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万科大规模拿地百万平方米 被质疑抄底土地市场

2011年09月24日10:22华夏时报刘力图我要评论(0)
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短短的一个多月时间,万科一改上半年的低调,将合肥、西安、北京、太原、广州等城市的十余个地块收入囊中,总建筑面积超过百万平方米。

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万科一位内部人士向《华夏时报》记者表示,上半年主要城市土地溢价率已经开始下降,但底价的调整还不明显,随着政策效果的进一步体现,土地市场的调整还将延续,特别是在一些房地产市场调整较深的城市。

“3、4季度一般是各城市土地的供应高峰,今年下半年到明年上半年,预计会出现相对较好的拿地机会。”

万科上述人士表示,本轮拿地并未超过成本安全边际,因为“不乏以底价成交的项目”。

一位接近万科的地产人士则告诉记者:“控制成本是万科本轮拿地坚持的一个原则,超出成本万科肯定不会出手。”

就在两个月前,万科参与角逐北京南四环内一住宅地块时,因出价未超过9.4亿元的招标底价而被淘汰出局。万科北京公司总经理毛大庆对记者表示:“我们给出了预期中可以接受的价格。”

实际上,万科近期在北京拿下的4块地折合楼面地价平均仅为1.01万元/平方米,而广州地块楼面价为13536元/平方米,佛山地块约为4333元/平方米。

其中北京丰台郭公庄二期项目的成交楼面价仅8969元/平方米,同一区域其它项目的土地成本是约为1.6万元/平方米。而与万科广州项目相近地段的一块住宅用地去年12月出让溢价接近2倍,楼面地价为20605元/平方米,与去年相比,万科拿地的楼面价降幅明显。

一位地产行业分析师告诉记者,此次万科拿下的并非高端级别的“抢手货”,土地成本得到有效控制,产品线也会相应作出调整。

上述分析师表示,万科此次拿地能够以底价成交有其必然性,但更多是偶然性。他解释道,在万科以往参与竞地时,地价被中小型开发商炒高的情况并不少见。而目前,有充足的资金,且能够与万科一起竞地的开发商并不多。另外,与万科实力相当的开发商拿地任务已经完成得差不多。

在外界看来,8月作为万科今年拿地大戏的“开幕月”,在情理之中。

万科高层曾表示,鉴于认为上半年市场的调整才刚开始,由房屋市场传导到土地市场还需要一段时间,因此上半年并没有太积极拿地。

实际上,包括万科总裁郁亮在内的多位高层曾多次公开提及“下半年会加大土地储备”。有数据显示,上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米,较去年同期的893万平方米,大幅下降47%。

此外,2010年年报显示,万科规划中项目按权益计算的建筑面积为3640万平方米,外界称这仅仅可满足2至3年的开发需求。万科强调指出,这2到3年的项目资源保有周期,是万科多年实践证明可以满足开发企业经营和增长持续性的下限水平,也是可以实现最大住房供应能力的最优水平。

“今年以来公司销售状况良好,目前的资金也比较充裕,这些因素有利于公司在变动的市场中更好地把握机遇。”万科内部人士对本报记者称。

此外,走战略纵深,去二三线城市泡沫小的地方是郁亮公开讨论的万科转型方向之一。他称,公司越大,受行业波动的影响越大,应该去找波动最小的业务。

万科内部人士向本报记者表示,截至今年中期,公司现房库存的比例仅为2.8%,结构比较健康。尽管如此,公司谨慎拿地的原则不会发生任何变化,并不会将项目的盈利空间建立在未来房价大幅上涨的基础上。

业内人士表示,定位为房地产行业内的“制造业企业”的万科,以快速开发为主要的经营策略,通过提高周转率来提升收益率。因此,土地成本的变化会影响产品的结构以及价格的调整,这也是政策调控下不得不作出的改变。

在近期拿下的地块中,大部分需配建限价房、支付租金补偿款及返还物业,或者要求60%建90平方米以下套型面积。面对众多的附带条件,万科向本报记者:在城市发展程度不断提高以及国家大力兴建保障房的背景下,纯粹的住宅地出让会越来越少,配建、旧改类项目增加是一种趋势,万科需要适应这种变化。

在谋变的同时,万科依然强调要保持近九成为普通住房的比例,在拿地上,万科仍以面向自住需求的主流住宅用地为主。

(华夏时报)

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[责任编辑:wymavis]
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