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林翔:福州CBD还处于起步阶段

2012年03月01日11:27腾讯大闽网[微博]我要评论(0)
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导语:有人把以商业为主导的东街口时代,称之为福州的“CBD1.0时代”;以产业经济为主导的五四路时代,称之为福州的“CBD2.0时代”,而把金融街CBD、北江滨CBD、马尾总部CBD时代,定位为福州的“CBD3.0时代”,“CBD3.0时代”代表的是以生态经济、产业经济为主导的综合经济时代。CBD3.0看上去似乎很美,然而它是否会如预言一般,改变福州“温吞迟钝”的城市性格,在海峡西岸构建出一幅现代化商务经济的版图?而全国CBD大热之下,福州是否应该进行一次冷思考呢?

事实上,CBD3.0时代,其主导力量依旧是大规模的商业性土地开发,商业性土地开发的成败决定了福州CBD进化的成败,其中写字楼尤其是重中之重。统计数据显示,2011年福州写字楼供应体量约为40万平方米,2012年供应量约为100万平方米,2013年供应量约为40万平方米。预计,三年内,将有近30幢写字楼集中入市,180万平方米供应量抛向市场。这无疑将把写字楼市场竞争演变为一场“白刃战”,“白刃战”自金融街CBD写字楼大战开始,谁才能突围而出呢?带着这些问题和思考,小编采访了大象房地产营销总经理林翔先生。

林翔:福州CBD还处于起步阶段

大象房地产营销有限公司总经理 林翔

大闽房产:你是如何看待福州CBD的变迁?福州CBD的延伸和进化的契机在于哪里?未来福州CBD的发展应该是何样?新兴的北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD,又在福州CBD进化进程中,各自扮演着何样的角色?

林翔:福州历史以来就有集群办公商业文化,最早是在台江的洋务办公,外国领事办事处集中地带;在福州整个发展过程当中,市区是以乌山,于山,屏山三山构成的野城,是以东街口为故有老居民聚居区为核心,因便利性而选为办公落点,但需求不大,需求大是政府机关以及配套的办公体系。我们所说的五四路CBD,是在改革开放市场经济下,大量的外资外贸,港台两资企业的融入,使得需求于非政府机关的外商聚集办公体系的增加;而以北江滨,马尾,金融街为代表的CBD,同样也是在提倡发展海西的大格局下兴起,是五四路CBD的一个延伸。从早期福州洋务办公集群地,到当下国内外各大发达城市CBD选址来看,CBD选址沿江地带是个必然,因为沿江CBD具有景观性,城市形象性,办公的高舒适性,交通的便利性等有利条件是个共识。而马尾作为经济开发区,大量的外资外商进入,办公需求的加大,就必然会出现办公集群。

大闽房产:当下全国正在兴起CBD的开发热潮,如何看待这些现象?对于福州而言,在CBD开发商,那些东西应该值得注意和思考?

林翔:在全国CBD热潮一浪高过一浪的时候,很容易让人联想起当年的“开发区热”。从20世纪80年代末到90年代初,大大小小的开发区如雨后春笋般涌现,县级以上的开发区最多时达到6000多个。然而在历经数年的“开发区热”后,各类开发区过多过滥,造成大量的土地、资金、人力、物力的浪费。同时20世纪80年代到90年代,福州更是经历过一场地产泡沫,当时主要是以写字楼泡沫为核心,其中港台两资体系受损最为严重,形成的后遗症直到98年后写字楼复苏仍然存在,而在限购令出台前,写字楼对于福州而言仍然是一种稀缺性商品,限购令出台后,刺激了商业地产,同时也刺激了写字楼市场,但由于对写字楼开发经验的不足,为保险而出现了大量打着写字楼旗号,以住宅为销售目标的商品,占到了整体供应量的五到六成以上,但这不是真正的写字楼,只是在特殊政策下一种变通后的挤压性产物,其功能实质上还是住宅。

大闽房产:写字楼在CBD进化和延伸进程中,扮演着什么样的角色?有人说写字楼的开发成败决定着CBD的成败,你认同吗,为什么?目前福州写字楼市场竞争依然步入白热化,你是如何看待福州当下的写字楼大战?写字楼大战的胜负手取决于什么?

林翔:不完全认同,CBD由大量写字楼的集中而成,如果所有的写字楼都开发成功了,当然,CBD开发自然是成功的,但如果当中一两个写字楼开发失败,整个CBD开发是成功的,也不能说写字楼的开发成败决定了CBD开发的成败。以我来看,目前福州的写字楼才刚刚起步阶段,还不至于到了白热化,因为刚我们谈到很多项目是打着写字楼的旗号卖住宅,更多的只是写字楼住宅集成式项目,SOHO产品,以及小型的住宅延伸品,从某种意义来讲,是在特殊形势下的变通后的挤压性产物,其功能实质上还是住宅,不是写字楼。以目前福州写字楼体量供应量的来说,还是处于未饱和阶段,还是有足够需求的,因为目前的写字楼开发项目只是开发商对住宅项目的一种变通与灵活的手段,这种写字楼开发项目不是纯粹的,只是楼市病势下的一种需求模式,这种模式极其不利于整个写字楼开发市场的良性发展,而随着住建部出台“住不可改商”,写字楼的供应需求将逐渐加大。

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大闽房产:事实上,新商务经济时代,时代与市场对写字楼产品亦提出新的要求,你觉得在当下,何样的写字楼产品才能于屹立于市场?

林翔:写字楼是可以说是白领们的另一个家,完善的办公功能应该是高品质写字楼应具备的最基本条件,作为开发商,应该以开发住宅的态度开发写字楼,加大对绿化、外立面的建设,真正优质的写字楼还应该具备完善的配套服务体系,包括人性化互动体系,如会展中心、会所、沙龙等,还应该具备产业发展能力、投资建设能力、招商引资能力,帮助入驻企业有更好的未来发展。提升写字楼功能性开发,可多参考国内外成功的写字楼案例,汲取当中可用的养分。

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