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万科上海酝酿旗下楼盘全线降价 降幅或超20%

2011年11月17日09:52上海证券报[微博]于兵兵 朱楠我要评论(0)
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万科上海酝酿旗下楼盘全线降价 降幅或超20%

11月11日,为期3天的江苏省南通市第52届房交会在体育会展中心开幕,开发商打出各种降价广告吸引消费者资料图

品牌开发商正在酝酿更大程度的降价。本报记者走访多家企业获悉,随着政策形势的进一步明朗,多数品牌房企已经放弃房地产调控短期可能出现松动的幻想,开始更为理性地看待目前房地产市场,并采取更为务实的定价和销售策略。在此背景下,降价的潮流不断涌动。

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万科引领新一轮降价潮

近期,几乎每逢周末,各地都会有新的楼盘降价开盘的消息传出。本周末,上海万科将引领新一轮降价潮。

据汉宇地产有关人士透露,上海万科酝酿旗下楼盘全线降价,以打破华东市场回款不利的局面。因为降价幅度可能超过20%,万科正在为部分项目办理新的网上备案价格。

昨天,21世纪不动产经纪人曾江证实,万科尚源项目将于本周六开盘,其中部分面积为79平方米的小户型价格低至85万元左右,折合单价约合1万元/平方米。而根据中房信集团提供的数据,万科尚源在今年7月以来销售均价在1.4万1.5万元/平方米。若以此计算,新盘降价幅度接近30%。

同时,万科另一个在上海的楼盘清林径也将于近期开盘。因为传出可能降价的消息,昨天大批老业主聚集在售楼处集体抗议,公司一度暂停对意向购房者的看房服务。据销售人员介绍,新开盘价格可能在1.3万1.4万/平方米之间,较此前1.65万元/平方米的均价有近20%的折让。在针对上海万科旗下项目是否出现降价问题接受记者采访时,上海万科回应称,万科清林径项目尚未开盘,售价也未正式公布,公司将根据市场趋势合理定价。

“目前房地产企业已经形成共识,打折在20%以下根本没作用。未来折让幅度可能都在20%以上。”中房信集团分析师薛建雄表示。

价格逼近房企盈亏线

降低后的价格是否已经到触及开发商的盈亏临界点呢?根据本报记者调查,万科尚源与清林径两个楼盘拿地楼板价分别是5281元/平方米和6000元/平方米。薛建雄表示,如果加上3500元的建安成本,1000元的精装修成本,以及税费1500元和财务成本1000元,上述项目总成本大概1.2万元1.3万元/平方米。也就是说,目前两个项目的特价房源已经接近或低于开发商的建设成本。开发商“亏本赚吆喝”的时代正在来临。

不过,对于大型房企来说,总体来看利润空间仍然很大。同样是上述两个项目,今年以来的别墅销售价格在2.3万2.8万元/平方米之间。以别墅超高利润率找回公寓“牺牲”的利润,是很多企业的策略。另外,万科在上海其他项目如琥珀臻园、花园小城等项目都是早年拿地项目,后者拿地成本只有1600元/平方米,今年初的最高销售价格超过16000元/平方米。“很多房企公寓类项目利润率可能超过40%,因此仍有降价空间。”薛建难表示。

同样存在巨大降价空间的还有一向以低价拿地著称的上海绿地集团。根据记者调查,以绿地集团旗下的滨江豪宅项目“海珀旭辉”为例:2007年底,绿地集团以36.32亿元拿下滨江104街坊地块,最终成交楼板价不到2万元/平方米,大大低于市场预期。即便加上2万元/平方米的建安、装修和税费成本,该地块上被定名为“海珀旭辉”和“海珀日辉”的豪宅项目成本价格仍然只有4万元左右。但之前上述项目的销售价格基本在8万10万元/平方米,利润率超过100%。近期,本报记者通过调查获悉,绿地可能正在考虑以超乎预期的折让幅度推出部分特价房源,其价格可能接近成本。

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