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土地供应破除“价高者得”限地价能否降房价

2011年05月27日09:57闽南日报我要评论(0)
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土地供应破除“价高者得”限地价能否降房价
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  “价高者得”此前一直是我国土地出让市场的“定律”,但在限房价面前,这一“定律”今年以来不断被打破。最近,济南市在十几宗土地出让中,有5宗土地因现场竞价超过最高限价而“拍爆”,最终没能成交。

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  济南市国土部门这一破除“价高者得”的做法受到许多购房者的欢迎,认为此举可为部分城区热点地块房价降温。但分析人士和专家也担心,频繁“拍爆”会影响供地计划的完成,他们认为采用限地价与竞配建保障性住房结合,限房价与竞地价结合等方式对降房价更为有利。

  济南5宗土地因竞价“拍爆”终止交易

  5月11日,济南市多宗出让的土地完成挂牌,部分土地以底价成交。据了解,有6宗土地因参与拍卖企业较多,根据相关规定在当天举行现场竞价。其中,5宗土地顺利成交,但一宗位于济南市东部的土地因竞价高于最高限价,拍卖方当场宣布终止出让。

  参与这宗土地竞拍的山东朗润置业有限公司副总经理张忠华告诉记者:“轮到这宗地块现场竞价时,有来自河北和山东本地的8家企业参与竞价,共有47次举牌,现场竞争非常激烈。”

  据张忠华介绍,“这宗土地的起拍价为1.18亿元,每次加价最低100万元。我们先后跳价4次,有时一次加价1000万元,有时加价更多,但对手报价也紧跟不放。”他说,在最后两轮报价中,一家房地产开发企业报价2.8亿元,而最终这宗土地以日照安泰集团报价2.85亿元收尾。

  随后,拍卖主持人拆开一个装有最高限价的密封函,在告知竞拍者最高限价为1.731亿元的同时,宣布这宗土地因超限终止交易。

  据济南市土地储备交易中心的一位负责人介绍,在5月13日举行的另一场现场竞价中,又有4宗土地因报价超限终止交易。“有的限价1.5亿元,最高报价到2.8亿元,有的限价2.26亿元,最后报价到4亿元。”

  最高限价防“地王”

  为抑制“地王”频出及房价过快上涨,国务院在去年已下发通知,要求各地在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。而今年,特别是各地供地计划公布以后,限地价的措施才真正被推上日程。

  据了解,除了济南市,目前国内已有海南、武汉、杭州和石家庄等多个省份和城市对土地竞拍实行最高限价,部分城市在限价的同时还采取配建保障性住房等措施。其中,海南省国土部门规定,采取竞价达到合理地价上限后改竞配套公共租赁住房面积或“限房价、限套型,竞地价、竞配建”等方式确定受让人。

  “目前仅在普通商品住房用地出让时设定最高限价,主要针对一些竞价可能明显高于周边地段的重点地块,这一价格是根据宗地所处的区位、市场需求情况和周边房价等因素制定的。房地产开发企业在参与招拍挂时就会被告知这宗土地是否有最高限价。”济南市土地储备交易中心的一位人士说。

  山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利认为,土地价格是影响房价的最主要因素之一,通过最高限价的方式可以有效降低地价对房价的支撑作用。“最近几年土地价格攀升较快,‘地王’层出不穷,设定最高限价可从源头上抑制土地价格的过高攀升,同时对住房市场整体销售价格将起到一个拉低作用。”他说。

  山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,土地限价对一些地方政府的“土地财政”来说是个明显的抑制,这也彰显了政府调控房价的决心。

  稳房价不能只限价

  在各地对地价及调控房价出“重拳”的影响下,土地市场价格上涨放缓。

  虽然地价涨幅减小,但大多城市的房价依然不容乐观。国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,价格比3月继续上涨的仍有56个,济南房价环比上涨0.5%,同比上涨5.6%。

  土地供应足额保证是调控房价的前提之一,根据济南市国土资源局网站公布的济南市2011年土地供应计划,今年济南市共有包括城镇住宅、交通运输和商业金融等用途的247宗土地投入市场,因价格超限终止交易的土地正在上述供地计划中。

  一些房地产开发企业和分析人士认为,采取目前这种超限价即终止交易的方式可能会影响到济南今年的土地供应和普通商品住宅投放市场的时间,从而加大房地产市场调控的难度。

  对此,济南市国土资源局有关负责人解释说:“对于超过限价终止交易的地块,将重新编制规划策划或重新编制出让方案,待报市政府批准后另行组织出让。”目前,该局正在积极与规划、房管等部门协调,采取措施尽快重新将上述地块推向市场,确保供地计划的落实。

  薄夫利等专家还建议,在对重点地块进行最高限价并要求配建保障性住房的同时,还要加大近郊区和尚待开发区域的土地供应,对现在的住房土地供应结构进行有效调整,通过多种举措相互配合来有效调控地价房价。

[责任编辑:wysdelee]
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