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降价抵不过利息涨 房价降20万利息多给32万

2011年12月16日09:08新京报[微博]我要评论(0)
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  近期楼价开始松动,但由于房贷利率高,银行房贷政策依然趋紧,使购房者感觉购房成本不减反增。素来敢言的有“任大炮”之称的任志强也将矛头指向银行:“银行调整首套贷款利率,让老百姓觉得降了10万块钱房价,结果多付了20万块钱的利息。”据记者估算,一套总价150万元的房子,若房价跌20万,利息还要多给32万,也就是说,银行高利率抵消了房价下降的实惠,房价下降的钱,从发展商的左口袋进入了银行的右口袋,但就是不在购房者的口袋里。

  购房成本比较

  降价前房价150万元

  首付三成:45万元

  贷款:105万元

  7折利率(4.935%)、30年月供:5595元

  30年利息总额:96.4万元

  总成本:246万元

  降价后房价130万元

  首付三成:39万元

  贷款:91万元

  基准利率(7.05%)、30年月供:6085元

  30年利息总额:128万元

  总成本:258万元

  降幅低于20% 房价降了也白降

  2011年央行三次加息后,目前五年期商业贷款的基准利率高达7.05%。目前虽然部分银行对首套房的房贷利率稍放松,从前段时间的基准利率要上浮,变成按基准利率执行。首次置业的买家还是要面对很高的贷款利率,而像2009年众多银行主动将存量房房贷也下调至基准利率7折的情况,真是“苏州过后无艇搭”的事。

  有精明的市民算过一笔账,按照目前首次置业者能承受得起的价格,购买一套单价1.5万元100平方米的小三房。如果享受7折利率(4.935%),首付三成45万元,贷款105万元,做30年的等额本息贷款,月供为5595元,30年利息总额为96.4万元。本利相加,该套房屋最终要付出的金额约246万元。

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  如果该楼盘降价2000元/平方米,总价只要130万元,从表面上看,房价下降了20万元,降幅达到13.3%。但这套总价130万元的房子,首付三成39万,剩余91万元做30年等额本息贷款,而贷款利率以基准利率来计算的话,月供款将达到6085元/平方米,30年总利率则高达128万元,本利相加,该套房屋最终要付出的金额为258万元,比房子降价前还要多支出12万元,而30年的总利息更是高出约32万元。

  “现在市区很难找到150万以下的房子。即使房价从150万元降到130万元,首付三成,30年的月供都要超过6000元,对于夫妻都是工薪一族的小家庭来说,实在‘鸭梨山大’”。刚需购房者市民王先生对记者说。不少业内人士认为,“货币政策紧缩是本轮调控,除限购之外最严厉的政策。”即使房价下跌,只要没有超过20%的幅度,按照目前的利率水平,实际支付的成本并没有降低。目前部分楼盘价格下降后,不过是减少了部分首付,在总的购房成本中,减少的给发展商的房款变成了银行的利息。

  任志强认为:“国八条明确提出了要执行首套住房的差别利率,要求银行必须用低利率的方式支持首套住房,但银行似乎并不听话,尤其是银监会允许银行随意调整首贷房利率后,就开始呼呼往上涨。2011年9月份之前销售还是持续增长,但之后就开始下降,主要就是银行调整首套贷款利率,让老百姓觉得降了10万块钱房价,结果多付了20万块钱的利息,预计后期销售也将会下降。”

  银行认房又认贷 市民换不起房

  对于二套房买家来说,高昂的购房成本也导致很多想换房的家庭有心无力。从2011年2月份开始,二套房贷首付从五成提高至六成,并且房贷利率必须是基准利率的1.1倍以上。即使目前部分楼盘的楼价所有下降,但想趁机换大房的买家,也都觉得首付六成的购房成本过高。

  市民刘女士目前在天河区有一套70多平方米的两房单位,市值大约150万元。如果现在将该房屋出手,除去目前还欠银行约50万元的房贷外,她可以得到一笔100万元的资金。最近她听说市郊的一个楼盘售价从原先的1.6万-1.8万元/平方米,下降到1.38万元/平方米。140平方米的三房单位,总价约193万元。不过,如果她将目前的两房单位卖掉后,银行按照“认房又认贷”的原则,在刘女士已经有了一次购房贷款记录的情况下,她必须首付最低六成,即约116万元才可以购房。因此,除了她卖房所得资金外,还得再追加16万元才可以达到首付。而剩余房款的77万元做20年期的等额本息贷款,按照基准利率上浮1.1倍计算,月供也要达到6324元。比现在50万元房贷,基准利率打7折的月供3282元,高出将近一倍。

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