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福州楼市供应量井喷 写字楼能否hold住后市

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N本报记者 邱岩

现在最炙手可热的商业地产投资品是什么?是“一铺养三代”的金街商铺,还是助推福州各片区成熟的城市综合体?

或许都不是。如今,在不少人眼里,写字楼已成商业地产的“香饽饽”,在禁止“住改商”的政策助力下,众多传统写字楼迎来了“供不应求”的春天。

同时,近期,福州市的各大新生写字楼也趁势纷纷入市,供应量近40万平方米,这股“源头活水”能否为时下火热的写字楼市场降温?

而随着越来越多写字楼产品的推出,未来写字楼市场还能延续看涨势头吗?

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外看:四面布局产品丰富众写字楼共舞楼市

“福州的写字楼市场,很久没有这么热闹过了!”一业内人士感慨道。

的确,如今众多写字楼楼盘纷纷亮相,成为调控下福州楼市的一道崭新风景:

例如,恒力·金融中心16-25层公开销售,整层面积约为1300m;申发大厦300m、500m、2000m写字楼目前正在预约中;而宇洋地产旗下的中央金地与中央金座则以纯商务写字楼的姿态分立两处,同样引来市场关注;此外,诸如恒宇国际以及中央商务大厦等SOHO、LOFT公寓项目也同样以写字楼功能为主打,屡屡创造热销佳绩。

据福州市房地产交易登记中心数据显示,福州今年写字楼供应已经超过4958套,面积达346690m,同时还有大量未申请预售许可的写字楼项目,预计未来推出的写字楼产品将远不止如此。

并且,据统计,与数年前不同的是,如今这批推出的写字楼项目不再仅局限于五四路CBD一带,其分布已经延伸至福州的各个主要板块:有远在马尾的海西物流大厦,也有近在八一七中路的宇洋·中央金地,还有驻守传统五四路CBD的恒力城,以及跻身万宝商圈的中央商务大厦等等;当然,还有更多写字楼项目在闽江北岸CBD蓄势待发。

“毕竟随着福州的扩容,原有的五四路CBD已经逐渐不能满足其发展需要,海峡金融街、闽江北岸CBD等新鲜血液的注入,和原来的五四路CBD呈现三足鼎立的局面,这种丰富的产品地段也为不少欲入驻企业带来更多的选择。”天知营销总经理陈少鸣表示。

内察:曾经土地“播种”如今商业“开花”

如果要追溯到此番写字楼供应上涨的直接原因,还得从上游土地市场说起。

据记者统计,2010年福州市共计出让48宗地块,总面积达3106亩,创下了历年之最,其中包含闽江北岸众多高楼地块以及金融街超高层写字楼地块在内的普通商业地产项目用地就有967.01亩,当时便有专家预测:未来两三年内,至少将有30个商业地产项目在市场上“扎堆”亮相。

“而目前市场上活跃的写字楼产品,既有前两年土地出让中的商服地块,也有部分2010年出让的商服地块,例如申发大厦、宇洋·中央金座等,但从土地出让情况来看,还有更多的写字楼仍被‘雪藏’。”业内人士张先生认为,在去年调控初现的情况下,土地市场加大对商服用地的供应,正是顺势而为,如今写字楼的供应加大,可谓意料之中,未来还会有第二波、第三波的供应潮来临。

“实际上,福州的写字楼发展停滞了近十年,而今,随着政府在规划上的逐渐倾斜,土地市场上的写字楼地块供应才开始增多,这种趋势未来还将持续。”宇洋地产营销策划部经理王小英认为,城市在发展,写字楼作为城市经济发展的重要配套,必须跟上经济发展的脚步。

而这种发展,直接反映在了土地推量上,并最终以写字楼“井喷”的形式呈现于大众。

企业需求旺盛开发商趁热打铁

不过,有外部规划的助力还不够,企业发展的“内需”更是支撑市场的重要依据。

“例如,随着企业不断发展,原有的商住楼、写字楼商圈配套已经不能满足企业发展需要,这种写字楼中的‘改善性需求’便催生出一批对新生代写字楼极度渴望的企业客户。”王小英指出。

而这一点,在7月份受“住改商”禁令的刺激下更是完全体现出来。据了解,在“住改商”禁令出台后,榕城潜伏已久的写字楼需求得到相当释放,许多地段较好、品质较高的写字楼都有50%~60%的租金上涨,与此同时,近期二手市场上成交价高达20000元/平方米的写字楼也并不罕见。“一些近年来得到发展的客户无法留在原有的办公场所后,自然会希望迁移到更好的办公楼。”一中介公司负责人说。

当然,政策引导的影响只是一个方面。“事实上,在近两年住宅受调控后,商业地产投资热度只增不减,而写字楼更是以‘价值洼地’著称,正是在这种情况下,许多开发商也想趁热打铁,及早推出写字楼。”中原地产福建分公司相关人士称。

前瞻:

看好后市发展写字楼或将继续走俏

那么,未来众多写字楼“扎堆”入市后,目前这种供不应求的状况一旦得到缓解,写字楼产品还会继续看涨吗?

采访中,不少业内人士的答案依旧是肯定的。

“很多人都看好福州写字楼的发展前景,其实就是看好对福州未来的发展。”中原地产福建分公司相关人士介绍道,根据《鼓楼区2011年1-6月份楼宇经济报表》的数据显示,今年上半年,仅鼓楼区新增企业数就为1290家,楼宇对接面积达204349平方米,“按照这样的增长速度,未来写字楼的需求量仍然庞大”。

“因此,海西经济战略的实施,给福州城市发展带来历史性的机遇,在本土企业不断做大做强的同时,越来越多的外地企业大量进入福州,本土企业的提升与外来优质企业的入驻都会带来大量高端写字楼物业的需求。”该人士进一步说道。

对此,王小英也表示赞同:“况且,写字楼的投资回报率相较于豪宅与商铺有更大发展空间,目前写字楼市场才刚起步,随着金融街板块与闽江北岸CBD的不断推出,写字楼价格与租金仍旧呈上扬态势。”

“客观地说,尽管前景看好,但大量写字楼的入市,企业选择性加大,还是很可能带来市场竞争激烈化,甚至是同质化,因此,规划好、形象优的写字楼,更会成为市场宠儿。”陈少鸣最后补充道。

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[责任编辑:wysdelee]
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