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三个月“零供应” 成都土地市场火爆难续

2011年04月29日08:18第一财经日报李秀中我要评论(0)
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经历了长达三个多月的“零供应”之后,成都市国土局连续两次发布了共8宗主城区国有土地拍卖公告,这8宗土地竞拍时间均在5月份,这使得沉寂三个多月的土地市场开始破冰。

在中央对房地产市场的调控部署下,成都市今年春节之后,先后发布了住房限购令和房价调控目标,房地产市场迅速萎缩,开发商更是谨慎,政府对土地市场存在两难境地,而业内预计,今年的土地市场难有往年的火爆景象。

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一季度土地市场零供应

在几轮楼市调控后,今年一季度各地土地市场的供应量与成交量大幅缩水,住宅用地成交价明显下跌。最近,中国指数研究院发布的《2011年1~3月全国120个城市土地市场交易情报》显示,其中10个重点城市中,深圳和成都两个城市无住宅用地成交。

四川中原地产市场研究中心高级分析师周觅认为,造成一季度土地“零供应”的原因很多,“一是可能在寻找地票的解决办法;二是国家主打保障房,可能有精神传达,先把保障房供应做一做,暂时放下商品房土地;再就是本来年后,一季度属于淡季,供应本来就比较少;还有就是市场确实不怎么好,政策高压。”

建设用地指标(地票)交易和国有土地拍卖“吃证准入”是成都土地市场特有的制度设计。根据成都市《完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作实施意见(试行)》,凡参加成都市2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人,必须持相应面积的《建设用地指标证书》才可报名,简称“持证准入”。这在国有土地拍卖中设置了一个前置条件。

成都市要求,竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标,也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标,或向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金,取得建设用地指标保证金收款凭证。

去年12月,成都市进行了首场建设用地指标交易,拍卖2000亩建设用地指标。每亩15万元起拍,而最后成交结果是最低46.5万元/亩,最高则达到92万元/亩。此举也引起很大争议,随后地票交易“暂缓”实施,而主城区土地市场也出现“零供应”。

不过,历经3个多月后,地票交易得以重启。在成都发布国有土地拍卖之前,4月14日,成都市发布了《关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见》,重启建设用地指标交易。随后,成都市国土局就接着发布了主城区土地市场拍卖公告。

“之前暂停供应的时间也够长了。”周觅表示,整个一季度完全没有商品房用地推出,这是比较罕见的,如果现在再不推出土地供应,将会影响到后续的产品供应,加上本来政府也需要这些收益。

成都计划今年开工建设400万平方米的保障房,超过成都前三年保障性住房建设总量的两倍。为此,成都将投入140亿元建设资金(不含土地费用)。不仅如此,“十二五”期间,成都计划建设保障性住房和改造棚户区住房达到2000万平方米,是“十一五”期间保障性住房建设量的5.6倍。

庞大的保障房建设需要资金,土地出让收益将是重要来源。没有土地拍卖,政府的财政就很困难,保障房资金也得不到保证。中原地产的数据显示,去年成都主城区土地拍卖收益是344.342亿元,郊区县土地出让收益是266.3789亿元。而2010年成都地方财政一般收入为526.9亿元。可见,土地之于财政的重要性。

今年土地市场形势难估

事实上,成都土地市场从去年下半年开始“异常火爆”,地价上涨幅度甚至超过房价的上涨幅度。以去年11月为例,CREIS中指数据统计显示,2010年6月成都市场土地价格为1182.35元/平方米,到11月已经上涨到3626.84元/平方米,比10月份的2853.57元/平方米上涨了141.2%。

根据中国指数研究院的统计,截至去年12月23日,成都2010年共成交土地249宗,成交总面积1309.87万平方米。而中原集团研究中心的数据显示,截至12月16日,监测的12个城市中已有7市超额完成2010年度居住用地供应计划,其中就有成都。

不过,今年的土地市场在调控形势下,可能再难出现往年的景象。周觅表示:“应该相对以往不会太火爆吧,大家会相对谨慎。”四川省统计局的数据显示,1~3月,四川省房地产新开工面积为1838.01万平方米,比去年同期净减少638.4万平方米,下降25.8%。3月当月新开工面积仅有944.4万平方米,比去年3月净减少407.3万平方米。

四川中原地产分析认为,从成都市国土局推出的地块来看,试水意味浓厚。市场虽然经过两到三月调整,但全国土地市场依然低迷,预计成都近期土地市场平稳发展,起伏不大。

最近推出这两次土地拍卖公告分别是:4月15日发布的主城区5宗国有建设用地使用权出让公告,净用地面积共计196.02亩,约合13.07万平方米,总可建面积约为38.85万平方米;4月22日发布的3宗国有建设用地使用权出让公告,净用地面积共计289.37亩,约合19.29万平方米,总可建面积约为72.46万平方米。

周觅表示,前面那5宗都是比较小的地块,门槛比较低,而且前景也不错,后面这几宗的高新区的土地,就体量和具体位置而言,应该也会有大开发商有兴趣。

不过,四川中原地产认为,随着房地产市场旺季的到来,预计后期土地市场将陆续放量,但在国家宏观调控不放松、且优先保证保障性住房土地供应的背景下,土地市场相对平稳,火爆成交的情况暂时不会出现。

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[责任编辑:wymurtel]
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