浙江等省份的供给压力相对较大,中西部省份的供地压力则相对较小。

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[责任编辑:wymurtel]
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