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2012年6月份福州楼市月度报告

2012年07月04日10:14腾讯房产我要评论(0)
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一、本月市场形势小结

经济下行压力不减 信贷虽松微调有度

据最新统计数据表明,6月份,中国制造业PMI为50.2%,比上月回落0.2个百分点,同时,CPI也已经连续数月下滑,本月CPI数据虽未公布但继续下跌几无悬念,从这一系列经济数据来看,当前经济发展下行压力暂未得到缓和,稳增长迫切性增强,信贷的宽松成为重要手段。从全国来看,多个地方政府意欲“松绑”,微调楼市的动作也较为频繁,然而,在如此关键的调控期内,中央仍力保调控成果,对触及调控底线的微调动作予以严厉纠正或制止,更显调控之决心。

住宅供应缩水 成交以消化存量为主

据福州中原研究部统计显示,本月新增商品住宅总量为570套,环比下跌37%,预售面积共103258.46㎡,与上月基本持平。由近半年的供应走势来看,在经历了3-4月的新增供应持续增加后,近两月的新增供应增速放缓,处于较低的水平。

本月福州市商品房成交套数为3164套,环比上涨1.38%, 成交面积294261.01㎡,环比上涨6.48%,其中,商品住宅的签约套数1593套,占商品房签约总套数的一半,环比上月下跌13.56%,商品住宅签约面积为187538.8㎡,环比下跌6.60%。

在经历了4-5月的大量项目开盘后,本月新开盘项目显著减少,且无全新项目的公开,而市场上活跃的楼盘也多为持续在售项目,加之新增供应连续两月出现缩水,市场更多的表现为库存的去化。

结构变化现端倪 中大户型渐复苏

研究本月的供应及成交结构,不难发现一个共同的现象:中大户型产品渐现复苏之势。本月新增供应中,大于144㎡的大户型产品供应量占比过半,而同时,在成交结构中,120㎡以上的中大户型产品占比也已近半,尤其是144㎡以上的户型产品增量较大。连续几月的刚需释放后,大面积、高端住宅产品重回购房者视野,改善型刚需以及终极置业者也在逐渐出手。

受成交结构上的变化,特别是一些高端住宅及别墅产品签约量的增加带动了商品住宅的签约均价出现14.77%的大幅增长,商品住宅实际签约均价上升至14882元/㎡。

二、福州楼市数据分析

1、土地供应再度归零 局面改善有赖下半年

上月福州市国土局公开出让三幅小面积宗地后,本月土地供应再度归零,按照福州市土地出让计划,2012年上半年土地供应量极低、市场偏冷的局面有望在下半年得以打破。

迄今为止,2012年的土地供应总量为69866.67㎡,合104.8亩。

2、多轮竞价、溢价成交再现 小地块成功试水

本月共三幅地块成交,且2012-02及2012-04号两幅地块还出现了多轮竞价、溢价成交等局面,这些情况的出现,显示出了开发商拿地信心的恢复以及资金面的转好,同时,小幅地块的试水成功也有助于树立土地市场的信心,释放转暖的积极信号。

3、新增供应继续缩水 新项目放慢脚步

表:2012年福州市商品房及商品住宅供应情况

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:福州房地产信息网 福州中原资源中心市场研究部分析整理

上图表显示的是福州市6月份市场各类物业的新增数据,本月商品房预售总量为2671套,环比增加57%,预售面积243173.41平方米,环比大增74%。本月新增商品住宅总量为570套,环比下跌37%,预售面积共103258.46平方米,与上月基本持平。由近半年的供应走势来看,在经历了3-4月的供应较密集的供应后,近两月的预售量处于较低的水平,新入市项目偏少。

4、大户型产品重回江湖 供应结构略有变化

图:本月商品住宅新增供应结构图

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:福州房地产信息网 福州中原资源中心市场研究部分析整理

由上图表可知,本月新增商品房供应中,144㎡以上的大户型产品占比攀升至56%, 120㎡以下的两个区间段产品平分秋色,各占22%,而120-144㎡的产品供应量极少。在刚需型产品屡受热捧之际,中大户型产品供应量的增加也显示出市场供应结构的一大变化。

5、商品住宅量跌价升 成交结构成为内因

图:2012年商品房月成交结构(按套数统计)走势分析

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:福州中原资源中心市场研究部分析整理

图:2012年福州市商品房及商品住宅量价月度走势

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:福州中原资源中心市场研究部分析整理

2012年6月,福州市商品房成交套数为3164套,环比上涨1.38%, 成交面积294261.01㎡,环比上涨6.48%,其中,商品住宅签约1593套,占商品房签约总套数的一半,环比上月下跌13.56%,签约面积为187538.8㎡,环比下跌6.60%。

本月商品房及商品住宅的成交套数均有不同幅度的减少, 但成交均价双双出现上升,尤其是非住宅产品中的商铺及写字楼价格均有较大幅度的上涨,带动商品房成交均价出现较大幅度的上涨。商品住宅成交套数、面积虽有下跌,但由于结构上的变化,特别是高端住宅及别墅产品签约量的增加有力拉高了商品住宅的签约均价,使其上升至14882元/㎡,出现14.77%的大幅增长。成交结构的变化对商品住宅的均价具有明显的影响作用。

6、中大户型成交看涨 占比小幅攀升

图:2012年6月福州市商品住宅成交结构

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:福州中原资源中心市场研究部分析整理

由上图可知,本月福州市商品住宅成交1593套,90㎡以下户型产品以30%的占比居首,90-120㎡产品签约量位居第二,占总量的25%,120-144㎡以及144㎡以上两个区间段的产品签约量基本持平。

由本月的成交结构来看,120㎡以下区间段的户型产品签约量占比55%,相较上月有所减少,90-120㎡的产品均价有小幅上涨。本月120-144㎡的产品签约量减少,但均价小幅上涨;而144㎡以上的豪宅型产品签约量再度增加,且出现量价齐涨的情况。豪宅及别墅类产品的客群较为特殊,销售周期也较长,去化平稳,但本月该类产品的签约量仍有所增加,高端市场也迎来了一丝暖意。

7、刚需提前释放 签约同比大降

图:五行政区2011年6月与2012年6月成交套数对比

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:福州房产交易中心 福州中原资源中心市场研究部分析整理

(注:本图表数据为住宅成交量统计。)

由上图来看,受供应量偏低以及开盘项目骤减的影响,本月成交量同比去年同期大跌41.6%,鼓楼、晋安二区虽同比上涨但总量较低,台江、仓山、马尾三区均同比下跌,其中仓山区的跌幅更是达到58.6%,成交量遭遇腰斩。

与去年不同的是,今年6月开盘项目较少,许多项目在4-5月开盘,刚需也已就此经过了一轮释放,因此本月并未出现数量较为密集的签约备案潮,成交数据也因此出现了环比同比的双降。

8、连续两月供小于求 市场倾向消化库存

图: 近1年福州市商品住宅供求情况走势

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:福州房产交易中心 福州中原资源中心市场研究部分析整理

(注:本图表数据为住宅成交量统计。)

上图显示了近一年内的福州房地产市场供求关系,本月商品住宅供求比再度表现为供小于求,供求比为0.55:1,市场更多的表现为对存量的消化以及预推项目的蓄势。

2012年6月份福州楼市月度报告

数据来源:中原地产研究中心分析整理

中原地产代理(深圳)有限公司福州分公司 资源中心市场研究部
2012年7月3日

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