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楼市十年那些不得不说的事 房价上涨如过山车

2011年05月13日09:31信息时报我要评论(0)
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2001~2011这十年,是广州楼市发展的关键期,开发商的重新洗牌和品牌的扩张都在这十年里完成,虽说英雄不老,但巨头的宝座却也是轮流坐。在政策的翻云覆雨中,房地产商也由之前的粗犷开发发展到今天的精耕细作;对于购房也从刺激消费到抑制需求。此外,即便十年的楼市发展过程中都离不开宏观调控政策,但随着城市化进程的加快,购房需求依然旺盛,楼价也如同过山车般,从“4”字头涨到了2万元时代。

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十年河东,十年河西

2004年1月6日,粤派开发商首次集体亮相,广州房地产行业的领军级企业在二沙岛成功举行了“2004年广州地产经济峰会”。此次峰会有中海地产、合生创展、宏宇集团、恒大集团、保利集团、城启集团、城建集团、富力地产集团、新世界地产九家广州地产领袖企业的高层首脑现场演讲,把脉广州地产经济新动向。此次聚会也拉开了粤派地产商崛起的序幕。

时过境迁,令人可喜的是,粤派地产商仍然占据了广州大半壁江山,地产巨头的形象依然屹立。不过,市场的变化,政策的导向,在房企阵营当中,广州楼市也发生了不小的变化。中国房产信息集团、中国房地产测评中心日前联合发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》,万科、恒大和万达名列一季度销售金额榜前三名,恒大、万科和碧桂园获得一季度销售面积榜前三名。对比2004年的地产阵营,部分房企的退出及战略的调整也让人深思。可谓十年河东,十年河西。

从大盘开发到精耕细作

大盘开发最早出现在广东,上世纪90年代初的碧桂园、祈福新邨是其中的经典项目。从2001年开始,随着广州华南板块众多大盘的崛起,不仅改变了广州楼市的竞争格局,其影响更是波及全国。大盘开发模式的瞬间成功,使这种模式很快在全国各地蔓延开来。据2002年广州市规划局的统计,已批出规划和准备批出规划、占地面积超过10万平方米的大盘,几乎包围了广州。

随着城市化进程步伐的加快,大盘开发中也出现了种种弊端:规模过大,使土地供应转化为产品供应的周期拉长,削弱土地供应对调控市场供需的效果。另外,大盘的规模效应容易造成区域住房价格的垄断,助长土地投机行为,并推动房价地价的上涨等。

随着“8·31”土地大限的到来,大盘时代划上了终结的符号。2004年3月,国土资源部、监察部联合下发通知,要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说,在2004年8月31日之后,各省区市不得再以历史遗留问题为由,采用协议方式出让经营性国有土地使用权,以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。随后地价开始大涨。随着土地资源的稀缺,开发商的开发模式也更加精耕细作。

从安居房到今天保障房

为解决中低收入人群的住房问题,早在上世纪90年代初,广州开始启动之前被称为“安居房”的工程建设。后来的经济适用房也是从原安居房发展而来。从2002年开始,广州逐步停止经济适用房新项目建设,改为以住房货币补贴及廉租房建设为主。

当年被称为经济适用房,主要是指广州在1986年至2002年间兴建的棠德花园等7个安居房小区,其销售价格低于成本价,是由政府补贴的非盈利性住房,解决了数万户中低收入家庭的住房困难问题。广州的经济适用房主要分布在四个区,如白云区的同德花园、泽德花园、积德花园、侨德花园,原芳村区的汾水小区,天河区的棠德花园,以及海珠区的聚德花园。据悉,广州是全国最早实行经济适用房的城市。

发展到今天,广州的经济适用房、廉租房已全部纳入保障房的范畴,且辐射范围越来越广。在日前召开的广州市住房保障工作会议上,有关部门首度披露今年保障房建设大计:广州计划筹集8.5万套,全市保障房年度投资总额约需118亿元。该建设规模再创历史新高,约相当于广州市以往每年全社会住房建设总量的八成,承担超过全省1/4保障房建设任务。

从刺激消费到抑制需求

去年以来的调控政策其密集程度、严厉程度、覆盖范围历史罕见,楼市交易量在今年春天迅速冻结。业内人士表示,狂飙突进的“黄金十年”已经终结。阵痛过后,中国楼市将进入平稳、可持续发展的时期。

1999年2月23日,央行下发文件鼓励商业银行提供全方位优质金融服务,贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市。对于刺激购房的政策在2003年发生了微妙的转变。2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确,房地产业成为国民经济支柱产业。

随后,国家的宏观调控就接连不断,2006年5月24日,对于炒楼者,国家出台了加大交易税力度的政策。2010年4月14日,国务院常务会议要求,二套房贷首付不得低于50%,利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,国务院通知要求,房价过高、上涨过快地区暂停发放三套房贷。9月29日,央行、银监会要求暂停发放三套房贷,房价上涨过快城市限定家庭购房套数。2011年调控政策再度升级,1月26日,“新国八条”出台,要求各地确定年度新建住房价格控制目标;二套房贷首付比例不低于60%,利率不低于基准利率的1.1倍;不满五年转让房产将按全额征税等等。

综观近几年的楼市宏观政策,从最初的刺激购房从抑制需求,从最初的打击投资客到目前对首次置业的限制,政策的力度和广度都在逐步加大。

购房从市区转向郊区

华南板块的崛起,不仅开启了大盘时代,同时也引导了购房消费从市区转向郊区。地产专家韩世同表示,华南板块的开发商先行于政府,不仅把小区内的产品做好,同时还把周边环境提升,吸引了众多市区工作的白领来置业。

这一说法也得到了开发商的证实,星河湾地产董事副总裁梁上燕回忆说,当年为了给购房者一个良好的居住感觉,星河湾开发时首先不是盖房子,而是改善社区周边的环境。“为了营造社区的园林景观氛围,我们拿地后做的第一件事就是在珠江对面种树;同时,我们还修建道路直接连通华南快速干线,方便业主出入社区。”因为有了扎实的卖点,星河湾在2001年国庆节创下了7天售出120多套房子,近6500万元的骄人业绩。

但随着油价的上涨,目前郊区买房也面临了新的瓶颈。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为,油价上涨,对目前在售的郊区大盘有较大影响,由于当下郊区公交系统尚不发达,许多出行依然靠私家车,交通成本的增加,不仅影响到郊区置业的信心,也增加了郊区楼盘降价的压力。

房价上涨如同过山车

十年的广州楼市,发生了翻天覆地的变化,楼价也在这场变革当中波澜起伏。1998年至2003年,楼价连续7年阴跌,在“非典”期间达至最低点。据当年房管局公布数据显示,2003年上半年广州十区商品住宅均价为4279元/平方米,同比下降5.1%。

不过,从2003年下半年开始,楼价开始了止跌势头,楼价一直上涨到2007年,达到了历史高峰。7140元/平方米,这是2007年1月的广州楼价。进入2月,这个数字已被改写为7729元/平方米,一个月内攀升了约8%。随着数字的不断刷新,到10月份,广州楼价已攀上了新的高峰:11574元/平方米,这是有史以来的最高位,甚至超过了1997年金融危机前的楼价。短短10个月的时间,楼价涨幅接近50%。

不少人都以为,广州楼价此时已经到顶了,其实不然。看看目前的数据就知道,今年2月广州10区新建商品住宅网上签约均价14002元/平方米,同比上升5.6%,环比上升3.2%。据资料统计,广州楼价最高的月份出现在去年12月,均价达到14406元/平方米。也就是说,今年2月份广州楼价站到了历史次高位。全市仅越秀和白云两区房价下降,其余区域均价全部上升。

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[责任编辑:wysdelee]
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