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厦门开发商房子难卖 楼盘纷纷“晒”成本

2011年11月25日09:22厦门日报我要评论(0)
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  11月中上旬,厦门住宅成交套数为835套,日均42套。数据表明,楼市下行通道已打开。为打破购房者的观望心态,不少售楼人员近期开始和买方算起楼盘成本,以表明目前的价格已触底。

  粗略估计难以反映真实成本

  “现在我们制定的这个价格已经接近成本价,开发商几乎不赚钱。您不用再等了,再等也不可能低于这个价位了。”昨日,在环东海域,一即将开盘的项目售楼小姐这样告诉记者,“楼面4000多元,建安成本4000多元,税费是25%左右,再加上管理成本、运营成本、财务成本等,我们目前的售价几乎没有多少利润。”

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  项目成本,一向是被严格保守的商业机密。而在当前市场,售楼人员不惜向购房者“晒机密”以打破购房者观望心理。实际上,自今年上半年开始,开发商对市场热度的预期就已下降,新入市项目在价格制定策略上已偏保守,但还未出现售楼人员向购房者计算成本的现象。而进入11月,就不断有售楼人员打起价格心理战,竞相向购房者暗示房价不会再低。

  在岛内,也有不少售楼人员以“成本”做谈价砝码。在鑫塔水尚、特房五缘尊府、中铁海曦、当代天境等项目营销中心,售楼人员均会提及企业的楼面价和建安成本,并指出楼面价在最终售价中所占的较高的比例。

  “在开发商制定价格策略时,成本确实是一个很重要的考量标准,因为这直接关系到项目的净利润。但计算成本不是几个指标的简单相加。”中骏置业助理总裁卞应华告诉记者。

  通过招拍挂形式拿到土地的项目,其楼面价是透明的,税费也可以量化,但建安成本这一项,不同项目的差别极大。按照目前售楼人员向购房者提供的信息,普遍将不带精装修的项目的建安成本算为3000元/平方米,而将超高层项目的建安成本以4000—4500元/平方米的价格计算。但细化到具体项目,此项成本则可能有不同程度的浮动。

  卞应华分析:“100米以上的超高层比100米以下的楼盘,每平方米的造价要高出500元左右。是否使用石材干挂,使用的是哪种石材,成本也有不小的差距。另外,景观成本、门窗造价也有所不同。”

  单盘亏本销售并非不可能

  近期售楼人员大打“成本牌”,其背后隐含的暗示是:开发商不可能亏本出售,现在价格已经触底,购房者无需再等待抄底时机。但业界认为,成本并不是决定销售价格的惟一要素。

  厦门新景祥副总经理柏云飞说:“开发商在制定价格时,考虑的不仅仅是项目的利润率,也要考虑到当下的市场环境,包括对市场供需双方的预判。如果开发商出现资金链紧张的状况,就不排除项目低价入市的可能。在这个意义上,开发商更像是投资商,因为他们要考虑到资金的合理分配和整体运作。”

  目前,厦门楼市存量房已达高位,在去库存和去杠杆化的双去化周期内,开发商的融资平台有限,上市、信托、银行贷款等渠道明显变窄,预售款回流不畅。一位业内人士表示,在银根紧缩、融资困难的情况下,开发商的自有资金投入较高。为通盘考虑,开发商也很有可能将单盘亏本销售,以获得更多的现金流。(

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