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当高库存遇上低成交 榕楼市成交量达“最低点”

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持续不放松的楼市调控,造就了福州楼市数年来难见的一场遭遇,11月的成交量进入2011年的最低点。根据某网统计,11月份至今,福州半个月的住宅成交套数总计才386套,周成交量连续两周不足200套,达到2011年以来的最低点。

福州住交会首日“遇冷” 细数房产中介五大潜规则 团体可开始预订1月火车票 教你一眼透析房产广告真伪 11月,在售楼盘量达到2011年最高峰,与之相对应的是,楼市成交量却跌入谷底——福州楼市正面临空前压力!

楼市困局会否持续?身处其中的开发商又该如何应对,是以价换量还是持续观望?记者对此进行深度采访。

低成交VS高库存

持续不放松的楼市调控,造就了福州楼市数年来难见的一场遭遇——

11月的成交量进入2011年的最低点。根据某网统计,11月份至今,福州半个月的住宅成交套数总计才386套,周成交量连续两周不足200套,达到2011年以来的最低点。

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成交的下降则带动了房源库存的增加。据统计,11月福州在售楼盘将达到76个,同比上月增加两个,上涨2.73%,76个楼盘也达到2011年顶峰。

“这种情况在福州楼市的历史上真的很少见。”业内人士林先生回忆说,2007年至2008年度,福州楼市也曾受到调控重创,虽然当时成交量也一度走入低迷,但最低月成交量基本也达到或超过300套。而且通过开发商一系列的打折、促销、抓准刚需等手段,楼市低迷了很短的时间就迅速提升。

“但2011年的情况显然比2008年严重。”不少开发商告诉记者,一方面是库存的原因,与2007至2008年度相比,由于2009至2010年度福州楼市势头红火,许多开发商买地扩容,这造成了2011年众多新盘上市,可是从2010年底开始的限贷政策并没有放松,限贷以及房贷利率提高等宏观调控政策再次出台,购房者观望情绪不断加重,产生了福州房价是否会下调的心理,因此各楼盘的销售情况都不尽如人意。

在这种情况下,开发商又面临着年底银根紧缩,资金链紧张的问题。零距离营销市场部经理王维说,“对于中小开发商来说,可能会出现资金的问题,而大型房企实力较雄厚,虽然短时间内应该不会出现大的资金问题,但是年底业绩压力也不容小觑。”

老法子——年底出击快跑冲量

在空前的压力面前,一部分开发商选择了老办法,优惠促销,加速快跑,希望以价换量渡过年关。

如三盛·托斯卡纳在年末推出年度最后一栋,还有50套新品特惠房源发售并有各类优惠活动。同时,三盛·国际公园中央官邸开盘在即,亦推出99万元起购123平方米的优惠。此外,中庚·香山春天以及福晟·钱隆大第营销中心也在近期先后公开,力求在年末淡市中攒足人气,为接下来的开盘提前打算。

“过去这种有效的方法在今时看来不一定有效。”一位业内人士告诉记者,11月,北区一楼盘开盘,但从开盘情况来看,原先预想的80%销量并未达到。而且这个楼盘并非个例,目前福州不论是新盘还是老盘销售情况均不算太好。

“并不是优惠促销不管用。”一位马姓购房者告诉记者,其实,有很多刚需的购房者也想趁此年关抄个底,但往往看了促销广告到了现场才发现,价格并没有真正优惠,很多是噱头。“就算是有些优惠,幅度也不够大,而且从这种市场形势看来,房价下跌的空间还是有的。”购房者庄小姐说,如果开发商持续卖不动房子,就会动真格降价,到那时再买也不迟。

新点子——放慢推盘静观后市

由于“快跑冲量”的结果并不尽如人意,导致不少开发商改变原先的销售计划,明显放慢了推盘的脚步,推盘策略总体来说保守求稳。

据记者了解,在闽侯有一个楼盘就采取了放缓推盘的策略。该盘从10月至11月开展预订,但未明确何时推盘,因此很明显已经拉长了蓄客期,而下一波推盘计划还未确定。对此,开发商直言:“银行年底额度用尽,就算现在卖了房子,购房者的房款银行也不能及时批贷。何况现在也不知道后市如何,不如索性把精力放在2012年。”

而据记者了解,除了放缓推盘,开发商还纷纷选择“碎片化推盘”,很多楼盘一次开盘的量甚至都不到100套,规模也属于“试探性”放量,“可持续度”的考虑占主导一次性推盘300套以上者,更是凤毛麟角。

“开发商现在没到过不下去的时候,暂时还不愿意大幅降价。尤其是新开楼盘,很多根本就不大敢开出来。”业内人士夏先生认为,9月份起有不少楼盘开盘,除了部分商业楼盘,大部分表现不佳,让其他准备开盘的楼盘更有压力。于是,很多开发商选择推迟开盘,“拖一时算一时”。

春节可以松口气?

许多楼市中的观望者都认为,春节将会迎来一波降价潮,届时也会形成一个购房高峰期。

“但就目前情况看,春节楼市回暖几率较低。”零距离营销市场部经理王维认为,福州八县(特别是福清、长乐、平潭)在外侨民和在外投资经商的人很多,春节是他们返乡高峰期。往年春节期间这拨人是看房、购房的主力军,目前大环境低迷,年底随着返乡潮的到来,或许将迎来看房小高峰,但是指望这拨人带动市场好转也是不大现实的。受“金九银十”的惨淡、“一线城市降价潮”的影响,目前福州市场暂时还是以阴跌为主。随着观望情绪的加深,开发商为争抢客源,进入“满城促销”时代,客户的付款方式也更加多样化。但随着调控满一年,楼市也将增加更多变数。

对此,业内人士夏先生表示赞同,2012年春节整个大市场的行情预计并不会好转,而个别品质好、性价比高的楼盘才会比较“值得期待”。业内人士郑景枫也表示,未来楼市政策并不会出现松动,而春节返乡客由于受到大环境影响,出手较为谨慎。

但在春节前后,或将迎来一批新房上市,届时购房者也可以多挑选。天知营销陈洪兴称,目前开发商还是以卖存货为主,而到2012年,则会有新盘上市,届时拼的不仅是价格,更是品质项目设计。接下来,大盘会以成本为导向调整价格,而中小房企则会推出性价比较高的盘,或边卖边看政策走向,回笼资金。

【记者观察】根据自身情况,调整推盘节奏

面对目前的各种压力,在经历2007年的调控和2008年的金融危机后,开发商们也有了更多的应对措施和经验,在短暂的观望期后,纷纷根据自身资金情况和2012年布局来调整销售策略和推盘节奏。

“据了解,目前一线房企全年业绩指标只达到70%~75%,在业绩压力之下强推促销完成业绩就是当务之急。按照规律,一般2011年年底预订的,一大部分会在2012年成交,因此此时签约量不仅可以补充2011年业绩,对2012年业绩也有所帮助。”业内人士夏先生补充道,“而部分中小房企项目少,或刚涉及房地产行业,追求的是利润而不是回款,在淡市下,就有可能放缓销售速度,避开低谷等待合适机会入市。”

陈洪兴认为,“目前购房者观望心态浓重,如没有大幅度的折扣,根本就卖不动;但现在又没到过不下去的时候,大部分开发商暂时还不愿意大幅降价。更重要的是,强力推新就意味着要开足马力建设项目,而这就是一笔大开支。这在资金链紧张的情况下,又十分为难,因此少推盘就能少支出。在开源不济的情况下,节流也是一种办法。”

郑景枫称,放缓销售速度,除了延长蓄客期外,更是延长开发周期,形成良性的资金循环的方式。此外,在市场走向尚不明朗的情况下,观望并根据下一阶段的政策走向再做出相应的调整,放缓推盘节奏也会比较明智。

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[责任编辑:wysdelee]
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