福建 > 房产频道 > 高端访谈 > 正文

林旭:CBD不是建筑,而是产业经营

2012年03月01日11:31腾讯大闽网[微博]我要评论(0)
字号:T|T

导语:有人把以商业为主导的东街口时代,称之为福州的“CBD1.0时代”;以产业经济为主导的五四路时代,称之为福州的“CBD2.0时代”,而把金融街CBD、北江滨CBD、马尾总部CBD时代,定位为福州的“CBD3.0时代”,“CBD3.0时代”代表的是以生态经济、产业经济为主导的综合经济时代。CBD3.0看上去似乎很美,然而它是否会如预言一般,改变福州“温吞迟钝”的城市性格,在海峡西岸构建出一幅现代化商务经济的版图?而全国CBD大热之下,福州是否应该进行一次冷思考呢?

事实上,CBD3.0时代,其主导力量依旧是大规模的商业性土地开发,商业性土地开发的成败决定了福州CBD进化的成败,其中写字楼尤其是重中之重。统计数据显示,2011年福州写字楼供应体量约为40万平方米,2012年供应量约为100万平方米,2013年供应量约为40万平方米。预计,三年内,将有近30幢写字楼集中入市,180万平方米供应量抛向市场。这无疑将把写字楼市场竞争演变为一场“白刃战”,“白刃战”自金融街CBD写字楼大战开始,谁才能突围而出呢?带着这些问题和思考,小编采访了发现营销总经理林旭。

CBD不是建筑,而是产业经营

发现营销总经理 林旭

大闽房产:你是如何看待福州CBD的变迁?福州CBD的延伸和进化的契机在于哪里?未来福州CBD的发展应该是何样?新兴的北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD,又在福州CBD进化进程中,各自扮演着何样的角色?

林旭:目前来看,CBD处于四处开花的状态,然而,想短期内替换五四路CBD的地位是很困难的,因为,相对于被看做是城市核心商圈的东街口而言,五四路作为城市CBD是大家最为公认的,城市资源非常集中。不过,五四路CBD发展空间存在先天不足:第一,她不具有正常成熟的CBD在城市产业布局中作为“经济心脏”和“经济头脑”的功能性;第二:五四路写字楼形态比较老化,改造空间不大,大面积改造不太现实。福州如果要形成大规模的CBD,五四路在先天上存在不足。从政府角度来看,他们是希望新兴的北江滨CBD、金融街CBD和马尾CBD能取代原来的五四路CBD。

·
·

现在,在海西发展战略下,福州面临一个很好的城市发展契机,也展示出了从没有过的雄心壮志。政府把沿闽江北岸的滨江区域规划成大片的CBD,虽然不排除模仿上海陆家嘴,但从大福州城市发展来看:第一,该板块在区位上相对比较中心;第二,从新兴写字楼的规模性、城市形象和城市景观的集中度考虑,滨江都比较适合开辟CBD;第三,从交通方面看,三环路全线贯通,滨江区域优势凸显。待这3个CBD建成之后,她们将可能成为福州城市的地标,担当着城市形象名片的角色。

对于北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD各自扮演的角色,我觉得政府在这一块并没有一个清晰的规定。虽然,马尾提出来的是总部CBD,或许有其行业的偏重,如在物流,船舶方面,要发挥马尾的港口、保税区优势;金融街的特色是银行总部非常集中,给予的是金融性定位,口号是要做福州的“华尔街”。 但是,这三块CBD是由开发商开发的,开发商是以销售为主,并不在乎是什么类型或行业的企业进驻,这样,写字楼与写字楼之间在功能性上便会有重叠的可能,要看这三块CBD市场自发形成,到时区别或许并不明显。

大闽房产:当下全国正在兴起CBD的开发热潮,如何看待这些现象?对于福州而言,在CBD开发商,那些东西应该值得注意和思考?

林旭:CBD是一个产业的概念,目前,产业依托在CBD规划里面相对比较薄弱,交通配套,经济能力等都是一个成功的CBD所要具备的。

CBD是需要商务功能、商业功能、金融功能相组合的,组合完之后会自发形成服务性产业,它是一个产业链、产业圈的概念。从目前产业的复合度来看,金融街更像CBD,北江滨CBD完全被住宅包围,区域功能复合程度没有金融街CBD来得高。早期的曼哈顿功能单一,到了晚上就显得空荡荡的,后来经过一两次功能复合型的改造,避免了“空城化”。金融街的金融功能,商业功能和住宅功能组合的相对较好,CBD氛围更为浓厚。

大闽房产:写字楼在CBD进化和延伸进程中,扮演着什么样的角色?有人说写字楼的开发成败决定着CBD的成败,你认同吗,为什么?目前福州写字楼市场竞争依然步入白热化,你是如何看待福州当下的写字楼大战?写字楼大战的胜负手取决于什么?

林旭:写字楼是CBD的框架,没有写字楼就谈不上CBD。到现在为止,福州写字楼的竞争并没有白热化,从存量上看感觉是比较多,但真正推量面市的并不多。从目前写字楼竞争的水平上看,“战役”打的还是相当初级。写字楼大战并没有打起来,但之后肯定会打起来。

目前写字楼的营销水平属于非常初级的概念,还不如住宅。开发商认为写字楼一平米卖两三万,一套要一两千万,针对的是小众,推广并没有用,于是直接省略推广环节,依赖线下拓客,然而,线下拓客并不理想,便有了写字楼线上不做推广,线下拓客不理想的现象。

从开发水平上看,很多都是住宅开发商转过来的,把写字楼当成建筑来建,而没有当做产业来经营。现在福州对于写字楼的开发经验还很不足,比如未来要配备什么样的服务?租赁的服务、运营管理的服务、什么样的空间和配备是合适的、是否有招商配套,这些都没有清晰的思路,定位不清晰。

我们现在看到有几个写字楼项目在动工开发,就断言写字楼供大于求是不负责任的。写字楼供应量可以计算,然而,写字楼的需求量却无从考算。写字楼的需求量跟经济发展息息相关,我们不能脱离福州的城市经济发展谈写字楼的供需关系,作省会城市,福州整整十几年没什么写字楼,需求量潜在空间十分巨大。写字楼主要由三种客户组成,纯粹投资的客户、买来自用的客户和租用客户。按大闽网的数据,三年内市场上的写字楼供应量为180万方,这三部分客户三年的总需求将远远超过这个数字。

大闽房产:事实上,新商务经济时代,时代与市场对写字楼产品亦提出新的要求,你觉得在当下,何样的写字楼产品才能于屹立于市场?

林旭:写字楼建筑不同于住宅项目,CBD中的写字楼作为一个城市的标志性建筑,直接代表了城市的形象,需要更高的科技含量,对于建筑的艺术追求也更高。不管是101大厦、双子星大厦,还是纽约的帝国大厦,他们都已成为一个国家的名片,成为建筑历史上的经典。目前,福州的写字楼在建筑的经典性和艺术性上能否成为福州的时代象征,也决定了写字楼的胜败。另外,写字楼的运营管理也比住宅复杂的多,一个好的写字楼运营管理至关重要。它的背后是一个经营的理念,围绕着商务形成好的服务经济。

推荐微博

换一换
注册微博
读完这篇文章后,您心情如何?
[责任编辑:wysdelee]
登录 (请登录发言,并遵守相关规定) 分享至: 腾讯微博