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罗新:跨江发展是构建高端商务CBD必然趋势

2012年03月01日11:35腾讯大闽网[微博]我要评论(0)
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导语:福州在“更新”, 旧有的城市肌理在短时间里被新的城市形态所取代,而与此相伴的还有城市商务区的裂变。有人把以商业为主导的东街口时代,称之为福州的“CBD1.0时代”;以产业经济为主导的五四路时代,称之为福州的“CBD2.0时代”,而把金融街CBD、北江滨CBD、马尾总部CBD时代,定位为福州的“CBD3.0时代”,“CBD3.0时代”代表的是以生态经济、产业经济为主导的综合经济时代。CBD3.0看上去似乎很美,然而它是否会如预言一般,改变福州“温吞迟钝”的城市性格,在海峡西岸构建出一幅现代化商务经济的版图?而全国CBD大热之下,福州是否应该进行一次冷思考呢?

事实上,CBD3.0时代,其主导力量依旧是大规模的商业性土地开发,商业性土地开发的成败决定了福州CBD进化的成败,其中写字楼尤其是重中之重。统计数据显示,2011年福州写字楼供应体量约为40万平方米,2012年供应量约为100万平方米,2013年供应量约为40万平方米。预计,三年内,将有近30幢写字楼集中入市,180万平方米供应量抛向市场。这无疑将把写字楼市场竞争演变为一场“白刃战”,“白刃战”自金融街CBD写字楼大战开始,谁才能突围而出呢?

在此背景下,大闽网独家策划“论剑CBD3.0”,聆听行业内声音。这次大闽网有幸采访到了申发置业总经理罗新先生。

罗新:跨江发展是构建高端商务CBD必然趋势

申发置业总经理 罗新

大闽房产:福州在“更新”,旧有的城市肌理在短时间里被新的城市形态所取代,而与此相伴的还有城市商务区的裂变。有以商业为主导的东街口时代,到以产业经济为主导的五四路时代,再到以生态经济、产业经济为主导的综合经济时代。你是如何看待福州CBD的变迁?

罗新:在福州整体规划里,未来将有三个新的CBD商务中心:金融街CBD、中央商务区CBD和马尾新城CBD,这三个区域跟整个城市发展变迁有密切关系。作为福州传统的CBD,东街口CBD由于前期失于规划,已经无法建成高端的CBD商务中心。五四路原有规划是一条路,这条路半新不旧,虽然两边写字楼很多,但它很难成为写字楼集群。我们说写字楼集群更多的是辐射面更强的区域,接近于圆形或方形,道路四通八达。对福州来讲,它想跨入现代化都市行列,就必须对未来整个CBD商务圈进行一个合理的定位和规划。福州有两条江:闽江和乌龙江,这是它的独特资源。要做城市规划,必须从这两条江开始。特别是闽江,它靠近老城区,尤其要注重规划。纵观其他城市,比如上海,黄浦江两岸都是高端CBD商务区,像外滩、陆家嘴都是规划很成型的CBD商务区;再比如杭州钱塘江两岸,尤其是北岸的钱塘江新城,已规划成一个高端的CBD商务区和高端住宅区,福州也迟早会走上这条路,因为福州也拥有丰富的江景资源。但是无论闽江还是乌龙江,江边原有的建筑都比较陈旧,与时代发展格格不入,因此将江滨重新规划成高端CBD商务区是一种必然趋势。未来福州也可以借鉴上海杭州的发展模式——跨江发展,而要想跨江发展就必须先把江北岸发展成熟,这样才能为未来十年的跨江发展奠定基础。

对金融街、北江滨及马尾新城这三个新兴CBD来说,他们有个共同点,即都位于闽江北岸,且都靠近未来的江南岸,辐射到江南岸新市政府。三者之中,离新市政府最近的是金融街板块,这个板块同时也是离老城区最近的。因此,金融街CBD的成熟速度可能会最快,估计3~5年就可以成熟。北江滨CBD其次,需要5~8年的时间才可成熟。马尾新城则估计要8~10年才可成熟。这三个板块将给未来的福州增加一抹亮色:未来从外地到福州,下飞机之后,将会依次经过马尾新城、金融街以及北江滨这三个商务区再进入老城区。这三个CBD商务区,也因此将成为未来十年福州的标志。

大闽房产:对于福州而言,在CBD开发商,那些东西应该值得注意和思考?

罗新:作为开发商其实很简单,就是跟着政府的大规划走,寻找合理的定位,寻找自己的位置。在这样的大背景下,开发商的职责就是要把最好的产品展示给客户,展示给老百姓。目前这个住宅市场很不乐观、商业地产刚刚崛起之际,开发商必须寻找合理的机会,拿到性价比比较高的地块,才能屹立于市场,而坚持做好产品品质,把项目做好,这是我们作为开发商的应尽义务。

大闽房产:写字楼在CBD进化和延伸进程中,扮演着什么样的角色?你觉得在当下,何样的写字楼产品才能于屹立于市场?

罗新:写字楼其实它跟住宅是不一样的,住宅其实更注重园林环境以及户型的多功能性,写字楼更多追求的是大气、简洁。在用材上也相对炫一点,酷一点,时尚一点,在外立面设计方面也追求酷、时尚、特色,让人眼前一亮。原来福州的写字楼较少,整个城市看起来比较朴素,新一代写字楼的到来,改变了这种状况,让福州具有了更多的时尚感。当然,这其中商业建筑也功不可没,商业和写字楼组成了城市综合体,大的城市综合体集群出现,让整个区域就如同一颗闪耀的砖石,造就了城市的五彩缤纷。我们去深圳上海北京这些城市,让我们眼前一亮、记忆犹新的往往都是它们的城市综合体,是整个CBD商务集群,那种气势、那种时尚感让人叹为观止,它们已经成为一个城市的形象标志,决定了这个城市价值。

要想在新一轮的写字楼竞争中立于不败之地,就要求写字楼不仅时尚,而且生态,这种生态跟住宅不一样,住宅可以大面积的绿化,但是写字楼因为占地面积有限,所以其更多的是体现在内部空间上。比如内廷花园,空中走廊、空中花园等,从一些小空间上做文章。

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大闽房产:目前福州写字楼市场竞争依然步入白热化,你是如何看待福州当下的写字楼大战?

罗新:实际上,我觉得福州写字楼整个市场情况,首先不能叫白热化,我觉得才刚刚开始,如果看过大城市的写字楼竞争,再来看福州的,其实谈不上竞争。2010年开始,政府推出了一批土地,总量差不多在三百多万,但其中有将近一半约150万平方的土地,是属于银行以及机械机构的。他们开发的写字楼基本上都是自己用,基本上不会向外销售或出租。剩下的真正由开发商开发销售的也就那么150万平方米,其中50万平方基本上属于自持物业,真正用于销售和出租的就只剩下100万平方。如果平均每个企业需要300平方米的写字楼,那么100万平方的写字楼只够供应3000多家企业,算一下福州整个企业的数量,现在缺写字楼的,找写字楼的,远远不止3000家,目前福州大中型企业有好几万家,都是缺写字楼,按这个供需比来讲,实际上福州写字楼市场还是属于供不应求的状态。之所以现在会有竞争的感觉,那是因为目前的整体市场不好,金融市场也不好,造成了现在中小企业资金不是很多,他们其实都想买,但是没钱,因此都在观望之中。目前福州写字楼市场的这个局面,其实跟政策有关,而不是因为写字楼过多造成的。比如我们现在接待的客户,他们的购买意向其实都很强,但是他们一下子拿不出那么多钱来。只要等到国家的金融政策适当放宽之后,中小型企业都有钱了,整个写字楼市场自然就转暖了,按正常来讲,到下半年,现在这种局面就会转变。

大闽房产:申发大厦在金融街起到什么样的作用?

罗新:我们是带头,我们速度最快,所以形象做的最好,性价比也最高,这是我们的职责,如果我都做的不好的话,第一个项目亮相不好,对后面的项目会有影响的。而且我们倾入很多的心血,在硬件、软件上都做到极致,在福州写字楼中应该算是顶尖产品,不会输给一线城市的高端写字楼。我们追求细节,就像劳斯莱斯一样,努力做到一百分。

大闽房产:对于福州CBD发展,你有什么寄语?

罗新:按这种发展下去,10年后,福州会有很大的改变,整个城市形象会有很高的提升。

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