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建发地产“领域别墅”征地用地引发上千官司

2012年06月05日10:52人民网-福建频道人民网张登峰我要评论(0)
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“建发房地产在闽江边非法征地,以租代征盖别墅,与此相关的超过1000个诉讼案件在法院得不到判决。”福建省福州市闽侯县一位知情人士向人民网透露。

日前,人民网记者来到建发地产开发的“领域”别墅区,200余套联体、独栋的别墅颇具规模。记者了解到,该别墅的开发商分别为福建友顺房地产开发有限公司、福建嘉祥房地产开发有限公司、福州长盛房地产开发有限公司,拿地、建设、销售均由这三家公司进行。

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据工商方面的资料显示,这三家公司的股东均为建发房地产集团有限公司和厦门利源投资有限公司,公司法人代表和组织结构成员均为厦门建发集团前任或现任主要高管。

这块别墅用地的审批程序和建设过程,直到今天仍饱受当地人士质疑。村民为此进行了长达数年的维权行动。维权行动背后,却是开发商、地方政府和被拆迁村民复杂的利益纠葛。

别墅每平方均价过万,农民每亩地仅补万元

建发“领域”别墅位于福州近郊闽侯县荆溪镇港头村,地处闽江北岸,靠近甘洪公路,离福州市东街口仅15公里。

项目南侧紧临闽江延绵900多米,与鲤鱼洲国宾馆隔江相望,西侧与“荔园度假村”成片茂密的百年荔枝林相邻,规划中的滨江大道从项目前穿过。“丰富、天然的景观资源使该地块成为不可多得的私家领域”,楼盘的营销文案如此描绘。

从福州洪山桥往闽侯方向行车不到10分钟,在向莆铁路大桥附近,就可以按照广告牌的指示方向前行,公路沿线均可见建发“领域”的巨幅户外广告牌。记者在该楼盘施工现场发现,部分别墅已经建成。

据销售人员介绍说,该项目总占地面积400亩,容积率:0.35,主力户型面积为360至450平方米。除了北侧布置约10幢短板小高层景观公寓,西侧12幢双拼别墅住宅,其余近200套均为占地1到2亩的高档独栋景观别墅。

2007年9月30日,“领域”一期准现房开盘,70套别墅很快全部售馨。据悉,当时,独栋的均价在14000元/㎡左右,双拼均价在12000元/㎡米左右,350平方米独栋500多万元/套,250平方米双拼239万元/套。

“领域”别墅项目由福建友顺房地产开发有限公司、福建嘉祥房地产开发有限公司、福州长盛房地产开发有限公司共同开发,这三家公司分别于1993年、2001年、2005年向当地农民征地411.3亩。

工商资料显示,前述三家公司的股东均为建发房地产集团有限公司和厦门利源投资有限公司,分别持股95%、5%;公司法人代表和组织结构成员均为厦门建发集团前任或现任主要高管,法定代表人、董事长为施震,总经理为李卫东,王宪榕担任董事,就连登记的办公电话都相同。

据当地知情人介绍,项目所处地块历史上就是港头村的耕地和滩涂地,村民祖祖辈辈都靠土地生活,“开发商伙同村干部,征地程序不公开、不合法,不告知村民,征地补偿每亩才给了1万元。”

租地抽沙派生出来的“新产业”

人民网记者采访获悉,2003年7月,“领域”别墅项目开发商还向港头村租赁了600亩的沙洲滩涂地,租期30年,租地用途为绿化、道路等附属建设用地。港头村一位60多岁的村民说,这片滩涂虽然是一年只能种植一季的农作物,但是历史上就是村里的集体所有土地。

按理说,租赁来的农用地是不能改变用途,不能建设商品房的,但现实是这片滩涂地变成了一个“私家岛屿”,它被改建成“领域”别墅的配套项目。此外,开发商还在超出租赁合同40多亩面积的土地上建起了别墅。

据了解,开发商当时向村委会租赁沙洲滩涂地作为绿化、道路建设用地,其实是给房地产项目“镀金”,为别墅增加配套项目,力争卖出更好的价钱。

“领域”别墅的广告文宣资料也显示,该楼盘是福州别墅项目中绝无仅有的“私家岛屿”,为“领域”项目业主所独享的社区配套,占地400多亩,整个岛屿规划定位为生态岛,以休闲、娱乐为主要功能。

“有这么便宜的生意吗?”港头村一位杨姓村民告诉记者,这片滩涂地租期30年,每年租金仅2万元。这位村民跟绝大多数同村人一样,都认为开发商以租代征,擅自改变土地用途,不仅破坏了耕地,违反国家法律法规,还严重侵害了当地农民的切身利益。

知情人士还告诉人民网记者,开挖“私家岛屿”竟然像催生了一个价值不菲的矿藏,所开采出来的150万立方砂子,成了某些人的生财新路子。

“这挖沙淘金,改变闽江河道,违反水利法规的行为,政府不可能不知道。”当地村民告诉人民网记者,某些基层领导和少数村干部为了巨大利益,为采砂者大开绿灯,甚至沆瀣一气,收取好处费后入股合作,也从中分了一杯羹。

该项目建设抽沙改变闽江河道,是否经水利主管部门审批?记者就此向福建闽侯县水利局求证,没有得到正面回应。

接受采访的法律学者为记者援引《中华人民共和国防洪法》第二十三条,“禁止围湖造地。已经围垦的,应当按照国家规定的防洪标准进行治理,有计划地退地还湖。禁止围垦河道。确需围垦的,应当进行科学论证,经水行政主管部门确认不妨碍行洪、输水后,报省级以上人民政府批准。”

《福建省水法实施办法》第三十一条也规定,“在河道管理范围内开采砂石、泥土、砂金的单位和个人,应当按照河道管理权限,向水行政主管部门提出申请,经审查批准后,按照批准的时间、范围、数量和作业方式等内容进行开采,并按规定向水行政主管部门缴纳管理费。”

巨大的争议声中,利益盛宴已被开发商和某些人饕餮一空。

“这吹出来的150万立方砂子可不是小数目啊,正好这几年闽江流域治理乱采砂,加上房屋、交通等基础设施建设,砂石价格月月飞涨,从早期的每立方10元,都涨到了50到70元。”闽侯荆溪镇砂石办一位工作人员告诉人民网记者。

据此计算,仅滩涂采砂一项至少出产上千万元,这笔庞大的收益去了哪里?

维权之路千辛万苦,被征地农民为生计发愁

接受人民网记者采访的多位港头村村民表示,“领域”别墅项目“以租代征”的行为严重侵犯了农民的利益,低价拿地,再盖别墅高价出售,谋取暴利,“自顾自己赚钱,完全不顾我们的死活”。

实际上,2003年以来,建发“领域”别墅项目从接手征地就一直非议不断。除了“以租代征”,还有土地闲置,1993年征地,2000年7月才开发建设。如按《土地法》要求,农用地闲置两年就应收回,建发公司为何就能网开一面?

更触碰政策红线的是,该别墅项目动工建设之时,别墅禁令由来已久。2003年,国土资源部下发《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》,明确了“停止别墅类用地的土地供应”;2004年,国务院出台《关于深化改革严格土地管理的决定》、2006年又出台了《禁止(限制)用地项目》。

此外,国务院办公厅又转发建设部等九部门的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“国十五条”),明确要求自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。

在如此严格的调控政策背景之下,“领域”别墅有否通过国土部门审批呢?5月24日下午,闽侯县国土局一位工作人员对记者表示,该项目已通过审批。

另一方面,港头村民也拿起法律武器,多次向政府部门举报开发商建发房地产的违法违规行为。2010年8月10日起,港头村村民相继向法院提起诉讼。

港头村是个很大的行政村,拥有超过五千多人口。“领域”别墅征地涉及主要是横岐自然村,有200多户,人口达1200多人。

2010年11月23日,闽侯县法院开庭审理。据知情者透露,总共有超过1000个案件起诉到闽侯县法院。“大家情况都差不多,开庭的时候,港头村大多数人都到了,法庭里坐都坐不下,律师都请了五六个,这应该是闽侯历史上原告最多的案子了。”

虽然开庭了,法院迟迟没有宣判,还不断要求村民与开发商庭外和解。村民也据理力争,在律师的支持下,提出了赔偿要求。闽侯县和荆溪镇当地政府也多次召集双方协调解决,据称谈判已接近尾声。

离开港头村时,几位村民告诉人民网记者:“其实政府要征地修铁路、公路,我们二话不说;但是征地给开发商盖别墅,才给我们这么一点补偿,总得给我们留一条活路啊!”

(人民网-福建频道)

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