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受政策调控影响 三季度房价松动概率大增

2011年06月29日08:53中国证券报孟坚我要评论(0)
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  尽管6月中旬国家统计局公布的数据显示,1-5月全国新建商品房销售价格同比上涨8.2%,住宅上涨10.7%,但种种迹象表明,进入三季度国内各主要城市房价很有可能出现松动。

  从基本面看,首先,政府限购政策已见成效,投资性购房与改善类住房消费的市场需求受到极大抑制。市场交易量快速萎缩传导至一级市场,令开发商们拿地日趋谨慎。

  其次,趋紧的货币政策,不仅使购房者感到一贷难求,更让开发商体验到眼下资金成本正呈水涨船高之势,在标准利率基础上上浮20%的开发贷利率在不少地方已呈常态。为尽快回笼资金,一些有实力的开发商,诸如碧桂园、保利、中海地产等不约而同地在广州、北京、深圳等地推出特价房源,试探市场底线。

  第三,保障房建设开始发力。年内1000万套保障房的开工,令不少潜在购房者平增了一分对房价下行的预期。从逻辑上讲,隐含政府大量财政补贴的保障性住房,价格理应要明显低于市场上的商品房价格。这使得具有刚性住房消费需求而又无力负担高昂房价的普通老百姓,有理由对此有所期待。

  不过,即便三季度一些大城市的房价出现松动,也不应对房价下降的幅度期待过高,而且有可能房价波动还会有反复。这是由一些内在的经济因素所决定的。从日本和中国香港房地产市场发展历程看,房价连续多年走高现象与广义货币M2的扩张呈正相关关系。截至2011年3月,我国广义货币M2已达75.8万亿元,而美国同期的M2为8.98万亿美元(折合人民币约为59万亿元),可中国的GDP总量仅为美国的三分之一。

  有业内人士认为,过去10年,增值最快且市值最大的资本品就是房地产。全国住宅价格平均上涨超过5倍,而M2增加了4.4倍。像北京这样的超大城市,过去8年房价上涨了大约8倍,假若借助3.3倍的资金杠杆(银行房贷七成按揭),理论上8年间的投资收益为24倍,远胜过股票投资和实业投资。这就不难理解为何温州民间资本及山西煤老板们如此热衷于买房、炒房了。

  从长远来说,消除房地产泡沫还需不断探索新的改革之道,诸如实现从土地财政到物业税制的过渡,或是住宅市场规范化的正解。

[责任编辑:wysdelee]
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