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“冬天模式”并不一定代表房价普降

2011年11月26日09:42京华时报徐立凡我要评论(0)
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继南六环出现万元以内的房产项目后,北京东南四环外、五环内的商品房再现不足1.5万元/平方米的报价。而目前,该区域二手房的均价仍在17500元/平方米左右。无独有偶,继丰台区郭公庄地块取消配建保障房降低出让门槛之后,北京土地整理储备中心日前再发公告,位于顺义和平谷的两宗挂牌出让地块同时调低起始价,降价幅度分别为8.9%和15%。

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不仅在北京,低价入市、降低放宽土地出让门槛,近期在其他一线城市也都出现。这显示出房地产市场中的各方对于年底和明年的走势,不约而同达成了共识。这个共识就是“日子不好过”。这一变化,仿佛告诉人们,房价普降即将到来,消费者这一次,有望实实在在抄一个大底。真是这样吗?

无数的市场教训告诉我们,“抄大底”尽管极其诱人,但却是一个非常危险的念头。诚然,在万科带动之下,房企现在纷纷启动了“冬天模式”,包括富力、保利、碧桂园在内的标志性大房企,要么明降,要么以“团购”、“特价房”等名义暗降,有的楼盘降价幅度已在20%-30%。这足以给市场一个明确的预期:粮草充足的大房企都降价了,资金链易断的中小房企焉能HOLD住?楼市的实质性下降,似已指日可待。

但是,这种预期很可能是难以成立的。降价回笼资金,固然是房企“冬天模式”的主要部分,但还有一部分内容,就是减少拿地。如果明年开发商们都不拿地或少拿地,那么,商品房供应就上不去,供应上不去,则有可能改变供需关系,从而给房价托了底。当然,鉴于目前商品房库存量已居历史高位,理论上,即使明年开发商不再拿地建楼,存量房也可满足部分市场需要。但是,这些存量房也有划分,目前开发商的策略是,普通商品住房多降一点,豪宅则加价一些,以此平衡利润损失,这也就意味着,存量房即使全部上市,也不是全部降价上市。更何况,在打砸事件发生后,开发商,特别是大开发商还必须考虑:过于干脆地降价,可能会给品牌造成什么伤害。因此,即使普通商品住房降价,也将是边降边看形势的发展变化。也就是说,虽然现在房价确有松动迹象,但不能说趋势已经确立。消费者,不能凭借目前的楼市变化,等着去抄什么底。

实际上,更能影响房价的不是开发商是否打算“过冬”的态度,而是地方政府和货币政策的态度。现在的情况是,一方面,房价确实有下降的迹象;另一方面,地方政府却没有摆脱土地财政的迹象。地方政府收入来源没有发生变化,房价能降到哪里去?更何况,房价的主要构成,即土地出让金和各种税费,均未明显调低。在这种情况下,房价能降低多少?

从更宏观的视野看,过去几年房价的疯涨,根本原因是货币超发。市面上钱太多,自然会涌入回报率较稳定的楼市。而货币超发的原因是应对金融危机。现在,欧洲债务危机还在深化,国内经济明年外贸受阻的概率较大,加之以铁路建设为代表的政府投资正在收缩,经济高速增长并无切实保障。在这种情况下,不排除货币政策微调的可能。果真如此,房价的下降就是有限的。

具体到北京这样的一线城市,房价趋势的判断更不能以某一楼盘为依据。原因是,不同的区域功能决定着不同的房价基础。近几年楼价的大起大落,多集中于燕郊、通州等资金易炒作、土地易开发之处,三环内则相对稳定。这已经告诉我们,降价潮向市中心区域蔓延可能性并不很大。

房价无论升降,都不能脱离市场规律和实际情况,越脱离,消费者的实际损失越大。明确这一点,对我们保持清醒的判断力和适度的预期心态,十分重要。

(京华时报)

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