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二手房纠纷不断增多 凸显中介制度管理的缺失

2011年07月12日06:38经济参考报我要评论(0)
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二手房纠纷不断增多 凸显中介制度管理的缺失
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二手房纠纷不断增多 凸显中介制度管理的缺失

近年来,北京约70%以上的存量房买卖、80%以上的房屋出租交易均是通过房地产中介提供居间服务完成的。然而,值得警醒的是,在高交易量的背后,由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规、失职等行为充当推手,目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元、矛盾难以平复的态势。

这几年,在北京,房屋类居间合同案件数量大幅增长。以北京市朝阳区法院受理房屋类居间合同纠纷情况为例,2008年、2009年、2010年案件数量分别为193件、219件和296件。2003至2007年,每年受理房屋类居间合同纠纷数量基本持平,大体控制在二三十件左右,但自2008年开始,收案数量出现激增。

这些案件中,房地产经纪公司多作为起诉方,被诉方则多为二手房交易的买受人。原告为房地产经纪公司的案件占该类案件当年全部收案量的59%、57%和67%。

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中介公司违规操作之乱象

虽然中介起诉客户的案子占多数,但引发房屋类居间合同纠纷的主要原因还在于房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为。房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几方面:

对不允许上市交易的房屋违规代理、挂牌出售

根据我国2009年修正的《城市房地产管理法》第38条的规定,对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。但在实践中,一些房地产中介为了促成交易,赚取佣金,往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实,或随意承诺短期内即可解决交易障碍,致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费应否支付产生纷争。

疏于核查客户、房屋的关键信息

如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明验明正身;未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建,并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人;对于属于夫妻共有财产的房屋,未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明;对于待出售房屋为遗产的,未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。

隐瞒影响交易成功的重要信息

如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况(如房子是大家所避讳的“凶宅”)、或周边环境(如房子临街或紧邻配电室存在噪音污染、交通不便捷、住处周边是大型垃圾处理场等)、或必要生活设施情况(如饮用水质不合格、小区为临时用水或用电)。

为交易双方规避法律出谋划策

如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续,或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明,或为迎合买受人少交税款的心理帮助买卖双方签订“阴阳合同”,恶意促成双方达成不平等或不合法交易。

违规获取额外利益

如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户,从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面,再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有,此即公众深恶痛绝的中介公司“吃差价”。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产以为自身获取更高的居间服务费,从而引发房屋买卖连环纠纷。

中介违规操作的深层原因分析

分析起来,造成上述房屋中介活动中如此乱像,有其深层的原因。

有关法律立法层级低、缺乏可操作性,致使规制房地产中介难以做到有法可依。

在国家立法层面,目前我国尚无专门的房地产中介管理立法,仅有的几个条文只散见于《城市房地产管理法》第58条(有关房地产中介服务机构的设立条件)及《合同法》第23章(有关居间合同的一般规定)中,并不足以起到规范现实生活中复杂多样的房地产中介行为的作用。而建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》、国家计委和建设部联合发布的《关于房地产中介服务收费的通知》及建设部和财政部等七部委联合下发的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》等均属于部委规章和文件,难以被法院直接引用,这就在一定程度上弱化了法律对市场的宣示功能,并助长了房地产中介机构漠视法规、不时突破甚至违法乱纪的行为。

而且,有关房地产中介方面的管理规范多系指引性和框架性的规定,缺乏一些必要的明确指引和具体要求。如在房地产中介机构的设立条件上,无论是《城市房地产管理法》还是《城市房地产中介服务管理规定》均只要求有必要的财产和经费,但何为“必要”却未进一步规定,这就意味着只要符合《公司法》规定的下限即人民币10万元即可登记注册一家房地产经纪公司,无疑这样的条件设计对于经手大量交易、可能会给客户造成巨大经济损失的房地产中介企业而言未免过于宽泛了。

此外,我国房地产从业人员的执业准入也相当宽松,不仅学历要求低,而且考试也简单,造成房地产中介从业人员良莠不齐,缺乏必要的敬业精神和职业道德素养,埋下了诸多隐患。

监督检查执行不到位,也是问题突出、屡禁不止的重要原因

根据《经纪人管理办法》第18条的规定,对经纪人的违法活动,工商行政管理机关有权按照有关法律法规及行政规章予以处罚。但事实上,每年房地产中介虽然占据经纪类投诉的首位,却鲜见有职能机关监督检查、处罚违规中介的报道。

在美国,由私人推动组建有贯通上下的全美房地产经纪人协会、州协会和市协会这样一套金字塔状、网络化的格局建制,如入会会员有任何违纪行为,协会即有权吊销其相应资格甚至对其提起诉讼。但在我国,目前并未建立起全国性的房地产经纪协会组织,一些地方也尚未组建区域性的房地产经纪协会,已经建立的地区性经纪协会在会员数量、服务培训、管理手段上均表现得相当疲软。

规范房屋买卖中介市场的建议

为妥善化解此类纠纷,除应完善立法、提高立法层级、加强立法的前瞻性和可执行性并强化执法手段和监督惩戒力度、严格落实房地产从业人员资格认证制度外,还应重点加强以下几方面工作:

推行统一的房屋居间合同范本

推行统一的房屋居间合同范本并加强监管,从而减少因合同条款不规范引发纠纷的机率。统一的合同范本所包含的主要内容应对照《城市房地产中介服务管理规定》第17条的内容进行规定并予以进一步补充和细化。

建立中介行业保证金制度和责任保险制度

为防止中介机构及从业人员挪用客户资金或携款潜逃,相关主管部门应推动建立中介行业保证金制度和责任保险制度,以保障整个房产中介行业的良性发展。保证金指房地产中介机构缴纳,用于保障房地产中介行业中消费者权益的专用款项。也可以借鉴我国旅游业明确规定的旅行社质量保证金制度,建立房地产中介行业的保证金制度。设置房地产中介行业责任险,使作为被保险人的房地产中介机构在承办房屋中介业务过程中因过失给委托人及其利害关系人造成的损失,可由保险公司在赔偿限额内负责赔偿,这有利于保障安全交易和当事人的合法权益。

严格市场准入并建立等级评定制

严格市场准入、建立中介公司等级评定制,推动中介市场优胜劣汰,并为购房者提供区分良莠的依据。有必要设立全国性的统一规范,并通过业绩评定、诚信档案等方式年年考核,实行动态管理。

据报道,近年来,北京约70%以上的存量房买卖、80%以上的房屋出租交易均是通过房地产中介提供居间服务完成的。然而,值得警醒的是,在高交易量的背后,由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规、失职等行为充当推手,目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元、矛盾难以平复的态势。

[责任编辑:wysdelee]
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