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黄锐:构建大城市CBD是榕商务发展必由之路

2012年03月01日11:32腾讯大闽网[微博]我要评论(0)
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导语:往东、再往东!向南、再向南!东扩南进,福州扩容,闽侯、长乐等纳入福州;提速、再提速!三环快道绕城飞驰,地铁贯通南北。似乎,所有的征兆,都预示着小福州正转身为大福州。而在此之下,北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD等等,接踵而至,遍地开花。一栋一栋高楼拔地而起,悄然改变了省会福州的天际线。

福州在“更新”, 旧有的城市肌理在短时间里被新的城市形态所取代,而与此相伴的还有城市商务区的裂变。有人把以商业为主导的东街口时代,称之为福州的“CBD1.0时代”;以产业经济为主导的五四路时代,称之为福州的“CBD2.0时代”,而把金融街CBD、北江滨CBD、马尾总部CBD时代,定位为福州的“CBD3.0时代”,“CBD3.0时代”代表的是以生态经济、产业经济为主导的综合经济时代。CBD3.0看上去似乎很美,然而它是否会如预言一般,改变福州“温吞迟钝”的城市性格,在海峡西岸构建出一幅现代化商务经济的版图?而全国CBD大热之下,福州是否应该进行一次冷思考呢?

事实上,CBD3.0时代,其主导力量依旧是大规模的商业性土地开发,商业性土地开发的成败决定了福州CBD进化的成败,其中写字楼尤其是重中之重。统计数据显示,2011年福州写字楼供应体量约为40万平方米,2012年供应量约为100万平方米,2013年供应量约为40万平方米。预计,三年内,将有近30幢写字楼集中入市,180万平方米供应量抛向市场。这无疑将把写字楼市场竞争演变为一场“白刃战”,“白刃战”自金融街CBD写字楼大战开始,谁才能突围而出呢?

黄锐:构建大城市CBD是榕商务发展必由之路

中捷地产营销总监 黄锐

大闽房产:你是如何看待福州CBD的变迁?福州CBD的延伸和进化的契机在于哪里?未来福州CBD的发展应该是何样?新兴的北江滨CBD、马尾CBD、金融街CBD,又在福州CBD进化进程中,各自扮演着何样的角色?

黄锐:福州写字楼市场和CBD的形成有个逐步发展的过程,十几年前福州高端写字楼基本分布于核心区域,如五四、五一路、东街口、六一路、湖东路等路段。以点的形式体现出来,CBD的概念在福州还未形成。而且办公功能和居住功能通过商务楼形式结合一起,档次和服务都处于较低水平。由于五四路处于福州鼓楼的中心,属于省会城市的行政中心、金融中心、外贸中心和信息中心,周边酒店娱乐购物等商务配套完善且高档,因此,五四路商务区发展成为公认且唯一的CBD中央商务区。

随着时代不断发展,原来在核心区域的写字楼在交通、停车位、电梯乃至楼体形象档次等许多方面影响所在公司和商务人员的使用。而且许多商务人员居住地也在不断向城市中心周边辐射开去。海西战略的提出,要求福州有相应配套的高端写字楼来满足五四路CBD已经无法满足的市场需求,在政府的大力支持和规划下,福州新建立了海峡金融街商务区、闽江北岸商务区和马尾商务区。这些新商务圈将成为福州未来经济发展的新地标。金融街商务区、闽江北岸商务区与五四路商务区形成三足鼎立之势共同打造福州大CBD。另外,我特别说明:一个城市一般就一个CBD。太多就不是了。

马尾、平潭的国家级规划发展,对台经济联系越来越紧密。福州周边的福清、长乐、罗源、连江经济发展也水涨船高。在省会设立商务中枢成为许多企业的现实需要和规划远景。金融街、北江滨和马尾新区等新兴商务圈必将为各类型企业发展提供优质的商务环境和条件。

新兴的金融街商贸圈、北江滨商务圈、马尾商贸圈以所处位置和定位不同形成各自的优势和特点。

金融街商务圈依托万达商圈,云集众多商业银行等金融机构,多座高端5A级写字楼、打造出富有综合发展潜力的的福州金融中心。

北江滨商务圈以其大体量规模,结合周边商业配套也形成独具特色的商务功能。

马尾商务圈主要以服务生产型企业发展为特色。

上述三大新兴商务圈以各自特色满足了未来福州高端写字楼需要。

大闽房产:当下全国正在兴起CBD的开发热潮,如何看待这些现象?对于福州而言,在CBD开发商,那些东西应该值得注意和思考?

黄锐:一个城市的CBD的发展,首先取决于城市的经济发展水平,其次,还取决于城市的自身定位,以全国来说,二类城市首先是发达地区或者是省会城市适宜建设CBD。

福州作为省会城市,海西的发展中心。经济的不断发展,五四路CBD已经无法满足需要。多区域的商务集群融汇彼此优势,相辅相成,构建一个大的城市CBD整体是福州商务发展的必由之路。

大闽房产:写字楼在CBD进化和延伸进程中,扮演着什么样的角色?有人说写字楼的开发成败决定着CBD的成败,你认同吗,为什么?目前福州写字楼市场竞争依然步入白热化,你是如何看待福州当下的写字楼大战?写字楼大战的胜负手取决于什么?

黄锐:写字楼是商贸圈发展重中之重。写字楼不仅提供了高档次的办公环境和条件,吸引了许多大中型公司入驻,提升企业的品牌价值,而且大量的精英白领也成为商贸圈的消费主体。正是这些消费能力强的办公人员支撑着整个商贸区域的发展。

对于福州的写字楼市场而言,当下是处于黄金发展阶段,有竞争、有发展也有和谐。新建设的写字楼群各自有着自身的特点,能够形成良性的共荣发展。比如同在金融街,有的项目是以高度为诉求,而我们中捷金融大厦,由于立于滨江大道上,属于极为稀缺的外滩级办公环境,就吸引了喜欢上风上水追求景观的公司需要。不同的客户都能在海峡金融街根据自身需求喜好找到合适的写字楼。诸多开发商在同一商贸圈内,集成写字楼群,打造了高质量、高水准的建筑群,相互之间存在间接的协作关系,彼此的良好发展都有利于促进整个商贸圈的共同发展。

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我认为,福州写字楼市场竞争的关键是项目自身对于目标客户的定位,抓住自身的特点,依托周边优势,以前瞻的视野,针对目标客户群进行项目的定位设计、策划和营销。

大闽房产:事实上,新商务经济时代,时代与市场对写字楼产品亦提出新的要求,你觉得在当下,何样的写字楼产品才能于屹立于市场?

黄锐:主要有:

1、项目的选址,应当符合城市发展的总体规划,就是要跟着政府走,要考虑该地区的交通通达能力和商务配套程度。海峡金融街商务圈就是政府扶持,富有特色,交通便捷和拥有万达商务配套的高端商务圈。

2、产品品质要高,5A写字楼已经成为市场上写字楼的基本要求,新颖的外立面,高满足的停车位,宽敞、高速的电梯,环保节能,特殊人群服务配套和优质物业管理将成为写字楼的考量标准,中捷金融大厦依托闽江江景,规划了高级会所和室内泳池以满足企业决策者的需要,为自身的附加值添筹加码。只有制造出适合市场需求且赋予自身良好定位的写字楼产品,才能更好满足客户的需要。让入住企业事业蒸蒸日上。

大闽房产:对于福州CBD发展,你有什么寄语?

黄锐:继往开来,不断前进。

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